나이스옥션 법원경매 제주 2023타경31060 [6] 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 6층 608호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물(사용승인:2004.02.18) 내
5층 523호(기호1),524호(기호2),
6층 604호(기호3), 605호(기호4), 606호(기호5), 608호(기호6), 609호(기호7), 611호(기호8), 613호(기호9), 615호(기호10), 616호(기호11), 617호(기호12). 618호(기호13),622호(기호14). 624호(기호15),
7층 702호(기호16), 703호(기호17), 705호(기호18), 706호(기호19), 707호(기호20), 708호(기호21), 709호(기호22), 710호(기호23), 711호(기호24), 712호(기호25), 713호(기호26), 714호(기호27), 715호(기호28), 716호(기호29), 717호(기호30), 718호(기호31), 719호(기호32), 720호(기호33), 722호(기호34), 704호(기호35) 로서

외벽: 석재 및 드라이비트마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 등,
바닥: 타일 등, 창호: 페어글라스 등임.

이용상태

기호1-35) 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 제주지방법원 2023타경31060 (6)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1, 아일랜드마이빌 6층 608호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 70,000,000원

* 토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

* 토지지분: 7.7428㎡ (약 2.34평)

* 건물면적: 25.21㎡ (약 7.63평)

* 건물지분: 25.21㎡ (약 7.63평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구OOOOOOO

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 제반 차량 접근이 가능하여 제반 교통사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m) 접합. 또한 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2017년 9월 25일 접수된 구성농업협동조합의 근저당권입니다. (말소 예정)

* 등기부채권 총액: 3,666,000,000원

* 주요 권리 내역:

* 근저당 (을3): 구성농업협동조합, 3,666,000,000원 (말소)

* 소유권이전 (갑7): 강인옥 (대물변제)

* 임의경매 (갑8): 구성농업협동조합, 2,461,500,000원 (말소)

* 임차인 현황:

* 임차인: 강 (강호근)

* 보증금: 17,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2023-10-30

* 확정일자: 2024-02-05

* 배당신고일자: 2024-02-05

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 종합 의견: 본건은 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 강 은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.3. 상권분석

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* 주변환경: 제주시 연동의 상업지역 내에 위치하며, 신제주초등학교 인근으로 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 업무시설 용도: 오피스텔로 이용 중이며, 건축물 용도는 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 등으로 건축물대장에 기재되어 있습니다.

* 상권 특성: 도심 상업 지역의 특성을 가지며, 주변의 다양한 시설과의 연계성이 좋은 입지입니다.

1.4. 생활정보

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* 교통: 남측 및 북측으로 넓은 도로와 접해 있어 차량 접근이 용이합니다. 대중교통 이용 편의성에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 일반적인 도심 지역의 교통 여건을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 공동주택 단지가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

* 교육시설: 신제주초등학교가 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 위반건축물: 집합건축물대장 상 ‘위반건축물(무단증축, 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡)’로 등재되어 있어, 추후 원상복구 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다. (확인 필요)

* 내부확인 곤란: 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여, 유사 건물 및 외부 관찰 등을 통해 평가가 이루어졌습니다. 실제 이용 상태 및 관리 상태와 차이가 있을 수 있으므로, 현장 재확인이 필수적입니다.

* 유치권 관련: 과거 유치권 신고가 있었으나, 경매 신청 채권자가 제기한 유치권 부존재 확인 소송에서 2025년 10월 17일 확정 판결을 받아 법적인 유치권 문제는 해소되었습니다.

1.6. 종합 의견

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* 본 물건은 제주 제주시 연동에 위치한 오피스텔로, 상업 및 업무 기능을 갖춘 지역의 장점을 가지고 있습니다.

* 건물은 2004년에 사용 승인된 철근콘크리트조이며, 본건은 6층 608호로 전용면적 25.21㎡ (약 7.63평)입니다.

* 권리관계는 깨끗하게 정리될 것으로 예상되며, 임차인으로 인한 인수 부담이 없습니다.

* 다만, 위반건축물 등재 및 현장 조사의 제한으로 인한 불확실성은 반드시 추가 확인이 필요합니다.

* 과거 유치권 관련 법적 분쟁이 있었으나, 최종적으로 유치권이 부존재한다는 판결이 확정되어 법적 리스크는 해소되었습니다.

* 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.7. 투자 포인트

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* 제주 관광 중심지인 연동의 상업지역에 위치하여 높은 임대 수요 및 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적으로 투자 진입 장벽이 낮습니다.

* 권리상 인수 부담이 없어 명확한 투자 판단이 가능합니다.

* 유치권 관련 문제가 법적으로 명확히 해소되어 안정적인 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (제공된 JSON 분석):

* 2025년 12월 2일: 60,000,000원 (27.38㎡, 6층)

* 2024년 2월 22일: 70,000,000원 (25.21㎡, 6층)

* 2026년 7월 4일: 55,000,000원 (25.21㎡, 2층)

* 입력된 시세 정보에 따르면, 본건과 동일 면적인 25.21㎡의 6층 오피스텔이 2024년 2월 22일에 70,000,000원에 직거래되었습니다. 2층의 경우 55,000,000원, 면적이 약간 더 넓은 6층 오피스텔이 60,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본건의 감정가는 70,000,000원으로, 동일 면적 및 층수의 최근 직거래 사례와 일치합니다.

* 종합 의견 및 예상 입찰가:

* 감정가는 7,000만원이며, 최근 유사 면적 및 층수의 직거래 사례가 7,000만원이므로 시세는 감정가 수준으로 판단됩니다.

* 다만, 집합건축물대장 상 위반건축물 등재 및 현장 내부확인 미흡 등의 리스크를 고려할 필요가 있습니다. 이러한 요소들을 감안하여, 무리한 경쟁보다는 시세 하단부 또는 감정가 대비 소폭 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 60,000,000원 ~ 65,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. (입찰 전 현장 확인 및 추가 시세 조사를 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.