나이스옥션 법원경매 부산 2024타경54326 [2] 부산광역시 영도구 봉래동5가 152-8 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성감정 · 평가일 2024.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 봉래동4가 소재‘영도센트럴 에일린의뜰 아파트’동측 인근에 위치하는 부동산으로서 부근일대는 북하향의 기존주택지대이며 환경은 보통정도임.

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 봉래동4가 소재 ‘영도센트럴 에일린의뜰 아파트’ 동측 인근 노변에 위치하는 부동산으로서 부근일대의 노변은 각종 근린생활시설, 후면은 기존주택지대로 형셩되어 있으며 주위환경은 보통정도임.

교통상황

본건은 노변에 위치하는 바 차량출입은 자유로우며 일반대중교통사정은 보통정도임.

교통상황

본건까지 차량출입은 불가하며 대중교통사정은 보통정도임.

형태 및 이용상태

북하향의 경사지에 위치하는 부정형의 토지로서 주택부지로 이용중임.

형태 및 이용상태

북하향의 경사지에 위치하는 노변의 사다리형의 토지로서 현재 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약12미터의 도로와 접하고 있음.

인접 도로상태

서측으로 폭1.5미터 정도의 골목길에 접하고 있으며, 남측으로는 폭 약1미터정도의 막다른 골목에 접하고 있고, 북측의 폭 약1미터의 도로는 지반격차로 출입은 불가함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(영도중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2021-02-24), 중로3류(폭 12M-15M)(2023-10-25)(중로3-601)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(영도중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

제시목록 외의 물건

후첨 ‘건물개황도’에서 보는 바와 같이 제시외건물(기호 ‘ㄱ’ 및 ‘ㄷ’)이 소재하여 구조, 면적, 이용상태 등으로 보아 토지의 사용·수익·처분 등에 영향을 미치고 있는 것으로 사료되는 바 그 불리한 정도를 감안한 평가액은 토지` 건물감정평가명세표상에 기재하였음.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

부록조 스라부가 2층 건물로서,
외벽 : 몰탈페인트 마감
내벽 및 천정 바닥 등 : 관계인 부재로 내부확인은 하지 못하였으나 통상적인 상황을 상정하여 평가하였음.

건물의 구조

부록조 스라부가 단층으로
외벽 : 화강석붙임 및 몰탈위페인트 마감.
관계인의 부재로 내부를 확인하지 못하였으나 통상적인 상황을 상정하여 평가하였음.

이용상태

주상용으로 이용중임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급`배수시설 되어 있으며 개별난방임.

설비내역

기본적인 위생 급`배수설비 및 개별난방설비임.

부합물 및 종물

없음.

부합물 및 종물

종물 및 부합물로 보이는 기호 ‘ㄴ’ 및 ‘ㄹ’,‘ㅁ’은 구조, 규모, 이용상황 등으로 보아 토지의 사용`수익`처분 등에 별 영향을 미치지 않는 것으로 보이는 바 이에 구애없이 토지는 정상 평가하였으며 - 면적은 외부관찰로 목측 등 간이한 방법에 의하여 개략적으로 산출한 것임.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

본 기호1 건물은 공부상 단층이나 실제는 제시외건물(ㄱ)이 본건물 2층에 건축되어 있는바 2층건물임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : 제시외건물 기호 ‘ㄷ’ 및 ‘ㅁ’은 인접토지에 일부 과재되어 있는 것으로 보임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산지방법원에서 진행 중인 2024타경54326 (2) 부동산강제경매 사건입니다.

물건의 소재지는 부산광역시 영도구 봉래동5가 152-8번지이며, 본건 건물은 1971년 12월 10일에 사용 승인된 블록조 단독주택입니다. [건축물표제부 요약]

주요 용도는 근린주택으로, 주택 및 점포로 이용 가능합니다. [건축물표제부 요약]

토지 면적은 66.00㎡ (약 20평)이며, 건물 면적은 44.30㎡ (약 13.4평)입니다.

총 건물 연면적은 87.44㎡로, 공부상 단층이나 실제로는 2층 건물로 건축되었을 가능성이 있습니다. [건축물표제부 요약, 건물감정평가요항표]

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 박OO이며, 감정가는 209,548,000원입니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 영도구 봉래동5가 소재 ‘영도센트럴 에일린의뜰 아파트’ 동측 인근에 위치하고 있습니다. [감정평가서요약 요향표]

부근 일대는 북하향의 기존 주택지대와 근린생활시설지대로 형성되어 있으며, 전반적으로 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. [감정평가서요약 요향표]

봉래동5가는 영도구의 행정동인 봉래제2동에 속하며, 일부 지역에는 영세 조선소, 창고, 부두 등이 있어 해안가 쪽은 다소 음산한 분위기를 띨 수 있으나, 내륙으로 들어가면 번화한 지역도 있습니다.

교통 상황에 대한 정보는 다소 상이하게 기재되어 있습니다. 한편으로는 노변에 위치하여 차량 출입이 자유롭다고 하나, 다른 한편으로는 차량 출입이 불가하다고 기재되어 있습니다. [감정평가서요약 요향표]

인접 도로 상태 또한 상이한 정보가 존재합니다. 약 12미터 폭의 도로에 접한다는 정보와 함께, 서측으로 1.5미터 폭의 골목길, 남측으로 1미터 폭의 막다른 골목, 북측으로 1미터 폭의 도로(지반 격차로 출입 불가)에 접한다는 정보가 있습니다. [감정평가서요약 요향표] 이는 차량 직접 진입이 어려울 수 있음을 시사합니다.

토지 이용 계획상 본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 그리고 영도중앙유치원과 관련된 상대/절대보호구역으로 지정되어 있습니다. [감정평가서요약 요향표]

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 5월 16일 접수된 을구 1번 전세권 설정 등기(채권자: 박은경, 권리금액: 75,000,000원)입니다.

이 전세권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. [물건명세서 참고사항, 토지 등기부요약, 건물 등기부요약]

이후 접수된 갑구 4번 강제경매(채권자: 박주영, 2024년 7월 30일) 및 갑구 5, 6번 압류 등기는 말소될 예정입니다. [토지 등기부요약, 건물 등기부요약]

임차인 현황에는 박은경 씨가 보증금 75,000,000원, 차임 0원으로 기재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. [임차인현황]

다만, 박은경 씨의 전세권 설정 등기는 '말소: 인수'로 표기되어 있어, 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다.

4. 상권분석

제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 봉래동5가 지역에서 2023년 12월 연립주택(50.68㎡)이 5,700만원에, 2024년 1월 다세대주택(41.82㎡)이 1,500만원에 거래된 사례가 있습니다. [최근 매매 JSON 정보]

하지만 이러한 거래 사례들은 본건의 감정가(2억 954만 8천원) 및 건물 면적(44.30㎡)과 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

유사 지역(봉래동5가)의 단독주택(1층, 1975년식, 토지 129㎡, 건물 59.5㎡)이 2023년 3월 1억 6천만원에 거래된 사례도 있어, 본건의 감정가 수준과 더 유사한 가격대를 형성할 가능성을 시사합니다.

본 건은 주택 및 점포로 이용 가능한 근린주택으로, 주변 근린생활시설 및 주택지대와 어우러져 지역 상권의 일부를 형성할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건 주변에는 영도중앙유치원 외에도 센트럴에일린의뜰어린이집, 영도초등학교어린이집 등 다수의 어린이집과 유치원이 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

또한, 인근에 아파트 단지들이 밀집해 있으며, 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어진 주거 지역으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 중복 사건으로 진행 중이며, 말소되지 않는 선순위 전세권(75,000,000원)을 매수인이 인수해야 합니다. [물건명세서 참고사항, 특이사항]

차량 진입에 대한 정보가 상이하고, 인접 도로의 폭이 좁은 점(1.5m, 1m)과 막다른 골목이 있는 점으로 미루어 보아, 차량 출입이 원활하지 않을 수 있습니다. 정확한 도로 접근성 확인이 필요합니다.

건물감정평가요항표에 따르면, 공부상으로는 단층이나 실제로는 제시외 건물(기호 'ㄱ')이 2층에 건축되어 2층 건물로 이용 중인 것으로 파악됩니다. [건물감정평가요항표] 또한, 제시외 건물(기호 'ㄷ', 'ㅁ')이 인접 토지에 일부 걸쳐 있을 가능성이 있습니다. [건물감정평가요항표] 그러나 제시외 물건에 대한 정보가 상이하게 기재되어 있어, 정확한 현황 파악이 어렵고 추가적인 확인이 필요합니다.

관계인 부재로 인해 건물 내부 확인이 불가하여, 내부 마감 상태, 설비 현황 등에 대한 상세한 파악이 어렵다는 점도 유의해야 합니다. [건물감정평가요항표]

7. 종합 의견

본 물건은 부산 영도구 봉래동에 위치한 근린주택으로, 주택 및 점포 겸용이 가능합니다. 교육 시설 접근성이 양호하며 주변 주거 환경이 형성되어 있습니다.

그러나 선순위 전세권 인수, 도로 접근성 불확실성, 공부와 상이한 실제 건물 구조 및 제시외 건물 존재 가능성 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 제시외 건물 관련 정보의 불일치는 권리 행사 및 재산 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

주택 및 점포 겸용이 가능한 근린주택으로서의 활용 가능성이 있습니다.

영도 지역의 주택 수요 및 개발 가능성을 고려할 때, 리스크 해소 시 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

본건과 유사한 조건의 단독주택 거래 사례를 통해 시세 파악 및 투자 전략 수립이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가에서 매수인이 인수해야 하는 보증금을 제외하여 산정합니다.

본 건의 감정가는 209,548,000원이며, 인수해야 할 전세권 보증금은 75,000,000원입니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 약 134,548,000원입니다.

다만, 제시외 건물, 도로 접근성 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.