나이스옥션 법원경매 제주 2023타경31060 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 5층 523호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물(사용승인:2004.02.18) 내
5층 523호(기호1),524호(기호2),
6층 604호(기호3), 605호(기호4), 606호(기호5), 608호(기호6), 609호(기호7), 611호(기호8), 613호(기호9), 615호(기호10), 616호(기호11), 617호(기호12). 618호(기호13),622호(기호14). 624호(기호15),
7층 702호(기호16), 703호(기호17), 705호(기호18), 706호(기호19), 707호(기호20), 708호(기호21), 709호(기호22), 710호(기호23), 711호(기호24), 712호(기호25), 713호(기호26), 714호(기호27), 715호(기호28), 716호(기호29), 717호(기호30), 718호(기호31), 719호(기호32), 720호(기호33), 722호(기호34), 704호(기호35) 로서

외벽: 석재 및 드라이비트마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 등,
바닥: 타일 등, 창호: 페어글라스 등임.

이용상태

기호1-35) 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2023타경31060 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 5층 523호

용도: 오피스텔

감정가: 74,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 8.41㎡ (약 2.54평)

토지 지분: 8.4092㎡ (약 2.54평)

건물면적: 27.38㎡ (약 8.28평)

건물 전용면적: 27.38㎡ (약 8.28평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 현황

건축연도: 2004년

총 층수: 7층 (지하 1층, 지상 7층)

해당 층: 5층

구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕

주요 용도: 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설

호수: 총 148호 (해당 물건은 523호)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량 접근이 가능하여 교통사정은 보통입니다.

남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)에 해당합니다.

가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 9월 25일 접수된 구성농업협동조합의 근저당권입니다.

본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기사항 요약

등기부채권 총액은 8,610,938,364원입니다.

압류, 가압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 임의경매 개시 결정으로 인해 말소될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약 내용 중 말소 예정인 권리가 다수 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.4. 유치권 관련

유치권 신고가 있었으나, 경매신청채권자가 제기한 유치권 부존재 확인 소송에서 2025년 10월 17일자로 유치권이 존재하지 아니함이 확정되었습니다. 따라서 유치권으로 인한 문제는 발생하지 않습니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 제주도 제주시 연동의 중심 상업 및 업무지구에 위치하고 있습니다.

주변에 숙박시설, 다양한 근린생활시설, 주거용 오피스텔 및 공동주택이 밀집해 있어 유동인구와 배후수요가 풍부한 지역입니다.

4.2. 건물 용도 및 활용

건축물대장상 업무시설 및 근린생활시설로 등재되어 있어 오피스텔로서의 주된 용도 외에 다양한 사업 목적 활용이 가능합니다.

현재 오피스텔로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

신제주초등학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

5.2. 교통 및 접근성

제주 시내 주요 도로망과의 접근성이 좋으며, 대중교통 이용 또한 편리한 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 주변 도로는 대체로 넓게 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물대장 상 위반건축물

건축물대장 상 ‘위반건축물(무단증축, 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡)’이 등재되어 있습니다.

이는 향후 건물 관리 및 활용에 제약을 줄 수 있는 요인이므로, 반드시 확인 및 조치가 필요합니다.

6.2. 현장 확인 곤란

감정평가 당시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 곤란하여 유사 건물, 관련 공부, 탐문사항 및 외부 관찰에 의해 평가되었습니다.

실제 이용 상황 및 관리 상태는 현장 재확인이 반드시 필요합니다.

6.3. 미상 정보

임대 관계가 미상으로, 잠재적 임차인이나 관련 계약 사항에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설

제공된 자료 상으로는 명확한 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 다만, 입찰 전 주변 지역에 대한 추가적인 현장 조사 및 지자체 정보를 통해 혐오시설 분포 여부를 반드시 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주도 제주시 연동의 주요 상업지역에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다.

유치권이 법적으로 부존재함이 확정되었고, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

다만, 건축물대장 상 위반건축물 등재와 현장 확인의 어려움은 본건의 주요 리스크 요인으로 작용합니다.

따라서 이러한 리스크를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 제주 시내 핵심 상업 지구에 위치하여 높은 임대 수익률 및 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 주변 상업 및 주거 시설 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요가 확보됩니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 행사 및 관리가 용이합니다.

* 말소 예정 권리 분석상 추가 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료 분석 결과, 유사 면적의 본건과 동일 건물(아일랜드마이빌) 내 오피스텔 매매가는 2024년 2월 7,000만원(25.21㎡), 2025년 12월 6,000만원(27.38㎡), 2026년 7월 5,500만원(25.21㎡) 수준으로 거래되었습니다.

본건의 감정가는 7,400만원입니다.

위반건축물 등재, 내부 확인 곤란 등의 리스크 요인과 최근 실거래가 하락 추세(2026년 7월 5,500만원)를 고려할 때, 감정가 7,400만원은 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

최근 실거래가 평균 및 하단을 고려하고 리스크를 반영하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해 보았습니다.

예상 입찰가 범위: 60,000,000원 ~ 70,000,000원

(본 금액은 현재 시세 및 물건의 리스크 요인을 반영한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.