나이스옥션 법원경매 제주 2023타경31060 [8] 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 6층 611호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물(사용승인:2004.02.18) 내
5층 523호(기호1),524호(기호2),
6층 604호(기호3), 605호(기호4), 606호(기호5), 608호(기호6), 609호(기호7), 611호(기호8), 613호(기호9), 615호(기호10), 616호(기호11), 617호(기호12). 618호(기호13),622호(기호14). 624호(기호15),
7층 702호(기호16), 703호(기호17), 705호(기호18), 706호(기호19), 707호(기호20), 708호(기호21), 709호(기호22), 710호(기호23), 711호(기호24), 712호(기호25), 713호(기호26), 714호(기호27), 715호(기호28), 716호(기호29), 717호(기호30), 718호(기호31), 719호(기호32), 720호(기호33), 722호(기호34), 704호(기호35) 로서

외벽: 석재 및 드라이비트마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 등,
바닥: 타일 등, 창호: 페어글라스 등임.

이용상태

기호1-35) 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경31060 (8)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1, 아일랜드마이빌 6층 611호

용도: 오피스텔

감정가: 76,000,000 원

토지면적: 8.41㎡ (약 2.54평)

건물면적: 27.38㎡ (약 8.28평) (전용면적)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 연동에 위치하며, '신제주초등학교' 남서측 인근 지역에 소재하고 있습니다. 주변으로는 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다. 본건까지 차량 접근이 용이하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 남측으로는 약 40m 폭의 공공용지를 포함한 도로, 북측으로는 약 10m 폭의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 구OOOOOOO입니다.

말소기준권리는 구성농업협동조합의 근저당권(접수일자 2017-09-25, 채권최고액 3,666,000,000원)으로 추정됩니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 다수의 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 근저당권, 소유권 이전 청구권 가등기, 압류(의정부시, 제주세무서장) 및 임의경매(구성농업협동조합) 기록이 존재합니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

유치권 신고가 있었으나, 경매 신청 채권자가 유치권 부존재 확인 소송을 제기하여 2025년 10월 17일자로 유치권이 존재하지 아니함을 확인하는 판결이 선고되어 확정되었으므로, 유치권으로 인한 부담은 없습니다.

임차인 현황으로는 김철수 씨가 전입일자 2020년 3월 20일자로 있으나, 보증금과 차임이 0원이며 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다. 따라서 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 제주시 연동 지역은 관광 및 상업 활동이 활발한 지역으로, 다양한 숙박시설, 근린생활시설, 업무시설, 주거시설 등이 밀집해 있습니다. 신제주초등학교와 인접하여 교육 환경이 있고, 대로변에 위치하여 유동인구 및 접근성이 좋습니다. 오피스텔로서 업무 시설 및 제1종, 제2종 근린생활시설로도 활용 가능하여 다양한 용도로 수익 창출이 기대됩니다. 주변에 상업 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 상권은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

본건은 제주시 연동에 위치하며, 주변에 신제주초등학교가 있습니다. 각종 편의시설, 금융기관, 병원 등 생활 편의 시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 교통망이 잘 갖추어져 있어 제주 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

건축물대장상 '위반건축물(무단증축, 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡)'로 등재되어 있어, 향후 철거 또는 이행강제금 부과 등의 행정 제재 가능성이 있습니다. 이 부분에 대한 추가적인 확인 및 비용 산정이 필요합니다. 감정평가 시 현장 확인이 곤란하여 동 건물 내 유사 건물 및 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가되었으므로, 실제 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 시내의 중심 상업 지역에 위치한 오피스텔로, 입지 조건이 우수합니다. 특히, 과거 신고되었던 유치권이 법적으로 부존재함이 확인되었고, 임차인 또한 대항력이 없어 권리 관계가 매우 명확하다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 위반건축물 등재 사실은 잠재적 리스크 요인이므로 입찰 전 반드시 확인해야 합니다. 이러한 점들을 고려할 때, 적절한 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 투자 또는 실거주가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

명확한 권리 관계: 유치권 부존재 판결 확정으로 권리 하자 최소화

우수한 입지: 제주 시내 연동 중심 상업 지구 위치, 교통 및 편의시설 접근성 용이

다용도 활용 가능성: 오피스텔 용도 외 근린생활시설 활용 가능

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 건물 내 유사 면적의 오피스텔이 2024년 2월 70,000,000원, 2026년 7월 55,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 76,000,000원입니다. 위반건축물 등재 사실과 시세 변동 가능성을 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 60,000,000원에서 75,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 위반건축물 관련 비용 및 추가 확인 사항을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시길 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.