나이스옥션 법원경매 제주 2023타경31060 [2] 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1 아일랜드마이빌 5층 524호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물(사용승인:2004.02.18) 내
5층 523호(기호1),524호(기호2),
6층 604호(기호3), 605호(기호4), 606호(기호5), 608호(기호6), 609호(기호7), 611호(기호8), 613호(기호9), 615호(기호10), 616호(기호11), 617호(기호12). 618호(기호13),622호(기호14). 624호(기호15),
7층 702호(기호16), 703호(기호17), 705호(기호18), 706호(기호19), 707호(기호20), 708호(기호21), 709호(기호22), 710호(기호23), 711호(기호24), 712호(기호25), 713호(기호26), 714호(기호27), 715호(기호28), 716호(기호29), 717호(기호30), 718호(기호31), 719호(기호32), 720호(기호33), 722호(기호34), 704호(기호35) 로서

외벽: 석재 및 드라이비트마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 등,
바닥: 타일 등, 창호: 페어글라스 등임.

이용상태

기호1-35) 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 공공용지를 포함한 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제주지방법원 2023타경31060 (2) 사건에 대한 상세 정보를 제공합니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경31060 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1373-1, 아일랜드마이빌 5층 524호

용도: 오피스텔

감정가: 74,000,000원

토지면적: 8.41㎡ (약 2.54평)

토지지분: 8.4092㎡

건물면적: 27.38㎡ (약 8.29평)

건물지분: 27.38㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’에서 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재되어 있어 다양한 활동이 가능한 지역입니다. 제반 차량 접근이 가능하며, 남측으로 폭 약 40m, 북측으로 폭 약 10m의 도로에 접해 있어 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지이용계획으로는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역 등에 해당하며, 관련 법규에 따른 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 구OOOOOOO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2017년 9월 25일 접수된 구성농업협동조합의 근저당권(을3)입니다. 이 근저당권보다 후순위인 압류(갑7), 가압류(갑8), 임의경매(갑9) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

집합건축물대장상 ‘위반건축물(무단증축, 2022년 1층 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡)’이 등재되어 있으나, 이는 본건 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하지는 않습니다.

유치권 관련하여, 이문영 등 5명의 신고인으로부터 공사대금 채권을 이유로 유치권이 신고되었으나, 경매 신청 채권자가 제기한 유치권 부존재 확인 소송에서 2025년 10월 17일자로 유치권이 존재하지 아니함을 확인하는 판결이 선고되어 확정되었습니다. 따라서 현재 유치권은 법적으로 소멸되었습니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 아일랜드마이빌은 2004년에 준공된 오피스텔로, 연동 지역의 상업 및 주거 밀집 지역에 위치합니다. 최근 거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 오피스텔 거래는 다음과 같습니다.

- 2025년 12월 2일: 6,000만원 (27.38㎡, 6층)

- 2024년 2월 22일: 7,000만원 (25.21㎡, 6층)

- 2026년 7월 4일: 5,500만원 (25.21㎡, 2층)

평균 거래 가격은 약 6170만원 수준이며, 면적 및 층수에 따라 다소 차이가 있습니다. 본건의 감정가는 7,400만원으로, 최근 거래 사례의 상단부에 위치합니다.

1.5. 생활정보

본 건물은 기본 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 주요한 잠재적 리스크는 건축물대장에 기재된 위반건축물 사항입니다. 2022년에 1층에 조립식판넬조 창고시설 11.04㎡가 무단 증축된 것으로 등재되어 있어, 추후 이행강제금 부과 등 행정적인 제재나 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다. 또한, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 유사 건물 및 외부 관찰을 통해 평가가 이루어졌으므로, 실제 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다. 공동담보물건이라는 점도 추후 추가적인 채무 관계로 인한 복잡성을 야기할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 제주시 연동의 중심 상업 지역에 위치한 오피스텔로, 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있으며 교통 접근성이 양호합니다. 과거 유치권 신고가 있었으나 법원 판결로 소멸되어 권리 관계는 비교적 명확해졌습니다. 그러나 건축물대장상 위반건축물 등재 사실은 명확한 리스크 요인으로, 이에 대한 정확한 확인과 향후 발생 가능한 비용을 고려해야 합니다. 감정가와 최근 시세, 그리고 위반건축물 문제를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 제주 제주시 연동의 중심 상업 지역이라는 우수한 입지 조건

* 최근 유치권 관련 문제가 법적으로 해결되어 권리 관계가 명확해진 점

* 오피스텔로서 임대 수익 창출 또는 시세 차익 기대 가능성

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례와 본건의 감정가(7,400만원)를 고려할 때, 유사 면적대의 거래 가격은 5,500만원에서 7,000만원 사이입니다. 본건의 건물 면적(27.38㎡)과 동일한 면적의 최근 거래가 6,000만원을 기준으로, 더 높은 층수의 유사 면적 거래(7,000만원) 및 감정가를 종합적으로 고려할 수 있습니다. 다만, 건축물대장상 위반건축물 등재 사실은 명확한 단점으로 작용하므로, 이를 반영하여 예상 입찰가를 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.

종합적으로 판단할 때, 6,800만원을 기준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.