나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1867 [1] 제주특별자치도 서귀포시 하예동 OOOOOO 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 매각포함, 목록3,4.는 지분매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1867 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 하예동 1884-7 (제주특별자치도 서귀포시 예래로396번길 13-31)

용도: 다가구주택 (단독주택)

감정가: 1,712,116,360원

토지면적: 1966.00㎡ (약 594.72평)

토지지분: 757.4555㎡ (약 229.14평)

건물면적: 299.09㎡ (약 90.47평)

건물지분: 299.09㎡ (약 90.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 논산농업협동조합

특이사항: 중복사건, 일괄매각, 제시외 건물 매각 포함, 목록3,4.는 지분매각.

건축물대장상 사용승인일: 2024년 12월 18일

1.1. 입지조건

* 해당 물건은 제주특별자치도 서귀포시 하예동에 위치하며, 현재 주소는 예래로396번길 13-31입니다.

* 하예동은 서귀포시 서쪽에 위치하며, 아름다운 자연경관과 함께 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 과거 예래생태마을로 지정될 만큼 자연 친화적인 환경을 가지고 있으며, 중문관광단지와 인접하여 관광 인프라 접근성이 좋습니다.

* 주변으로 군산, 한라산, 바다 등 다양한 자연경관을 조망할 수 있는 위치적 장점을 가지고 있습니다.

* 제주국제학교까지 차량으로 약 20분 거리에 위치하여 교육 환경에 대한 접근성도 고려할 수 있습니다.

* 서귀포시내 주요 편의시설 및 관광지(천지연폭포, 중문관광단지 등)까지 차량으로 접근이 용이합니다.

* 제주4·3사건과 관련된 역사적 장소들이 서귀포 지역에 분포하고 있으며, 서귀포 하예동 인근으로는 당포(唐浦) 연대가 위치하는 등 역사적 배경을 가지고 있습니다.

* 검색 결과, 해당 지역 자체에 직접적으로 언급되는 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 제주 전반적으로 일제강점기 군사시설(동굴진지, 비행장 등)의 흔적이 남아있는 지역들이 있으며, 이는 역사적 맥락으로 이해될 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 논산농업협동조합입니다.

* 말소기준권리: 2025년 03월 28일 접수된 논산농업협동조합의 근저당권(을12)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 갑39: 논산농업협동조합의 임의경매개시결정 (2025-11-05)

* 갑40: 현대캐피탈주식회사의 가압류 (2025-11-19)

* 건물 등기부상 을8: 논산농업협동조합 근저당권 (2025-03-28, 말소기준권리)

* 건물 등기부상 갑15: 이경민의 소유권이전청구권가등기 (매매예약) (2025-07-10) - 비록 가등기이나, 말소기준권리보다 후순위이므로 소멸될 가능성이 높습니다.

* 건물 등기부상 갑17: 논산농업협동조합 임의경매개시결정 (2025-11-05)

* 건물 등기부상 갑18: 현대캐피탈주식회사의 가압류 (2025-11-19)

* 인수되는 권리:

* 토지 등기부상 갑2: 우정일 소유권이전 (2018-06-28)

* 토지 등기부상 갑31: 김창훈 소유권이전 (강제경매로 인한 매각 (2022타경23888)) (2024-06-05)

* 건물 등기부상 갑1: 우정일 소유권보존 (2022-02-23)

* 건물 등기부상 갑9: 김창훈 소유권이전 (강제경매로 인한 매각 (2022타경23888)) (2024-06-05)

* 상기 권리들은 말소기준권리보다 선순위이거나, 소유권 자체에 관한 내용이므로 인수될 수 있습니다. 다만, '강제경매로 인한 매각 (2022타경23888)'이라는 기재는 소유권 변동 과정이 복잡할 수 있음을 시사합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 총 등기부채권액: 831,477,985원 (등기부상 채권 총액)

* 특이사항:

* '중복사건'이라는 정보가 있습니다. 이는 해당 물건에 대하여 동시에 진행되거나 예정된 다른 경매 절차가 있을 수 있음을 의미하므로, 입찰 전 반드시 법원 관련 기록을 추가 확인하여 절차상 오류나 예상치 못한 변수를 점검해야 합니다.

* '목록3,4.는 지분매각'이라는 주의사항은, 본 경매 물건의 일부(토지 또는 부속물 등)가 전체가 아닌 지분으로 매각될 수 있음을 시사합니다. 물건명세서 등을 통해 정확히 어떤 부분이 지분매각인지 확인이 필요합니다.

* 일괄매각 및 제시외 건물 매각 포함으로, 토지와 건물 전체 및 부속 시설물 일체를 매각합니다.

1.3. 상권분석

* 제주 서귀포시 하예동 지역은 서귀포시 서부권에 위치하며, 남쪽으로는 바다와 인접해 있습니다.

* 중문관광단지와 인근에 위치하여 관광객의 유동 인구가 많을 것으로 예상됩니다.

* 전반적으로 주거 기능과 함께 관광 관련 상업 시설이 발달할 가능성이 있는 지역입니다.

* 제주국제학교가 차량 20분 거리에 있어, 관련 종사자나 거주자 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

* 인근 관광지(천지연폭포, 쇠소깍 등)와 연계한 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 제주국제공항에서 차량으로 약 70분 거리에 위치합니다. 서귀포 시내 및 주요 관광지로의 접근성이 양호합니다. 대중교통 이용 시 서귀포환승정류장에서 도보 이동이 가능합니다.

* 교육: 제주국제학교까지 차량으로 약 20분 거리에 위치합니다.

* 편의시설: 서귀포시내의 주요 편의시설(마트, 병원 등)은 차량으로 약 7분~15분 거리 내에 접근 가능할 것으로 보입니다. 인근 관광지 및 호텔(엠스테이호텔, 디아일랜드블루호텔 등)에서 제공하는 편의시설도 활용 가능합니다.

* 자연환경: 하예동은 예래천이 흐르고 반딧불이 서식지로도 알려진 청정 자연 환경을 보유하고 있으며, 군산, 한라산, 바다 등 아름다운 경관을 자랑합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: '중복사건'이라는 표기는 해당 물건에 대해 동시 또는 연달아 진행되는 경매 절차가 있음을 의미합니다. 이로 인해 경매 절차의 복잡성, 예상치 못한 이해관계 충돌, 낙찰 후의 법적 분쟁 등이 발생할 수 있으므로, 반드시 법원 기록 및 관련 사실관계를 철저히 조사해야 합니다.

* 지분매각: '목록3,4.는 지분매각'이라는 내용은, 매각 대상 물건 중 일부가 전체가 아닌 지분으로 매각될 수 있음을 시사합니다. 이는 소유권 관계를 복잡하게 만들 수 있으며, 명확한 확인이 필요합니다.

* 선순위 권리 존재 가능성: 등기부등본상 김창훈으로 이전된 소유권(갑31/갑9)은 '강제경매로 인한 매각 (2022타경23888)'이라는 내용을 포함하고 있습니다. 이는 기존 경매 절차에 따라 소유권이 변경되었을 가능성을 나타내며, 2025타경1867 사건과의 관계, 이전 경매 시점의 권리 관계 등을 면밀히 파악해야 합니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물이 매각에 포함되므로, 실제 현황과 등기부상 내용이 다를 수 있으며, 철거 또는 사용에 관한 제약이 있는지 확인이 필요합니다.

* 미상 임차인: 본 물건의 경우 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차인으로 인한 보증금 인수 문제는 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 만약 현재 임차인이 존재하고, 등기부상으로 확인되지 않는 임차인이 있다면 대항력 여부 및 보증금 문제는 추가적인 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서귀포시 하예동에 위치한 다가구주택으로, 넓은 토지와 건물 면적, 그리고 감정가 대비 잠재적 가치를 지닌 부동산입니다. 자연경관이 수려한 지역에 위치하여 주거 환경 및 관광자원으로서의 매력을 갖추고 있습니다. 권리분석상 말소기준권리 이후의 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, '중복사건' 및 '강제경매로 인한 매각' 이력, '지분매각' 등의 특이사항은 잠재적 리스크 요인이므로 철저한 추가 조사가 필요합니다. 임차인 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 서귀포시의 아름다운 자연환경 속에 위치하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 중문관광단지 인접으로 관광객 유치 또는 관련 사업 운영 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적은 향후 활용 가치 상승의 잠재력을 지닙니다.

* 감정가가 비교적 높게 책정되어 있으나, 시장 상황에 따라 적정 낙찰 시 수익성을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수해야 할 임차인의 보증금이 없으므로, 감정가(1,712,116,360원)를 기준으로 시장 상황, 물건의 장단점, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 입찰 희망가 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 등기부등본 상세 검토, 주변 시세 조사 등을 선행하시기 바랍니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기보다는, 철저한 추가 분석을 바탕으로 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.