나이스옥션 법원경매 제주 2023타경31060 [9] 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 6층 613호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물(사용승인:2004.02.18) 내
5층 523호(기호1),524호(기호2),
6층 604호(기호3), 605호(기호4), 606호(기호5), 608호(기호6), 609호(기호7), 611호(기호8), 613호(기호9), 615호(기호10), 616호(기호11), 617호(기호12). 618호(기호13),622호(기호14). 624호(기호15),
7층 702호(기호16), 703호(기호17), 705호(기호18), 706호(기호19), 707호(기호20), 708호(기호21), 709호(기호22), 710호(기호23), 711호(기호24), 712호(기호25), 713호(기호26), 714호(기호27), 715호(기호28), 716호(기호29), 717호(기호30), 718호(기호31), 719호(기호32), 720호(기호33), 722호(기호34), 704호(기호35) 로서

외벽: 석재 및 드라이비트마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 등,
바닥: 타일 등, 창호: 페어글라스 등임.

이용상태

기호1-35) 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 제주지방법원 2023타경31060 (9)

3. 소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1, 아일랜드마이빌 6층 613호

4. 구분: 오피스텔

5. 토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

6. 건물면적: 25.21㎡ (약 7.63평)

7. 감정가: 70,000,000원

8. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

9. 경매구분: 부동산임의경매

10. 채권자: 구OOOOOOO

11. 사용승인일: 2004년 2월 18일

12. 건축구조: 철근콘크리트조

2. 입지조건

3. 위치: 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치합니다.

4. 주변환경: 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

5. 토지형상: 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지입니다.

6. 도로접면: 남측으로 폭 약 40m (공공용지 포함) 및 북측으로 폭 약 10m의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

7. 교통: 제반 차량 접근이 가능하여 교통사정은 보통입니다.

8. 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

4. 말소기준권리: 2017년 9월 25일 접수된 구성농업협동조합의 근저당권(3,666,000,000원)입니다.

5. 소멸주의: 본 건의 매각으로 인해 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

6. 유치권: 유치권 신고가 있었으나, 2025년 10월 17일 유치권 부존재 확인 판결이 선고되어 확정되었으므로 인수할 유치권은 없습니다.

7. 임차인 현황:

* 고영란: 보증금 20,000,000원, 차임 50,000원. 전입일자 및 확정일자가 있으나 대항력은 없습니다. 인수 보증금은 없습니다.

* 황유주: 보증금 2,000,000원, 차임 600,000원. 전입일자 및 확정일자 정보는 없으며, 대항력은 없습니다. 인수 보증금은 없습니다.

8. 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

5. 지역적 특성: 제주 제주시 연동 지역은 제주국제공항과 가까워 유동인구가 많고, 숙박시설, 근린생활시설, 주거시설이 혼합된 상업 중심지입니다.

6. 주변 환경: 신제주초등학교 남서측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있으며, 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

7. 교통 접근성: 주요 도로와 접해 있어 차량을 통한 접근이 용이합니다.

8. 업종 분포: 오피스텔로 업무시설, 제1종 및 제2종 근린생활시설 등으로 복합 이용 가능하여 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

6. 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 1층/지상 7층 건물 내 6층 613호입니다.

7. 내부 마감: 외벽은 석재 및 드라이비트, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 타일로 마감되었습니다.

8. 설비 현황: 기본 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

9. 편의시설: 주변 근린생활시설 및 대형 상업시설 이용이 편리합니다.

10. 교육시설: 신제주초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

11. 임대 관계: 임대관계는 조사되었으나, 임대차 계약의 세부 내용은 미상입니다. (단, 대항력 없음)

6. 잠재적 리스크

7. 위반건축물 등재: 집합건축물대장상 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡에 대한 무단 증축이 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 철거 명령 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

8. 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 어려웠습니다. 따라서 실제 이용 상황, 관리 상태, 내부 하자 여부 등은 반드시 재확인이 필요합니다.

9. 토지이용계획상 규제: 본건 토지는 방화지구, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 지하수자원특별관리구역 등에 묶여 있어 향후 개발 또는 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

8. 본 건은 제주 제주시 연동에 위치한 오피스텔로, 신제주초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 우수하며, 다양한 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

9. 경매 절차상 모든 권리 관계는 매각으로 소멸되어 권리상의 안전성은 확보되어 있습니다.

10. 다만, 건축물대장상 위반건축물 등재 사실과 내부 확인의 어려움은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

11. 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

9. 제주 제주시 연동의 핵심 지역에 위치하여 입지적 가치가 높습니다.

10. 신제주초등학교가 인접해 있어 가족 단위 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

11. 권리 분석상 인수할 권리 및 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

12. 유치권 신고가 있었으나 부존재 확인 판결이 확정되어 법적 리스크가 해소되었습니다.

9. 예상 입찰가

10. 감정가: 70,000,000원

11. 최근 시세 분석 (건물면적 25.21㎡ 기준):

* 2024년 2월 22일 거래: 70,000,000원 (동일 면적)

* 2026년 7월 4일 거래 (예정): 55,000,000원 (동일 면적, 보수적 접근 시 참고)

* 2025년 12월 2일 거래: 60,000,000원 (면적 27.38㎡)

12. 인수 보증금: 0원

13. 종합 의견:

* 최근 실거래가와 감정가가 일치하는 점을 고려할 때, 70,000,000원을 상한선으로 설정할 수 있습니다.

* 다만, 2026년 예정된 거래가 55,000,000원으로 하락세를 시사하는 점, 위반건축물 등재 및 내부 확인 불가 등 리스크 요소를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 이에 따라, 60,000,000원 ~ 70,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 내부 상태, 위반건축물 관련 부담, 명도 비용 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.