나이스옥션 법원경매 제주 2023타경31060 [12] 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 6층 617호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물(사용승인:2004.02.18) 내
5층 523호(기호1),524호(기호2),
6층 604호(기호3), 605호(기호4), 606호(기호5), 608호(기호6), 609호(기호7), 611호(기호8), 613호(기호9), 615호(기호10), 616호(기호11), 617호(기호12). 618호(기호13),622호(기호14). 624호(기호15),
7층 702호(기호16), 703호(기호17), 705호(기호18), 706호(기호19), 707호(기호20), 708호(기호21), 709호(기호22), 710호(기호23), 711호(기호24), 712호(기호25), 713호(기호26), 714호(기호27), 715호(기호28), 716호(기호29), 717호(기호30), 718호(기호31), 719호(기호32), 720호(기호33), 722호(기호34), 704호(기호35) 로서

외벽: 석재 및 드라이비트마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 등,
바닥: 타일 등, 창호: 페어글라스 등임.

이용상태

기호1-35) 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 제주지방법원 2023타경31060 (12)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1, 아일랜드마이빌 6층 617호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

건물면적: 25.21㎡ (약 7.63평)

1.3. 감정가

감정가: 70,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 접근이 가능하여 대중교통 및 차량 이용에 불편함이 없는 보통 수준의 교통 여건을 갖추고 있습니다.

2.3. 도로상태

본건은 남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 각각 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리사항

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

3.2. 유치권 분석

건축물대장상 위반건축물 등재 사실이 있으며, 유치권 신고인들로부터 공사대금 채권을 근거로 유치권이 행사되었다는 신고가 있었습니다. 그러나 경매 신청 채권자가 유치권 부존재 확인 소송을 제기하여 2025년 10월 17일자로 해당 유치권이 존재하지 않음을 확인하는 판결이 선고되어 확정되었습니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 유치권과 관련된 부담은 인수하지 않습니다.

3.3. 임차인 분석

임차인 이안숙 씨가 등록되어 있으나, 보증금 및 차임은 0원으로 신고되어 있습니다. 전입일자는 2023년 12월 4일이며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 이에 따라 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 건축물 정보

4.1. 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕의 지하 1층, 지상 7층 건물 내 6층 617호입니다. 2004년 2월 18일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 타일, 창호는 페어글라스 등으로 마감되어 있으며, 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

4.2. 설비내역

건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화전 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 설비도 설치되어 있습니다.

4.3. 위반건축물 정보

집합건축물대장상 '위반건축물(무단증축, 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡)'로 등재되어 있습니다. 이 부분은 추후 시정 조치가 필요할 수 있으며, 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상권

본건이 위치한 제주시 연동 지역은 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역으로, 다양한 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

5.2. 생활 편의시설

인근에 신제주초등학교가 위치하고 있으며, 다양한 상업 시설과 주거 단지가 어우러져 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

건축물대장에 등재된 위반건축물(무단증축)은 향후 이행강제금 부과 등 행정적 제재나 철거, 원상복구 명령 등의 대상이 될 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다. 관련 내용을 사전에 철저히 확인하고, 발생 가능한 비용을 고려해야 합니다.

6.2. 기타

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 곤란하여 유사 건물 및 외부 관찰 등을 통해 평가가 이루어졌습니다. 따라서 실제 이용 상황 및 관리 상태는 재확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

본건은 제주 제주시 연동의 중심 상업지역에 위치하여 입지적 가치가 높습니다. 교통 접근성이 양호하며, 주변 상권 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 유치권 문제는 법적으로 해소되어 인수 부담이 없다는 점 또한 긍정적입니다.

8. 종합 의견

제주 제주시 연동의 핵심 상업지에 위치한 오피스텔로, 입지 조건이 우수합니다. 비록 위반건축물 등재 사실이 있으나, 이는 권리상 소멸되는 부분으로 낙찰 후 해결해야 할 과제입니다. 유치권 문제는 판결 확정으로 해소되었으므로, 권리 관계는 비교적 명확합니다. 주변 시세 및 감정가를 고려할 때, 면밀한 현장 확인과 위반건축물 관련 비용 등을 충분히 검토 후 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 70,000,000원입니다. 최근 유사 면적(25.21㎡) 오피스텔 매매 사례를 보면 2024년 2월 70,000,000원, 2026년 7월 55,000,000원의 거래가 있었습니다. 가장 최근의 55,000,000원 거래가는 본건의 층수가 낮은 점을 감안하더라도 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 위반건축물 등재 사항을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요하며, 65,000,000원에서 70,000,000원 사이의 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다. 이를 바탕으로 본건의 예상 입찰가는 68,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.