나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58403 [10] 부산광역시 영도구 봉래동5가 66-26 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 내외감정 · 평가일 2024.08.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 봉래동5가 소재 "탑마트" 동측,남측 및 남동측 인근에 위치하며,
부근은 단독주택 등으로 형성된 기존 주택지대 임.

교통상황

본건까지 차량진입 불가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

* 기호1 토지 : 북하향의 완경사를 이루는 부정형의 토지로서, 주거나지 상태임.
* 기호2,4 토지 : 2필 일단지기준 북하향의 완경사를 이루는 사다리형의 토지로서, 주거용
건물부지로 이용되고 있음.
* 기호7 토지 : 북하향의 완경사를 이루는 세장형의 토지로서, 주거용 건물부지로 이용되고
있음.
* 기호11,14 토지 : 2필 일단지기준 북하향의 완경사를 이루는 사다리형의 토지로서, 주거용
건물부지로 이용되고 있음.
* 기호13,15,16,18,23 토지 : 북하향의 완경사를 이루는 사다리형의 토지로서, 주거용 건물
부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

* 기호1 토지 : 남측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호2,4 토지 : 2필 일단지기준 북측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호7 토지 : 동측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호11,14 토지 : 2필 일단지기준 북측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호13 토지 : 서측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호15 토지 : 남측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호16 토지 : 북측 및 동측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호18 토지 : 남측, 서측 및 동측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호23 토지 : 동측 및 남측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 토지 : 제3종일반주거지역(2023-12-11), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대교초등학교), 상대보호구역(영도중앙
유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.
기호4,11,13,14,23 토지 : 제3종일반주거지역(2023-12-11), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(영도중앙유치원)<교육환경 보호에
관한 법률>에 속함.
기호7,15,16,18 토지 : 제2종일반주거지역(2021-02-24), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(영도중앙유치원)<교육환경 보호에 관한
법률>에 속함.

제시목록 외의 물건

본건 기호7,13,23 토지상에 제시외 건물이 소재하며, 기호15,18 토지상에는 인접토지의
건물이 지상에 소재하여 본건 토지의 사용수익 및 처분에 영향을 미치고 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호3>
시멘트블록조 스레트지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 타일붙임 및 세멘 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 샷시창 구조임.
<기호9>
목조기와지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 세멘 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 샷시창 구조임.
<기호12>
보록조 스라브가 2층 건물로서,
외 벽 : 타일붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 목재 및 샷시창 구조임.
<기호17>
시멘트블록조 스레트지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 세멘 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 샷시창 구조임.구조임.

이용상태

기호3,9,12,17 건물 공히 주택임.

설비내역

기호3,9,12,17 건물 공히 위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

규모 및 이용상태 등으로 보아 토지에 미치는 영향 없을 것으로 판단되는 제시외 건물
기호㉡,㉢(기호12 건물의 종물)이 소재함.(별첨 "지적 및 건물개황도" 참조)

공부와의 차이

* 본건 기호3,17 건물은 공부상 면적과 실측 면적이 다소 상이한바 감정목적 참작하여 실측
면적으로 사정평가하였음.
* 본건 기호3 건물은 공부상 시멘트블록조 스레트지붕 단층 건물이나 현황 시멘트블록조
단층 슬래브지붕, 기호9 건물은 목조기와지붕 단층 건물 단층 주택이나 현황 목조기와
및 슬래브지붕 단층 주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

* 임대관계는 미상임.
* 본건 기호17 건물의 일부는 인접 토지상에 소재함.(별첨 "지적 및 건물개황도" 참조)
* 기호9 건물이 소재하는 지번 62-42 및 62-43필지상에는 공부상 건물 4동이 소재하나
현황 경계구분없이 1동의 건물형태로 이용되는 것으로 조사됨. 따라서 본 건물의 경계
및 면적을 특정하기 곤란하여 공부상 면적으로 사정평가 하였음.

이 하 여 백

물건 비고

일괄매각. 목록17. 건물은 공부상 면적과 실츨 면적이 다소 상이하며 건물의 일부는 인접 토지상에 소재함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경58403 (10)

소재지: 부산광역시 영도구 봉래동5가 66-26

용도: 단독주택

감정가: 40,448,300원

토지면적: 17.00㎡ (약 5.14평)

토지지분: 17㎡ (약 5.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.18㎡ (약 7.92평)

건물지분: 26.18㎡ (약 7.92평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 손OO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건

주의사항: 일괄매각. 건물 공부상 면적과 실측 면적이 다소 상이하며, 건물의 일부는 인접 토지상에 소재함(감정평가서 참조).

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 봉래동5가 소재 "탑마트" 동측, 남측 및 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 등이 형성된 기존 주택지대임.

1.2. 2. 교통상황

본건까지 차량 진입이 불가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

1.2. 3. 토지 형태 및 이용상태

본건 토지는 북하향의 완경사를 이루는 부정형 또는 사다리형, 세장형의 토지로서, 현재 주거나지 또는 주거용 건물부지로 이용되고 있음.

1.2. 4. 인접 도로상태

본건 토지들은 남측, 북측, 동측, 서측으로 폭 약 1m 내외의 좁은 골목길에 접하고 있어 차량 접근성이 매우 낮음.

1.2. 5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역 및 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대교초등학교, 영도중앙유치원) 등에 해당함.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 요약 (토지)

* 갑1: 1986-11-07 소유권이전 (추순림)

* 갑2: 2022-01-21 소유권이전 (봉래지역주택조합) - 매매

* 갑3: 2024-07-30 강제경매 (손진학외 4명) - 채권액 234,410,957원, 말소기준권리

1.3. 2. 등기부 요약 (건물)

* 갑1: 1986-11-07 소유권이전 (추순림)

* 갑2: 2022-01-21 소유권이전 (봉래지역주택조합) - 매매

* 갑3: 2024-07-30 강제경매 (손진학외 4명) - 채권액 234,410,957원, 말소기준권리

1.3. 3. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 7월 30일 접수된 강제경매(을구 3번)임. 매각으로 인해 위 권리보다 선순위 권리(갑구 1, 2번)를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

1.3. 4. 인수/소멸 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 해당 권리 내용에 대한 구체적인 정보는 없음.

1.3. 5. 임차인 현황

임대관계는 미상임. 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인 관련 추가 부담은 없을 것으로 보임.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 매매 정보 분석

* 최근 매매 정보 1: 부산광역시 영도구 봉래동5가 130-1번지, 공작 연립, 1979년 건축, 전용면적 50.68㎡ (약 15.33평), 2023년 12월 5일 5,700만원에 직거래. 평당 약 371.8만원 (면적 기준).

* 최근 매매 정보 2: 부산광역시 영도구 봉래동5가 113-15번지, 다세대, 1980년 건축, 전용면적 41.82㎡ (약 12.65평), 2024년 1월 9일 1,500만원에 직거래. 평당 약 118.6만원 (면적 기준).

1.4. 2. 시세 분석

제공된 주변 시세 정보는 연립 및 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어려울 수 있음. 특히 1,500만원의 거래가는 해당 지역의 일반적인 시세를 반영한다고 보기 어려워 보이며, 특정 상황(예: 매우 노후되거나 특수 거래)이 있었을 가능성이 있음. 5,700만원의 연립 거래가 그나마 비교 가능한 기준으로 볼 수 있으나, 본건은 토지 면적이 17㎡ (약 5.14평)로 매우 작고 건물 면적도 26.18㎡ (약 7.92평)로 협소함. 이 점을 고려할 때, 주변 시세 대비 본건의 감정가(40,448,300원)는 면적 대비 높은 편으로 판단됨.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설

* 인근에 "탑마트"가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주변이 단독주택 밀집 지역으로 형성되어 있어 주거 환경을 갖추고 있음.

1.5. 2. 교육시설

* 대교초등학교, 영도중앙유치원 등과 가깝게 위치하여 교육 환경이 양호함.

1.5. 3. 교통

* 차량 진입이 어려운 단점이 있으나, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능함.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 건물 상태 및 공부와의 차이

* 건물(기호3, 17)은 공부상 면적과 실측 면적이 다소 상이하며, 실제 건물의 일부가 인접 토지상에 소재하는 문제가 있음.

* 일부 건물(기호3)은 공부상 시멘트블록조 스레트지붕이나 현황 슬래브지붕으로, 기호9 건물은 목조기와지붕 단층 주택이나 현황 목조기와 및 슬래브지붕으로 되어 있어, 공부와 현황이 불일치하는 부분이 있음.

* 기호9 건물이 소재하는 필지에는 공부상 건물 4동이 있으나 현황 1동처럼 이용되어 경계 및 면적 특정 곤란함.

1.6. 2. 토지 이용 및 경계 문제

* 본건 토지(기호15, 18) 지상에는 인접 토지의 건물이 소재하여 본건 토지의 사용 수익 및 처분에 영향을 미칠 수 있음.

* 도로 폭이 약 1m 내외의 좁은 골목길에만 접해 있어 차량 진입 및 접근성이 매우 낮음.

1.6. 3. 건물 노후화

* 주요 건물(기호17)의 사용승인일이 1985년 11월 1일로, 건물 연식이 상당히 노후되어 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있음.

1.6. 4. 복잡한 권리관계 및 사건 중복

* 중복병합사건, 중복사건으로 분류되어 사건 진행 과정이 다소 복잡할 수 있음.

1.6. 5. 외부 지도 서비스 검색 결과

* 제공된 정보와 포맷 제약으로 인해 외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 통한 혐오시설 포함 주변 시설 검색은 수행되지 않았음.

1.7. 종합 의견

본건은 부산 영도구 봉래동에 위치한 소규모 단독주택으로, 대중교통 이용은 가능하나 차량 진입이 매우 어렵다는 점이 큰 단점입니다. 주변에 학교와 상업시설(마트)이 있어 기본적인 생활 환경은 갖추고 있습니다.

권리분석상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 명도를 진행하는 데 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 그러나 건물 일부가 인접 토지에 걸쳐 있거나, 인접 토지 건물이 본건 토지에 들어와 있는 등 토지 경계 및 이용에 있어 복잡한 문제가 존재합니다. 또한, 건물 연식이 오래되었고 공부상 면적과 실측 면적의 차이, 지붕 구조 변경 등도 확인되어 현황 조사가 반드시 필요합니다.

채권액이 감정가 대비 높은 편이며, 위와 같은 여러 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 소규모 면적으로 인한 낮은 총액 투자 가능성 (단, 면적 대비 감정가는 높음).

* 주변 시세 및 향후 개발 가능성에 따라 투자 가치 변동 가능성.

* 명확한 선순위 권리 인수 부담 없음.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 40,448,300원입니다.

주변 시세 분석 결과, 제공된 JSON 데이터의 거래가(1,500만원, 5,700만원)는 본건의 면적 및 감정가와 직접적인 비교가 어렵거나 특수 거래로 판단됩니다. 특히 1,500만원 거래가는 매우 낮은 수준입니다.

본건은 토지 면적(17㎡)이 매우 작고, 건물(26.18㎡) 일부가 인접 토지에 걸쳐 있거나 인접 건물 일부가 본건 토지에 소재하는 등 중대한 하자가 존재합니다. 또한, 차량 진입 불가, 건물 노후화 등 여러 리스크 요인을 고려해야 합니다.

이러한 점들을 감안하여, 감정가를 기준으로 하되 하자가 반영된 보수적인 접근이 필요합니다.

약 70% ~ 80% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 대략 28,000,000원에서 32,000,000원 사이로 판단됩니다.

현 시세와 리스크 요인을 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 30,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.