나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58403 [13] 부산광역시 영도구 봉래동5가 66-40 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 내외감정 · 평가일 2024.08.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 봉래동5가 소재 "탑마트" 동측,남측 및 남동측 인근에 위치하며,
부근은 단독주택 등으로 형성된 기존 주택지대 임.

교통상황

본건까지 차량진입 불가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

* 기호1 토지 : 북하향의 완경사를 이루는 부정형의 토지로서, 주거나지 상태임.
* 기호2,4 토지 : 2필 일단지기준 북하향의 완경사를 이루는 사다리형의 토지로서, 주거용
건물부지로 이용되고 있음.
* 기호7 토지 : 북하향의 완경사를 이루는 세장형의 토지로서, 주거용 건물부지로 이용되고
있음.
* 기호11,14 토지 : 2필 일단지기준 북하향의 완경사를 이루는 사다리형의 토지로서, 주거용
건물부지로 이용되고 있음.
* 기호13,15,16,18,23 토지 : 북하향의 완경사를 이루는 사다리형의 토지로서, 주거용 건물
부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

* 기호1 토지 : 남측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호2,4 토지 : 2필 일단지기준 북측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호7 토지 : 동측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호11,14 토지 : 2필 일단지기준 북측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호13 토지 : 서측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호15 토지 : 남측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호16 토지 : 북측 및 동측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호18 토지 : 남측, 서측 및 동측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호23 토지 : 동측 및 남측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 토지 : 제3종일반주거지역(2023-12-11), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대교초등학교), 상대보호구역(영도중앙
유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.
기호4,11,13,14,23 토지 : 제3종일반주거지역(2023-12-11), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(영도중앙유치원)<교육환경 보호에
관한 법률>에 속함.
기호7,15,16,18 토지 : 제2종일반주거지역(2021-02-24), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(영도중앙유치원)<교육환경 보호에 관한
법률>에 속함.

제시목록 외의 물건

본건 기호7,13,23 토지상에 제시외 건물이 소재하며, 기호15,18 토지상에는 인접토지의
건물이 지상에 소재하여 본건 토지의 사용수익 및 처분에 영향을 미치고 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호3>
시멘트블록조 스레트지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 타일붙임 및 세멘 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 샷시창 구조임.
<기호9>
목조기와지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 세멘 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 샷시창 구조임.
<기호12>
보록조 스라브가 2층 건물로서,
외 벽 : 타일붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 목재 및 샷시창 구조임.
<기호17>
시멘트블록조 스레트지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 세멘 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 샷시창 구조임.구조임.

이용상태

기호3,9,12,17 건물 공히 주택임.

설비내역

기호3,9,12,17 건물 공히 위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

규모 및 이용상태 등으로 보아 토지에 미치는 영향 없을 것으로 판단되는 제시외 건물
기호㉡,㉢(기호12 건물의 종물)이 소재함.(별첨 "지적 및 건물개황도" 참조)

공부와의 차이

* 본건 기호3,17 건물은 공부상 면적과 실측 면적이 다소 상이한바 감정목적 참작하여 실측
면적으로 사정평가하였음.
* 본건 기호3 건물은 공부상 시멘트블록조 스레트지붕 단층 건물이나 현황 시멘트블록조
단층 슬래브지붕, 기호9 건물은 목조기와지붕 단층 건물 단층 주택이나 현황 목조기와
및 슬래브지붕 단층 주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

* 임대관계는 미상임.
* 본건 기호17 건물의 일부는 인접 토지상에 소재함.(별첨 "지적 및 건물개황도" 참조)
* 기호9 건물이 소재하는 지번 62-42 및 62-43필지상에는 공부상 건물 4동이 소재하나
현황 경계구분없이 1동의 건물형태로 이용되는 것으로 조사됨. 따라서 본 건물의 경계
및 면적을 특정하기 곤란하여 공부상 면적으로 사정평가 하였음.

이 하 여 백

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 22. 건물은 공부상 면적과 실측 면적이 다소 상이한바 실측면적으로 사정평가하였으며 건물의 일부는 인접토지상에 소재함 (감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경58403 (13)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 손OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 영도구 봉래동5가 66-40

용도: 단독주택

감정가: 103,593,200원

토지 면적: 43.00㎡ (약 13.01평)

건물 면적: 54.18㎡ (약 16.39평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 1.00㎡

특이사항: 중복병합사건, 중복사건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 건물의 공부상 면적과 실측 면적이 다소 상이하며, 건물의 일부는 인접 토지상에 소재함 (감정평가서 참조).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 영도구 봉래동5가 소재 "탑마트" 동측, 남측 및 남동측 인근에 위치합니다.

부근은 단독주택 등으로 형성된 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진입이 불가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 토지는 남측으로 노폭 약 1m 내외의 골목길에 접합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호1,2 토지는 제3종일반주거지역(2023-12-11), 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)에 속합니다.

또한, 대교초등학교 및 영도중앙유치원의 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 속합니다.

일부 필지는 제2종일반주거지역에 속하기도 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지/건물)

현재까지 소유권 이전 내역은 여러 차례 있었습니다. 가장 최근 소유권 이전은 2021년 12월 10일에 봉래지역주택조합으로 매매 등기되었습니다.

말소기준권리는 2024년 7월 29일 접수된 곽인호 씨의 강제경매 개시결정 등기입니다.

그 외 부산지방법원의 강제경매 개시결정(2024타경54487) 등기 등 다수의 강제경매 등기가 말소 예정으로 확인됩니다.

등기부상 채권 총액은 0원으로 기재되어 있으나, 이는 경매로 소멸되는 채권을 의미할 수 있으며 실제 채무 총액과는 다를 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 인수 여부 및 대항력 유무에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 동일 지역 내 연립주택(1979년 건축, 50.68㎡)은 2023년 12월 5,700만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 112.47만원 수준입니다.

다른 다세대주택(1980년 건축, 41.82㎡)은 2024년 1월 1,500만원에 거래된 정보도 있으나, 이는 일반적인 시세와 큰 차이를 보여 주의가 필요합니다.

4.2. 시세 비교

본건의 감정가는 103,593,200원이며, 건물 면적 54.18㎡(약 16.39평) 기준 평당 약 191.2만원입니다.

동일 지역 연립주택 거래 사례(50.68㎡, 5,700만원)와 비교 시, 본건의 감정가는 상대적으로 높은 편으로 판단됩니다.

제시된 다세대주택 거래 사례(41.82㎡, 1,500만원)는 매우 낮은 가격으로, 본건과의 직접적인 비교는 어렵습니다.

이러한 시세 차이는 거래 사례의 특수성, 물건의 상태, 또는 실제 거래 조건의 차이일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 단독주택 위주의 주거지대에 속하며, 주변에 "탑마트"가 인근에 위치합니다.

주거용 건물 부지로 이용되고 있으며, 주변 환경은 기존 주택지대입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 일부 인접 토지 소재

감정평가서 및 물건 명세서상 본건 건물의 일부가 인접 토지 위에 소재하고 있다는 점은 매우 중대한 리스크 요인입니다. 이는 추후 건물 철거, 인접 토지주와의 분쟁, 또는 사용 수익에 심각한 제약을 초래할 수 있습니다.

6.2. 공부상 면적 및 실측 면적 차이

건물의 공부상 면적과 실측 면적이 상이하며, 일부 건물 구조에 대한 현황과의 차이(예: 지붕 재질, 구조)가 명시되어 있습니다. 이는 재산권 행사나 건축 관련 문제 발생 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 미상 임대 관계

임대 관계가 불분명하여 현재 거주하고 있는 임차인이 누구인지, 대항력이 있는지, 보증금이나 차임은 얼마인지 파악되지 않았습니다. 보증금 미상의 임차인이 존재할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 발생할 수 있습니다.

6.4. 좁은 도로 접근성

본건 토지는 노폭 약 1m 내외의 좁은 골목길에만 접하고 있어 차량 진입이 불가능합니다. 이는 일상생활의 불편함뿐만 아니라 향후 건축 행위나 재건축 시에도 큰 제약이 될 수 있습니다.

6.5. 학교 환경 위생 정화구역

본건은 대교초등학교 및 영도중앙유치원의 상대보호구역 내에 위치합니다. 해당 구역 내에서는 관련 법규에 따라 건축 또는 시설물 설치에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 영도구 봉래동5가에 위치한 단독주택으로, 감정가는 103,593,200원입니다. 주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변 편의시설 접근성도 어느 정도 확보되어 있습니다.

하지만, 건물의 일부가 인접 토지에 걸쳐 있다는 점, 공부상 면적과 실측 면적의 차이, 그리고 임대 관계가 미상이라는 점은 인수 시 상당한 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 차량 진입이 불가능한 좁은 골목길에 접해 있는 점도 단점으로 지적됩니다.

이러한 여러 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

단독주택으로서의 잠재적 가치: 토지 소유권을 확보하고 건물 문제를 해결한다면 안정적인 주거용 자산으로 활용 가능합니다.

지역 주택지대의 입지: 봉래동5가는 지역 내에서 주택 수요가 꾸준한 지역 중 하나입니다.

감정가 대비 저가 매수의 기회: 위 리스크들을 잘 관리하거나 해결할 경우, 감정가 이하에서 낙찰받아 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 103,593,200원입니다.

하지만 건물이 인접 토지에 걸쳐 있고, 임대 관계가 불분명하며, 차량 접근성이 매우 낮은 점 등 중대한 리스크 요인이 다수 존재합니다.

또한, 주변 실거래가 정보 중 연립주택 사례(50.68㎡, 5,700만원)와 비교 시, 본건의 감정가는 상대적으로 높아 보이는 경향이 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가를 하회하는 수준에서 접근하는 것이 합리적입니다.

보수적으로 접근하여 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 8,200만원 ~ 9,300만원 사이에서 입찰가를 검토해 보시는 것을 제안합니다.

다만, 이는 현 상황에서의 일반적인 분석이며, 현장 조사를 통한 면밀한 확인 및 법률 전문가와의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.