나이스옥션 법원경매 제주 2023타경31060 [20] 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 7층 707호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물(사용승인:2004.02.18) 내
5층 523호(기호1),524호(기호2),
6층 604호(기호3), 605호(기호4), 606호(기호5), 608호(기호6), 609호(기호7), 611호(기호8), 613호(기호9), 615호(기호10), 616호(기호11), 617호(기호12). 618호(기호13),622호(기호14). 624호(기호15),
7층 702호(기호16), 703호(기호17), 705호(기호18), 706호(기호19), 707호(기호20), 708호(기호21), 709호(기호22), 710호(기호23), 711호(기호24), 712호(기호25), 713호(기호26), 714호(기호27), 715호(기호28), 716호(기호29), 717호(기호30), 718호(기호31), 719호(기호32), 720호(기호33), 722호(기호34), 704호(기호35) 로서

외벽: 석재 및 드라이비트마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 등,
바닥: 타일 등, 창호: 페어글라스 등임.

이용상태

기호1-35) 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

* 사건번호: 제주지방법원 2023타경31060 (20)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구OOOOOOO

1.2. 소재지

* 주소: 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1, 아일랜드마이빌 7층 707호

1.3. 건물 정보

* 건물명: 아일랜드마이빌

* 용도: 오피스텔

* 준공년월: 2004년 2월 18일

* 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물

* 층수: 7층 중 7층

1.4. 면적 정보

* 토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

* 토지지분: 7.7428㎡ (약 2.34평)

* 건물면적: 25.21㎡ (약 7.63평)

* 건물지분: 25.21㎡ (약 7.63평)

1.5. 감정가 및 매각 대상

* 감정가: 72,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하고 있음.

* 주위는 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근 도로 접근성이 양호하여 제반 교통사정은 보통임.

* 남측으로 약 40m, 북측으로 약 10m 폭의 도로에 접함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (매각으로 소멸되는 권리)

* 본 경매 사건은 부동산 임의경매로, 매각으로 인해 등기부상 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 특이사항 (유치권)

* 과거 유치권 신고가 있었으나, 경매 신청 채권자가 제기한 유치권 부존재 확인 소송에서 2025년 10월 17일자로 위 유치권이 존재하지 아니함을 확인하는 판결이 선고되어 확정되었음. 따라서 유치권으로 인한 인수 부담은 없음.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

* 금액이 미상이라도 주의 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주위 상업시설 현황

* 본건이 위치한 제주시 연동은 제주도의 주요 상업 및 관광 중심지로, 다양한 숙박시설, 상업시설, 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있음.

* 인근에 신제주초등학교가 위치하여 주거 및 교육 관련 시설과의 연계성도 있음.

4.2. 잠재적 임대 수요

* 제주국제공항 및 주요 관광지와 인접하여 관광객 대상의 단기 임대 수요가 있을 수 있으며, 상업지역 내 위치로 인해 직장인 또는 소규모 사업자를 대상으로 하는 오피스텔 임대 수요도 기대할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 각종 근린생활시설이 혼재하고 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화전, 승강기 설비가 갖추어져 있음.

5.2. 교육시설

* 신제주초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

* 집합건축물대장상 ‘위반건축물(무단증축, 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡)’로 등재되어 있음. 이는 향후 건물 관리, 재산권 행사, 매매 시 불이익으로 작용할 수 있으며, 원상 복구 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있음.

6.2. 시장 변동성

* 최근 매매 사례를 볼 때, 오피스텔 가격의 변동성이 나타나고 있으며, 특히 미래 시점의 거래 사례에서는 하락세가 관찰됨. 이는 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 제주 제주시 연동의 우수한 입지 조건과 양호한 교통 환경을 갖춘 오피스텔임.

* 과세 유치권 신고가 있었으나 법적으로 해소되어 인수할 권리가 없다는 점은 매우 긍정적임.

* 다만, 위반건축물 등재 사실은 리스크 요인이므로, 이에 대한 충분한 사전 조사와 대응 방안 마련이 필요함.

* 최근 부동산 시장의 변동성을 감안할 때, 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 제주 연동의 중심 상업지역에 위치하여 입지적 가치가 높음.

* 유치권 분쟁이 법적으로 해결되어 권리 관계가 명확함.

* 기본적인 생활 인프라와 교통 접근성이 우수함.

* 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 고려한 투자 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 72,000,000원

* 최근 25.21㎡ 면적 거래 사례:

* 2024년 2월 (6층): 70,000,000원

* 2026년 7월 (2층, 예정): 55,000,000원

* 본건은 7층으로 6층 대비 선호도가 높으나, 2026년 예정 거래 사례에서 시세 하락 가능성이 보여짐.

* 위반건축물 등재 사실은 입찰가 산정에 부정적 요인으로 고려해야 함.

* 유치권이 해소된 점은 긍정적 요인임.

* 현재 시점의 시장 상황과 향후 가격 변동성을 고려하여, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정할 필요가 있음.

* 종합적인 분석 결과, 본건의 현실적인 예상 입찰가는 65,000,000원 ~ 70,000,000원 범위로 판단됨.

* 리스크 요인(위반건축물) 및 시장 상황을 고려하여 65,000,000원을 기준으로 신중한 입찰을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.