나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58403 [12] 부산광역시 영도구 봉래동5가 66-34 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 내외감정 · 평가일 2024.08.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 봉래동5가 소재 "탑마트" 동측,남측 및 남동측 인근에 위치하며,
부근은 단독주택 등으로 형성된 기존 주택지대 임.

교통상황

본건까지 차량진입 불가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

* 기호1 토지 : 북하향의 완경사를 이루는 부정형의 토지로서, 주거나지 상태임.
* 기호2,4 토지 : 2필 일단지기준 북하향의 완경사를 이루는 사다리형의 토지로서, 주거용
건물부지로 이용되고 있음.
* 기호7 토지 : 북하향의 완경사를 이루는 세장형의 토지로서, 주거용 건물부지로 이용되고
있음.
* 기호11,14 토지 : 2필 일단지기준 북하향의 완경사를 이루는 사다리형의 토지로서, 주거용
건물부지로 이용되고 있음.
* 기호13,15,16,18,23 토지 : 북하향의 완경사를 이루는 사다리형의 토지로서, 주거용 건물
부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

* 기호1 토지 : 남측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호2,4 토지 : 2필 일단지기준 북측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호7 토지 : 동측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호11,14 토지 : 2필 일단지기준 북측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호13 토지 : 서측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호15 토지 : 남측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호16 토지 : 북측 및 동측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호18 토지 : 남측, 서측 및 동측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호23 토지 : 동측 및 남측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 토지 : 제3종일반주거지역(2023-12-11), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대교초등학교), 상대보호구역(영도중앙
유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.
기호4,11,13,14,23 토지 : 제3종일반주거지역(2023-12-11), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(영도중앙유치원)<교육환경 보호에
관한 법률>에 속함.
기호7,15,16,18 토지 : 제2종일반주거지역(2021-02-24), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(영도중앙유치원)<교육환경 보호에 관한
법률>에 속함.

제시목록 외의 물건

본건 기호7,13,23 토지상에 제시외 건물이 소재하며, 기호15,18 토지상에는 인접토지의
건물이 지상에 소재하여 본건 토지의 사용수익 및 처분에 영향을 미치고 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호3>
시멘트블록조 스레트지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 타일붙임 및 세멘 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 샷시창 구조임.
<기호9>
목조기와지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 세멘 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 샷시창 구조임.
<기호12>
보록조 스라브가 2층 건물로서,
외 벽 : 타일붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 목재 및 샷시창 구조임.
<기호17>
시멘트블록조 스레트지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 세멘 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 샷시창 구조임.구조임.

이용상태

기호3,9,12,17 건물 공히 주택임.

설비내역

기호3,9,12,17 건물 공히 위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

규모 및 이용상태 등으로 보아 토지에 미치는 영향 없을 것으로 판단되는 제시외 건물
기호㉡,㉢(기호12 건물의 종물)이 소재함.(별첨 "지적 및 건물개황도" 참조)

공부와의 차이

* 본건 기호3,17 건물은 공부상 면적과 실측 면적이 다소 상이한바 감정목적 참작하여 실측
면적으로 사정평가하였음.
* 본건 기호3 건물은 공부상 시멘트블록조 스레트지붕 단층 건물이나 현황 시멘트블록조
단층 슬래브지붕, 기호9 건물은 목조기와지붕 단층 건물 단층 주택이나 현황 목조기와
및 슬래브지붕 단층 주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

* 임대관계는 미상임.
* 본건 기호17 건물의 일부는 인접 토지상에 소재함.(별첨 "지적 및 건물개황도" 참조)
* 기호9 건물이 소재하는 지번 62-42 및 62-43필지상에는 공부상 건물 4동이 소재하나
현황 경계구분없이 1동의 건물형태로 이용되는 것으로 조사됨. 따라서 본 건물의 경계
및 면적을 특정하기 곤란하여 공부상 면적으로 사정평가 하였음.

이 하 여 백

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록20. 건물은 공부상 면적과 실측 면적이 다소 상이한바 실측 면적으로 사정평가 하였으며 공부상 시멘트블록조 스레트지붕 단층 주택이나 현황은 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 주택임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경58403 (12)

소재지: 부산광역시 영도구 봉래동5가 66-34

용도: 단독주택

감정가: 172,370,000 원

토지면적: 69.00㎡ (약 20.87평)

건물면적: 38.94㎡ (약 11.77평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 21.00㎡ (약 6.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 손OO

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 중복병합사건, 중복사건으로 분류되어 있습니다.

* 일괄매각 대상이며, 목록 20번 건물(제시외 건물)이 포함됩니다.

* 건물은 공부상 면적과 실측 면적이 다소 상이하며, 감정평가는 실측 면적으로 이루어졌습니다.

* 공부상 건물 구조는 시멘트블록조 스레트지붕 단층 주택이나, 현황은 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 주택입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 봉래동5가 소재 "탑마트" 동측, 남측 및 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택 등이 형성된 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진입이 불가하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용 및 형태

토지는 북하향의 완경사를 이루는 부정형 또는 사다리형, 세장형 등의 형태로, 주거용 건물 부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

각 필지는 남측, 북측, 동측, 서측으로 노폭 약 1m 내외의 좁은 골목길에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역 또는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대교초등학교, 영도중앙유치원) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 토지 및 건물 등기부상 소유권 이전 기록이 확인됩니다.

* 말소기준권리는 2024년 7월 29일 접수된 부산지방법원의 강제경매개시결정(곽인호, 2024타경54487)입니다.

* 이 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 갑1, 갑2 등기(소유권이전)는 선순위 권리에 해당할 수 있으나, 일반적으로 강제경매 사건에서는 말소기준권리 이후의 권리들이 소멸됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에는 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 표기되어 있으나, 구체적인 지상권의 존재 여부 및 내용은 명확히 기재되지 않았습니다. 통상적으로 등기된 권리 중 말소기준권리보다 선순위인 지상권 등은 매각 후에도 소멸되지 않고 인수될 수 있으므로, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

* 별도로 등록된 임차인이 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에 "탑마트"가 소재하여 기본적인 생필품 구매 및 생활 편의성이 있습니다. 주거지역으로 단독주택이 밀집해 있으며, 대규모 상업시설보다는 소규모 근린생활시설이 발달했을 것으로 추정됩니다.

4.2. 지역 특성

영도구 봉래동5가는 산복도로 지역의 특성을 가지며, 단독주택 위주의 주거 밀집 지역입니다. 오래된 주택들이 많아 재개발 또는 리모델링 수요가 있을 수 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 대교초등학교와 영도중앙유치원이 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 교통편의시설

* 인근 버스정류장을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

5.3. 기타 편의시설

* "탑마트" 외 지역 내 소규모 상점 및 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 공부와의 차이

* 건물은 공부상 면적과 실측 면적이 상이하며, 공부상 스레트지붕이 현황 슬래브지붕으로 변경된 점은 건물의 노후화 및 개보수 이력을 시사합니다. 실제 건물 상태에 대한 면밀한 현장 확인이 필요합니다.

6.2. 제시외 건물 및 인접 토지 영향

* 본건 토지(기호7,13,23) 상에 제시외 건물이 소재하며, 기호15,18 토지상에는 인접 토지의 건물이 있어 본건 토지의 사용 수익 및 처분에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 기호17 건물 일부가 인접 토지상에 소재하는 것으로 조사되어 경계 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 기호9 건물과 관련된 지번(62-42, 62-43)에는 공부상 4동의 건물이 있으나 현황 경계 구분 없이 1동으로 이용되어 경계 및 면적 특정 곤란, 이에 따른 평가도 공부상 면적으로 이루어졌습니다.

6.3. 접근성 및 도로 상태

* 차량 진입이 불가하고, 폭 1m 내외의 좁은 골목길에 접해 있어 접근성이 매우 낮습니다. 이는 향후 건물 신축이나 증축 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 중복병합사건

* 본 사건이 중복병합사건 및 중복사건으로 분류된 점은 복수의 경매 신청이 진행 중이거나 과거에 있었음을 나타내며, 사건 처리 과정에서 예측 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.5. 기타

* 임대 관계가 미상으로, 명도 시 임차인 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 영도구 봉래동5가에 위치한 단독주택 부지 및 건물입니다. 감정가는 1억 7천2백만원대이며, 토지 69㎡, 건물 38.94㎡에 제시외 건물 21㎡가 포함됩니다. 주변은 주택가이며, 대중교통은 버스 이용이 가능하나 차량 접근성은 매우 제한적입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 선순위 권리(지상권 등) 존재 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 임차인 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

주요 리스크 요인으로는 건물의 공부상 내용과 현황의 차이, 제시외 건물 및 인접 토지와의 관계, 매우 협소한 도로 및 차량 접근 불가 등이 있습니다. 이러한 점들은 향후 재산권 행사 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 저평가 가능성: 지역의 재개발 또는 노후주택 개선 사업 가능성을 고려할 때, 토지 가치 대비 잠재력이 있을 수 있습니다.

* 소액 투자: 비교적 낮은 감정가로 소액 투자가 가능합니다.

* 주택가 내 위치: 안정적인 주거지역에 속해 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 주변의 연립 및 다세대 주택 매매 사례는 거래량 및 면적에 따라 큰 가격 차이를 보였습니다. 본건은 단독주택으로 직접적인 비교는 어려우나, 토지 69㎡와 건물 38.94㎡(+제시외 21㎡)에 대한 감정가는 172,370,000원입니다.

본 건은 차량 접근 불가, 좁은 골목길, 건물 현황과 공부상 차이, 인접 토지와의 관계 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

종합적인 시장 상황 및 물건 고유의 리스크를 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 85~90% 수준인 146,500,000원 ~ 155,100,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 실질적인 투자 가치는 현장 조사 및 명도 가능성, 향후 활용 방안에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.