나이스옥션 법원경매 제주 2023타경31060 [15] 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 6층 624호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물(사용승인:2004.02.18) 내
5층 523호(기호1),524호(기호2),
6층 604호(기호3), 605호(기호4), 606호(기호5), 608호(기호6), 609호(기호7), 611호(기호8), 613호(기호9), 615호(기호10), 616호(기호11), 617호(기호12). 618호(기호13),622호(기호14). 624호(기호15),
7층 702호(기호16), 703호(기호17), 705호(기호18), 706호(기호19), 707호(기호20), 708호(기호21), 709호(기호22), 710호(기호23), 711호(기호24), 712호(기호25), 713호(기호26), 714호(기호27), 715호(기호28), 716호(기호29), 717호(기호30), 718호(기호31), 719호(기호32), 720호(기호33), 722호(기호34), 704호(기호35) 로서

외벽: 석재 및 드라이비트마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 등,
바닥: 타일 등, 창호: 페어글라스 등임.

이용상태

기호1-35) 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2023타경31060 (15)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 6층 624호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 76,000,000원

* 토지면적: 8.41㎡ (약 2.54평)

* 건물면적: 27.38㎡ (약 8.28평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구OOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물

* 사용승인일: 2004.02.18

* 해당 층: 6층 (총 7층 중)

* 호수: 624호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 남측 폭 약 40m, 북측 폭 약 10m의 도로에 접해 있어 제반 교통사정은 보통입니다.

* 토지 이용상태: 본건 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 유치권: 유치권 신고인들(이문영, 오양전력, 우진기업, 박주경, 김동섭)로부터 공사대금채권을 위한 유치권 행사 신고가 있었으나, 경매신청채권자가 제기한 유치권 부존재 확인 소송에서 2025.10.17.자로 유치권이 존재하지 아니함을 확인하는 판결이 선고되어 확정되었습니다. 따라서 인수할 유치권은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-12-05

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 물건명세서 특이사항: 집합건축물대장상 ‘위반건축물(무단증축, 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡)’이 등재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 제주 제주시 연동의 중심 상업 지역에 위치하며, 주변에 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 예상됩니다.

* 용도 적합성: 오피스텔 용도로 이용 중이며, 건축물 현황상 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 등으로도 활용 가능한 복합 용도 건물입니다.

* 개발 잠재력: 시가지경관지구(중심) 및 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주위 근린생활시설 밀집으로 쇼핑, 식당 등 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 제반 차량의 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요하나, 주변 도로망이 양호하여 도심 접근성이 좋습니다.

* 교육: 신제주초등학교가 인근에 위치합니다.

* 건물 내부: 기본 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 집합건축물대장상 '위반건축물(무단증축, 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡)'이 등재되어 있어, 향후 이행강제금 부과 등 행정적 불이익이 발생할 수 있습니다. 이 부분에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

* 현장 조사 제한: 감정평가 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 관련 공부, 탐문 등에 의한 평가가 이루어졌습니다. 실제 이용 상황 및 관리 상태는 재확인이 요망됩니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 연동의 핵심 상업 지역에 위치한 오피스텔로, 신제주초등학교 인근에 자리하여 입지적 장점이 우수합니다. 권리 관계는 유치권 및 임차인 관련 부담이 없어 비교적 깔끔한 편입니다. 다만, 위반건축물 등재 사실이 확인되어 이에 대한 잠재적 리스크를 신중히 고려해야 합니다. 감정가는 76,000,000원이지만, 최근 시장 거래가 및 위반건축물 리스크를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최적 입지: 제주도 제주시 연동의 중심 상권에 위치하여 유동인구 및 배후 수요가 풍부합니다.

* 안전한 권리 관계: 유치권 및 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 소유권 취득에 따른 법적 분쟁 소지가 적습니다.

* 다목적 활용 가능성: 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용이 가능하여 임대 수익 및 시세 차익을 동시에 기대할 수 있습니다.

* 미래 가치 상승 잠재력: 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 발전과 함께 가치 상승이 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 4일: 5,500만원 (25.21㎡)

* 2025년 12월 2일: 6,000만원 (27.38㎡)

* 2024년 2월 22일: 7,000만원 (25.21㎡)

최근 거래가에서 25.21㎡ 면적이 5,500만원에 거래된 점과 본 건의 면적(27.38㎡) 및 위반건축물 등재로 인한 리스크를 감안할 때, 감정가(7,600만원)보다는 낮은 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

최근 거래가 추이를 볼 때, 5,500만원에서 6,500만원 사이의 범위에서 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 본 물건의 면적과 최근 시세를 고려하여 5,800만원 ~ 6,300만원 범위 내에서 전략적인 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다. 최종 입찰가는 현장 확인 및 권리 관계 재검토 후 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.