나이스옥션 법원경매 부산 2023타경57311 [2] 부산광역시 영도구 봉래동5가 62-42 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK감정 · 평가일 2023.09.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 봉래동5가 소재 "봉학초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 노후 단독주택, 다세대주택 등이 밀집하고 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

형태 및 이용상태

북하향의 완경사 지대내 사다리형 및 부정형토지로서 주거용건부지, 주거나지, 진입도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

세로(불) 등에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2)제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역임.
기호3,4)제2종일반주거지역,가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역임.
기호6)제3종일반주거지역,가축사육제한구역, 상대보호구역.
기호7,8,9,10,11)제2종일반주거지역,가축사육제한구역, 상대보호구역.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 별지 "지적개황도" 같이 제시외건물이 일부 소재하고 있음.

공부와의 차이

기호11의 공부상 지목은 "전"이나 현황 "대"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 블록조 스레이트지붕 단층건물로서
외벽:몰탈위 페인팅 등
내벽:비닐벽지마감 등
창호:철제샷시창호 등임.

이용상태

공부상 용도는 주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

본건의 공부상 면적(78.36제곱미터)과 현황 실측면적(약120제곱미터)이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없 음.

물건 비고

일괄매각,목록5.건물은 공부상 면적(78.36제곱미터)과 현황 실측면적(약120제곱미터)이 상이함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 부산지방법원에서 진행 중인 2023타경57311 (2) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

* 소재지: 부산광역시 영도구 봉래동5가 62-42

* 용도: 단독주택

* 감정가: 270,090,000원

* 토지면적: 111.00㎡ (약 33.58평)

* 건물면적: 78.36㎡ (약 23.72평) (공부상 면적 기준)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 강OO

2. 입지조건

본건은 부산광역시 영도구 봉래동5가 소재 "봉학초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 노후된 단독주택, 다세대주택 등이 밀집한 주거지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 토지: 북하향의 완경사 지대에 위치한 사다리형 및 부정형 토지로서, 주거용 건부지, 주거나지, 진입도로 등으로 이용 중입니다.

* 도로: 세로(불) 등에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등에 해당합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 통상적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 등기부상 다수의 권리 관계가 존재하나, 말소기준권리(2023.08.21. 부산지방법원의 강제경매개시결정)보다 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 전입일자: 2019-12-12

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 인수되는 보증금은 없습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함하나, 본건의 경우 보증금이 0원이므로 채무 인수 부담은 없습니다.

* 등기부 요약:

* 토지: 소유권 이전, 봉래지역주택조합으로의 매매, 강제경매(말소기준권리) 등기 존재.

* 건물: 소유권 보존, 소유권 이전, 봉래지역주택조합으로의 매매, 강제경매(말소기준권리) 등기 존재.

* 결론: 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인(정 )이 존재하나, 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수하는 금전적 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 주변으로 연립주택, 다세대주택 등이 혼재되어 있습니다.

* 최근 실거래가 분석:

* 2023년 12월, 봉래동5가 130-1번지에서 공급면적 약 50.68㎡의 연립주택이 5700만원에 직거래되었습니다.

* 2024년 1월, 봉래동5가 113-15번지에서 공급면적 약 41.82㎡의 다세대주택이 1500만원에 직거래되었습니다.

* 종합 의견: 제시된 주변 실거래가는 본건의 감정가(2억 7천만원) 및 주거 형태(단독주택)와 다소 차이가 있습니다. 이는 거래된 주택의 규모, 연식, 상태, 또는 단독주택이라는 특수성 때문일 수 있습니다. 본건은 공부상 면적과 현황 실측 면적 간의 차이가 커, 이를 감안한 시세 판단이 중요합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 인근에 봉학초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 소규모 점포 및 생활 편의시설은 지역 내에서 이용 가능하며, 더 넓은 범위의 상업시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 부산 시내 접근성도 무난한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 면적 차이: 본건 건물의 공부상 면적(78.36㎡)과 현황 실측 면적(약 120㎡) 간의 상당한 차이가 존재합니다. 이는 향후 건물 관련 행위(증축, 개축, 매매 등) 시 행정적인 문제나 추가적인 비용 발생의 원인이 될 수 있으며, 정확한 현황 파악 및 소유권 정리 필요성이 있습니다.

* 제시외 건물 존재: 감정평가서 상 본건 지상에 별지 "지적개황도"와 같이 제시외 건물이 일부 소재한다고 명시되어 있습니다. 일괄매각 대상이므로 해당 건물에 대한 처리 방안(철거, 원상복구 등)을 사전에 검토해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 정 은 대항력이 있으므로, 계약 관계 및 퇴거 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. (단, 보증금 0원 인수는 없음에 유의)

* 토지 이용 제한: 지역별 토지이용계획에 따라 건축 및 개발에 대한 규제가 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 영도구 봉래동의 단독주택으로, 비교적 조용한 주거 지역에 위치하고 있습니다. 봉학초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 갖춰져 있으며, 대중교통 이용도 가능합니다.

주요 쟁점은 공부상 면적과 현황 실측 면적 간의 큰 차이(약 41.4㎡)이며, 이로 인한 잠재적 행정적 리스크가 존재합니다. 또한, 제시외 건물 존재 여부도 확인이 필요합니다.

대항력 있는 임차인이 있으나, 보증금이 0원이어서 낙찰자가 인수해야 할 금전적 부담은 없는 상황입니다.

전반적으로 지역적 입지는 양호하나, 건물 면적 discrepancy 및 제시외 건물 등 추가적인 확인 및 고려가 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 실질 면적 활용 가능성: 공부상 면적보다 넓은 실측 면적(약 120㎡)을 활용할 경우, 건축물대장 정비 후 실제 사용 면적을 기반으로 한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 단독주택으로서의 잠재력: 재건축 또는 리모델링을 통해 가치를 높일 수 있는 단독주택입니다.

* 0원 보증금의 대항력 있는 임차인: 금전적 인수 부담 없이 명도 절차를 진행할 수 있다는 점은 긍정적입니다.

9. 예상 입찰가

감정가 270,090,000원을 기준으로, 본건의 입지, 건물 상태, 면적 차이, 제시외 건물 존재, 대항력 있는 임차인 등 제반 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

주변 연립, 다세대 주택 실거래가는 본건 감정가와 큰 차이를 보이지만, 이는 물건의 종류와 규모 차이 때문일 가능성이 높습니다.

건물 면적 discrepancy 및 제시외 건물 등 리스크 요인을 감안하고, 정확한 실측 면적 기준 가치를 평가해야 합니다.

현재 정보만을 바탕으로 한 추정치이며, 현장 방문을 통한 정확한 상태 파악 및 주변 단독주택 시세 조사가 선행되어야 합니다.

현 시세 및 물건 특성을 고려할 때, 감정가 이하에서 시작하여 약 80% ~ 95% 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 216,000,000원 ~ 256,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 추천합니다.

최종 입찰가는 상세 조사 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.