나이스옥션 법원경매 제주 2023타경31060 [19] 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 7층 706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물(사용승인:2004.02.18) 내
5층 523호(기호1),524호(기호2),
6층 604호(기호3), 605호(기호4), 606호(기호5), 608호(기호6), 609호(기호7), 611호(기호8), 613호(기호9), 615호(기호10), 616호(기호11), 617호(기호12). 618호(기호13),622호(기호14). 624호(기호15),
7층 702호(기호16), 703호(기호17), 705호(기호18), 706호(기호19), 707호(기호20), 708호(기호21), 709호(기호22), 710호(기호23), 711호(기호24), 712호(기호25), 713호(기호26), 714호(기호27), 715호(기호28), 716호(기호29), 717호(기호30), 718호(기호31), 719호(기호32), 720호(기호33), 722호(기호34), 704호(기호35) 로서

외벽: 석재 및 드라이비트마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 등,
바닥: 타일 등, 창호: 페어글라스 등임.

이용상태

기호1-35) 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경31060 (19)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 7층 706호

용도: 오피스텔

감정가: 72,000,000원

토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

건물면적: 25.21㎡ (약 7.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOO

건축년도: 2004년

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 제반 차량 접근이 가능하여 제반 교통사정은 보통임. 남측으로 폭 약 40m(공공용지 포함), 북측으로 폭 약 10m의 도로에 접함.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m) 접합. 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등.

1.2. 권리분석

권리분석

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구OOOOOOO

* 유치권: 유치권 신고가 있었으나, 경매 신청 채권자가 제기한 유치권 부존재 확인 소송에서 2025년 10월 17일자로 유치권이 존재하지 아니함을 확인하는 판결이 선고되어 확정되었음. 따라서 현재 유치권으로 인한 위험은 존재하지 않음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2023-05-04

* 확정일자: 2024-03-04

* 배당신고일자: 2024-03-04

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 지상권: 해당사항 없음.

1.3. 상권분석

상권분석

* 지역 특성: 본 건이 위치한 제주시 연동은 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 곳임.

* 건물 용도: 집합건축물대장상 주요 용도는 업무시설이며, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설로도 이용 가능함.

* 최근 매매 사례:

* 2025년 12월 2일: 6,000만원 (27.38㎡, 6층)

* 2024년 2월 22일: 7,000만원 (25.21㎡, 6층)

* 2026년 7월 4일: 5,500만원 (25.21㎡, 2층)

* 시세 종합: 최근 실거래가 기준, 유사 면적(25.21㎡)의 오피스텔은 5,500만원에서 7,000만원 사이에서 거래되었음. 본 건의 감정가는 7,200만원으로, 최근 최고가 수준과 유사하나, 실제 입찰 시에는 위반건축물 등의 리스크를 고려해야 함.

1.4. 생활정보

생활정보

* 주변 편의시설: 신제주초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 제주시 연동 지역은 쇼핑, 식당, 카페 등 다양한 상업 시설과 편의 시설이 밀집해 있음. 누웨마루거리(구 바오젠거리) 등 상업 중심지로 접근성이 좋음.

* 교통 접근성: 제주국제공항과의 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 편리함.

* 관광 및 여가: 파라다이스 카지노, 제주러브랜드, 한라수목원 등이 인근에 위치하여 관광 및 여가 활동에 유리함.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 위반건축물: 집합건축물대장상 ‘위반건축물(무단증축, 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡)’이 등재되어 있음. 이는 향후 철거, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등의 문제를 야기할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 확인 및 비용 산정이 필요함.

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠으며, 유사 건물 및 공부, 탐문, 외부 관찰을 통해 평가되었으므로, 실제 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 반드시 필요함.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 제주도 제주시 연동에 위치한 오피스텔로, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역에 자리하고 있어 입지 조건은 양호한 편임. 유치권 신고가 있었으나 법적으로 부존재 확인 판결이 확정되어 해당 리스크는 해소되었음. 다만, 집합건축물대장에 등재된 위반건축물(무단증축)은 본 물건의 가치와 활용에 상당한 제약을 줄 수 있는 주요 리스크 요인으로 작용할 전망임. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되었으며, 위반건축물로 인한 잠재적 비용 및 가치 하락 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 제주 중심 상업지구 내 위치: 제주시 연동은 활발한 상권과 주거 기능을 갖춘 지역으로, 오피스텔로서의 기본적인 수요가 있음.

* 유치권 위험 해소: 법적 분쟁의 소지가 있던 유치권이 부존재 판결로 정리되어 권리 관계가 명확해졌음.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 건은 위반건축물 등재라는 중대한 리스크를 안고 있으며, 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 입찰가 산정이 필요함. 위반건축물로 인한 추가 비용 및 가치 하락분을 반영하여, 약 58,000,000원 수준에서 입찰가를 고려하는 것을 제안함. (상기 금액은 예상가이며, 실제 현장 조사 및 법률 전문가 상담을 통해 최종 결정해야 함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.