나이스옥션 법원경매 제주 2023타경31060 [4] 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 6층 605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물(사용승인:2004.02.18) 내
5층 523호(기호1),524호(기호2),
6층 604호(기호3), 605호(기호4), 606호(기호5), 608호(기호6), 609호(기호7), 611호(기호8), 613호(기호9), 615호(기호10), 616호(기호11), 617호(기호12). 618호(기호13),622호(기호14). 624호(기호15),
7층 702호(기호16), 703호(기호17), 705호(기호18), 706호(기호19), 707호(기호20), 708호(기호21), 709호(기호22), 710호(기호23), 711호(기호24), 712호(기호25), 713호(기호26), 714호(기호27), 715호(기호28), 716호(기호29), 717호(기호30), 718호(기호31), 719호(기호32), 720호(기호33), 722호(기호34), 704호(기호35) 로서

외벽: 석재 및 드라이비트마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 등,
바닥: 타일 등, 창호: 페어글라스 등임.

이용상태

기호1-35) 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경31060 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1, 아일랜드마이빌 6층 605호

용도: 오피스텔

건물명: 아일랜드마이빌

건축구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물

사용승인일: 2004.02.18

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.21㎡ (약 7.63평)

건물제시외면적: 0.00㎡

전용사용면적 (JSON 기반): 25.21㎡ (약 7.63평) - 2024년 2월, 2026년 7월 매매 정보 기준

전용사용면적 (JSON 기반): 27.38㎡ (약 8.28평) - 2025년 12월 매매 정보 기준

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 70,000,000원 (7천만원)

토지 대지면적 (JSON 기반): 1279.2㎡ (약 386.87평)

건물 연면적 (JSON 기반): 6939.94㎡ (약 2099.14평)

건물 호수 (JSON 기반): 148호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 숙박시설, 다양한 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 남측으로는 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로는 폭 약 10m의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)

* 구역: 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합)

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 개시

경매 신청 채권자는 구OOOOOOO이며, 본건은 부동산 임의경매로 진행되었습니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 구성농업협동조합의 근저당권 (접수일자 2017-09-25, 채권액 3,666,000,000원)

* 기타 권리:

* 소유권이전 5번 신탁등기 말소 (주식회사 아일랜드마이빌)

* 소유권이전청구권가등기 소유권이전 (매매예약 2023.07.04, 대물변제) - 권리자: 소병률

* 압류 (제주세무서장, 2023-09-25) - 말소됨

* 임의경매 (구성농업협동조합, 2023-12-05, 채권액 2,461,500,000원) - 본건 경매로 말소

* 압류 (국민건강보험공단, 2024-11-18) - 말소됨

* 총 등기부 채권액: 3,666,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 종합: 말소기준권리보다 늦은 시점의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 소유권이전청구권가등기 (소병률)는 말소되지 않고 인수될 가능성이 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김경주

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 600,000원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 참고: 임차인 김경주는 대항력이 없는 것으로 판단되므로, 매각으로 임차권이 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 유치권 현황

* 신고 내용: 이문영(350,000,000원), 오양전력 주식회사(34,040,000원), 주식회사 우진기업(32,932,000원), 박주경(25,000,000원), 김동섭(21,000,000원)으로부터 공사대금 채권을 이유로 유치권 신고가 있었음.

* 판결 내용: 경매 신청 채권자가 유치권 부존재 확인 소송을 제기하여 2025.10.17.자로 유치권이 존재하지 않음을 확인하는 판결이 선고되어 확정되었음.

* 종합: 유치권은 법원의 판결로 부존재 확인되었으므로, 해당 유치권으로 인한 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 제주시 연동 지역은 제주도의 주요 상업 및 관광 중심지 중 하나로, 숙박시설, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 밀집되어 있습니다. 이는 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발함을 시사합니다.

4.2. 업종 분포

주변 환경은 숙박시설 및 각종 근린생활시설이 주를 이루고 있어, 오피스텔의 주된 용도인 업무시설 외에도 임대 수익 창출이 가능한 다양한 업종의 잠재적 수요가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 신제주초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 근린생활시설이 발달하여 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

숙박시설과 공동주택이 혼재하는 지역 특성상, 주거 및 업무 복합 용도로 활용될 수 있는 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

집합건축물대장상 ‘위반건축물(무단증축, 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡)’로 등재되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 철거 명령 등의 문제가 발생할 수 있으며, 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

6.2. 소유권이전청구권가등기

권리자 소병률의 소유권이전청구권가등기가 존재하며, 이는 말소되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 가등기권자의 본등기 실행 여부에 따라 소유권 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 공사대금 채권 (유치권 신고 사례)

비록 유치권이 부존재 확인되었으나, 과거 공사대금 관련 유치권 신고가 있었다는 점은 건물 관리 상태나 관련 분쟁 이력에 대한 추가적인 주의를 요할 수 있습니다.

6.4. 현장 확인의 한계

감정평가서상 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 동 건물 내 유사건물, 공부, 탐문사항 및 외부 관찰에 기반하여 평가되었습니다. 따라서 실제 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 제주시 연동의 핵심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 우수한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 7천만원이며, 최근 실거래가 또한 5천 5백만원에서 7천만원 사이에서 형성되고 있습니다. 그러나 위반건축물 등재, 소유권이전청구권가등기의 존재 등은 인수 후 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 유치권 신고 사례는 있었으나 법적 판단으로 해소된 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 제주 제주시 연동의 핵심 상업지구 내 위치

* 신제주초등학교 인근으로 생활 편의 및 교육 환경 양호

* 안정적인 임대 수요 기대 가능 (상업 및 주거 복합 지역)

* 실거래가 및 감정가가 시장 가격 범위 내에서 형성

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월: 6,000만원 (27.38㎡, 6층)

* 2024년 2월: 7,000만원 (25.21㎡, 6층)

* 2026년 7월: 5,500만원 (25.21㎡, 2층)

감정가는 7,000만원이며, 2024년 2월 거래 사례와 동일한 면적과 층수의 거래가 감정가 수준으로 이루어졌습니다. 다만, 2025년, 2026년 거래 사례에서 가격 하락세 또는 조정 가능성을 엿볼 수 있습니다. 또한, 위반건축물 등재 및 가등기 인수 가능성 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 입찰 시에는 신중한 접근이 필요합니다.

인수해야 할 보증금은 0원이므로, 감정가 7,000만원을 기준으로 하되, 리스크 요인을 감안하여 6,000만원 ~ 7,000만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 특히, 위반건축물 관련 문제 해결 비용 및 가등기 권리자와의 협상 여지를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.