나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58403 [15] 부산광역시 영도구 봉래동5가 91-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 내외감정 · 평가일 2024.08.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 봉래동5가 소재 "탑마트" 동측,남측 및 남동측 인근에 위치하며,
부근은 단독주택 등으로 형성된 기존 주택지대 임.

교통상황

본건까지 차량진입 불가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

* 기호1 토지 : 북하향의 완경사를 이루는 부정형의 토지로서, 주거나지 상태임.
* 기호2,4 토지 : 2필 일단지기준 북하향의 완경사를 이루는 사다리형의 토지로서, 주거용
건물부지로 이용되고 있음.
* 기호7 토지 : 북하향의 완경사를 이루는 세장형의 토지로서, 주거용 건물부지로 이용되고
있음.
* 기호11,14 토지 : 2필 일단지기준 북하향의 완경사를 이루는 사다리형의 토지로서, 주거용
건물부지로 이용되고 있음.
* 기호13,15,16,18,23 토지 : 북하향의 완경사를 이루는 사다리형의 토지로서, 주거용 건물
부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

* 기호1 토지 : 남측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호2,4 토지 : 2필 일단지기준 북측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호7 토지 : 동측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호11,14 토지 : 2필 일단지기준 북측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호13 토지 : 서측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호15 토지 : 남측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호16 토지 : 북측 및 동측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호18 토지 : 남측, 서측 및 동측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호23 토지 : 동측 및 남측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 토지 : 제3종일반주거지역(2023-12-11), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대교초등학교), 상대보호구역(영도중앙
유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.
기호4,11,13,14,23 토지 : 제3종일반주거지역(2023-12-11), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(영도중앙유치원)<교육환경 보호에
관한 법률>에 속함.
기호7,15,16,18 토지 : 제2종일반주거지역(2021-02-24), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(영도중앙유치원)<교육환경 보호에 관한
법률>에 속함.

제시목록 외의 물건

본건 기호7,13,23 토지상에 제시외 건물이 소재하며, 기호15,18 토지상에는 인접토지의
건물이 지상에 소재하여 본건 토지의 사용수익 및 처분에 영향을 미치고 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호3>
시멘트블록조 스레트지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 타일붙임 및 세멘 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 샷시창 구조임.
<기호9>
목조기와지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 세멘 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 샷시창 구조임.
<기호12>
보록조 스라브가 2층 건물로서,
외 벽 : 타일붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 목재 및 샷시창 구조임.
<기호17>
시멘트블록조 스레트지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 세멘 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 샷시창 구조임.구조임.

이용상태

기호3,9,12,17 건물 공히 주택임.

설비내역

기호3,9,12,17 건물 공히 위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

규모 및 이용상태 등으로 보아 토지에 미치는 영향 없을 것으로 판단되는 제시외 건물
기호㉡,㉢(기호12 건물의 종물)이 소재함.(별첨 "지적 및 건물개황도" 참조)

공부와의 차이

* 본건 기호3,17 건물은 공부상 면적과 실측 면적이 다소 상이한바 감정목적 참작하여 실측
면적으로 사정평가하였음.
* 본건 기호3 건물은 공부상 시멘트블록조 스레트지붕 단층 건물이나 현황 시멘트블록조
단층 슬래브지붕, 기호9 건물은 목조기와지붕 단층 건물 단층 주택이나 현황 목조기와
및 슬래브지붕 단층 주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

* 임대관계는 미상임.
* 본건 기호17 건물의 일부는 인접 토지상에 소재함.(별첨 "지적 및 건물개황도" 참조)
* 기호9 건물이 소재하는 지번 62-42 및 62-43필지상에는 공부상 건물 4동이 소재하나
현황 경계구분없이 1동의 건물형태로 이용되는 것으로 조사됨. 따라서 본 건물의 경계
및 면적을 특정하기 곤란하여 공부상 면적으로 사정평가 하였음.

이 하 여 백

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 25. 건물은 공부상 면적과 실측 면적이 다소 상이한바 실측면적으로 사정평가하였으며 공부상 보록조 스레트즙 단층 주택이나 현황 보록조 판넬지붕 단층 주택임. (감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경58403 (15)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 손OO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 영도구 봉래동5가 91-4 (신주소: 부산광역시 영도구 외나무길 9)

용도: 단독주택

토지면적: 83.00㎡ (약 25.1평)

건물면적: 38.54㎡ (약 11.6평)

건물 제시외면적: 1.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

건물 구조: 블록조

건물 지붕: 현황 판넬지붕 (공부상 스레트지붕, 건축물대장상 슬레이트 지붕으로 기재)

준공연도: 1982년

1.3. 감정가

총 감정가: 209,980,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 영도구 봉래동5가 소재 "탑마트" 동측, 남측 및 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 주로 단독주택 등으로 형성된 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량으로 본 건까지 직접적인 진입은 불가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 토지는 각 필지별로 남측, 북측, 동측, 서측으로 노폭 약 1m 내외의 좁은 골목길에 접하고 있어 차량 통행에 제약이 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 지목

토지는 북하향의 완경사를 이루는 부정형, 사다리형, 세장형 등으로 이용되고 있으며, 전반적으로 주거용 건물 부지로 활용되고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 규제

본 건 토지는 제3종일반주거지역, 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대교초등학교, 영도중앙유치원)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 등기부 현황

토지 등기부상 소유권 변동 내역은 김계현(1983년), 이종명(2002년), 봉래지역주택조합(2022년) 순으로 이전되었습니다.

건물 등기부상 소유권은 토지와 동일하게 변동되었습니다.

등기부상 채권 총액(말소기준 권리 포함)은 토지 기준 180,000,000원, 건물 기준 120,000,000원으로 파악됩니다.

3.2. 말소기준 권리

말소기준 권리는 2024년 5월 20일 접수된 한인수 근저당 120,000,000원이며, 이보다 선순위 권리가 존재하지 않아 매각으로 인해 위 권리는 소멸될 예정입니다. (단, 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 물건명세서 추가 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (제공된 JSON 데이터 기반)

제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보에 따르면, 2023년 12월 50.68㎡ 면적의 연립주택이 5,700만원에 직거래되었으며, 2024년 1월 41.82㎡ 면적의 다세대주택이 1,500만원에 직거래된 사례가 있습니다.

다만, 본 건은 단독주택으로, 제공된 연립/다세대 주택 정보와 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 제시된 거래 사례 가격은 본 건의 가치를 직접적으로 반영하기 어려우므로 참고 자료로만 활용해야 합니다.

4.2. 지역 상권 특성

본 건은 탑마트 인근의 주택 밀집 지역에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다. 다만, 차량 진입이 어렵고 골목길 접근성이 낮은 점은 상권 활성화에 제한적인 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 탑마트가 위치하여 장보기 등 일상생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 대교초등학교, 영도중앙유치원이 소재하여 교육환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 공부와의 차이

건물은 공부상 면적과 실측 면적이 상이한 부분이 있으며, 공부상 스레트지붕이나 현황은 판넬지붕으로 되어 있습니다. 또한, 기호9 건물의 경우 경계 구분이 없이 1동의 건물 형태로 이용되어 면적 특정에 곤란이 있었습니다. 기호3, 17 건물은 공부상 면적과 실측 면적이 상이하여 실측 면적으로 평가되었습니다.

6.2. 토지 관련 사항 (접근성, 경계)

차량 진입이 불가능하고 폭 1m 내외의 좁은 골목길에 접해 있어 접근성이 매우 낮습니다. 일부 토지(기호15, 18)에는 인접 토지 건물이 소재하여 본 건 토지의 사용 수익 및 처분에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 제시외 물건 및 부합물

토지상에 제시외 건물이 소재하며, 기호12 건물에는 종물인 제시외 건물이 소재하는 것으로 파악됩니다.

6.4. 임대관계 미상

임대차 관계가 불명확하여 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산 영도구의 단독주택으로, 감정가는 2억 998만원입니다. 탑마트 인근 주거 지역에 위치하며 기본적인 편의시설 접근성은 양호합니다. 그러나 차량 진입 불가, 좁은 골목길 접근성, 공부와 현황 간의 건물 구조 및 면적 차이, 일부 건물 부지 침범 가능성 등 여러 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 이러한 단점들을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

도심지 내 단독주택으로, 향후 지역 개발 가능성에 따라 재건축 또는 신축 부지로의 전환 가능성을 기대해볼 수 있습니다. 다만, 현재의 낮은 접근성과 건물 상태를 개선하기 위한 추가 투자가 필요할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보는 본 건과 직접 비교가 어려운 연립/다세대 주택 사례이며, 낮은 거래 금액을 보입니다. 본 건의 감정가는 209,980,000원이며, 말소기준 권리(근저당)는 120,000,000원입니다.

앞서 언급된 접근성의 제약, 건물 상태의 불확실성, 인접 토지와의 경계 문제 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 기준 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위로 판단됩니다.

최종 예상 입찰가: 180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.