나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58403 [7] 부산광역시 영도구 봉래동5가 62-62 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 내외감정 · 평가일 2024.08.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 봉래동5가 소재 "탑마트" 동측,남측 및 남동측 인근에 위치하며,
부근은 단독주택 등으로 형성된 기존 주택지대 임.

교통상황

본건까지 차량진입 불가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

* 기호1 토지 : 북하향의 완경사를 이루는 부정형의 토지로서, 주거나지 상태임.
* 기호2,4 토지 : 2필 일단지기준 북하향의 완경사를 이루는 사다리형의 토지로서, 주거용
건물부지로 이용되고 있음.
* 기호7 토지 : 북하향의 완경사를 이루는 세장형의 토지로서, 주거용 건물부지로 이용되고
있음.
* 기호11,14 토지 : 2필 일단지기준 북하향의 완경사를 이루는 사다리형의 토지로서, 주거용
건물부지로 이용되고 있음.
* 기호13,15,16,18,23 토지 : 북하향의 완경사를 이루는 사다리형의 토지로서, 주거용 건물
부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

* 기호1 토지 : 남측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호2,4 토지 : 2필 일단지기준 북측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호7 토지 : 동측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호11,14 토지 : 2필 일단지기준 북측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호13 토지 : 서측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호15 토지 : 남측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호16 토지 : 북측 및 동측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호18 토지 : 남측, 서측 및 동측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호23 토지 : 동측 및 남측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 토지 : 제3종일반주거지역(2023-12-11), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대교초등학교), 상대보호구역(영도중앙
유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.
기호4,11,13,14,23 토지 : 제3종일반주거지역(2023-12-11), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(영도중앙유치원)<교육환경 보호에
관한 법률>에 속함.
기호7,15,16,18 토지 : 제2종일반주거지역(2021-02-24), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(영도중앙유치원)<교육환경 보호에 관한
법률>에 속함.

제시목록 외의 물건

본건 기호7,13,23 토지상에 제시외 건물이 소재하며, 기호15,18 토지상에는 인접토지의
건물이 지상에 소재하여 본건 토지의 사용수익 및 처분에 영향을 미치고 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호3>
시멘트블록조 스레트지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 타일붙임 및 세멘 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 샷시창 구조임.
<기호9>
목조기와지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 세멘 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 샷시창 구조임.
<기호12>
보록조 스라브가 2층 건물로서,
외 벽 : 타일붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 목재 및 샷시창 구조임.
<기호17>
시멘트블록조 스레트지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 세멘 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 샷시창 구조임.구조임.

이용상태

기호3,9,12,17 건물 공히 주택임.

설비내역

기호3,9,12,17 건물 공히 위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

규모 및 이용상태 등으로 보아 토지에 미치는 영향 없을 것으로 판단되는 제시외 건물
기호㉡,㉢(기호12 건물의 종물)이 소재함.(별첨 "지적 및 건물개황도" 참조)

공부와의 차이

* 본건 기호3,17 건물은 공부상 면적과 실측 면적이 다소 상이한바 감정목적 참작하여 실측
면적으로 사정평가하였음.
* 본건 기호3 건물은 공부상 시멘트블록조 스레트지붕 단층 건물이나 현황 시멘트블록조
단층 슬래브지붕, 기호9 건물은 목조기와지붕 단층 건물 단층 주택이나 현황 목조기와
및 슬래브지붕 단층 주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

* 임대관계는 미상임.
* 본건 기호17 건물의 일부는 인접 토지상에 소재함.(별첨 "지적 및 건물개황도" 참조)
* 기호9 건물이 소재하는 지번 62-42 및 62-43필지상에는 공부상 건물 4동이 소재하나
현황 경계구분없이 1동의 건물형태로 이용되는 것으로 조사됨. 따라서 본 건물의 경계
및 면적을 특정하기 곤란하여 공부상 면적으로 사정평가 하였음.

이 하 여 백

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 11.과 14.토지는 상호 경계구분없이 2필지 일단지 형태로 목록12.건물 부지로 이용되고 있으며 목록 11. 토지는 공부상 지목이 '도로'이나 현황은 목록12. 건물 부지로 이용되고 있는바, 현황을 기준하여 '대'로 감정평가함. (감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경58403 (7)

소재지: 부산광역시 영도구 봉래동5가 62-62

용도: 단독주택

감정가: 215,216,000원

토지면적: 81.00㎡ (약 24.5평)

건물면적: 36.36㎡ (약 11평)

건물 제시외면적: 3.80㎡

총 건물면적 (제시외 포함): 40.16㎡ (약 12.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 손OO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 영도구 봉래동5가 소재 "탑마트" 동측, 남측 및 남동측 인근에 위치하며, 단독주택 등으로 형성된 기존 주택지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진입이 불가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중 교통 사정은 보통입니다.

도로상태: 남측으로 노폭 약 1m 내외의 골목길에 접해 있습니다. (일부 기호 토지 기준)

3. 권리분석

등기부등본 요약:

* 말소기준권리: 2024년 7월 30일자 강제경매개시결정 (채권자: 손진학외 4명)

* 소유권 변동: 임순점 (1973-12-05), 이흥관 (2000-04-04), 봉래지역주택조합 (2021-12-06) 순으로 소유권 이전되었습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 명시되지 않음)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

4. 상권분석

주변 환경: 본건은 단독주택이 밀집한 주거지역에 위치합니다. 인근에 "탑마트"와 같은 편의시설이 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: "탑마트" 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 대교초등학교, 영도중앙유치원 등 상대보호구역에 해당됩니다.

교통: 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 일부(기호17 건물)가 인접 토지상에 소재합니다.

* 제시외 건물이 소재하며, 이에 대한 별도 처리 방안 검토가 필요합니다.

* 일부 토지(기호 11, 14)는 공부상 지목이 '도로'이나 현황은 건물 부지로 이용되고 있어, 지목과 현황 간 차이가 존재합니다.

* 차량 진입이 불가능하여 접근성에 제약이 있습니다.

* 다수의 토지 필지가 얽혀 있으며, 일부 토지는 경계 구분 없이 일단지로 이용되고 있어 복잡성을 내포합니다.

* 기호9 건물은 공부상 여러 동이나 현황은 1동으로 이용되어 경계 및 면적 특정에 곤란함이 있었습니다.

* 임대 관계가 미상인 건물이 있어, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 기호15, 18 토지상의 경우, 인접 토지 건물이 본건 토지의 사용 수익 및 처분에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산 영도구 봉래동5가에 위치한 단독주택 경매 물건입니다. 감정가는 2억 1,521만 6천원이며, 토지 81.00㎡와 건물 36.36㎡(제시외 3.80㎡ 포함)를 일괄 매각하는 건입니다. 본건은 여러 필지의 토지로 구성되어 있으며, 공부상 지목과 현황이 다른 토지가 있고, 일부 건물이 인접 토지에 걸쳐 있거나, 차량 진입이 어려운 좁은 골목길에 접해 있는 등 권리 및 물건 현황이 다소 복잡한 편입니다. 건축물 연도가 오래되어(1979년 사용승인) 전반적인 상태 및 활용도에 대한 면밀한 현장 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 영도구 봉래동 지역은 지속적인 도시 정비 및 개선 가능성이 있는 지역입니다.

* 현재 감정가는 주변 시세를 고려할 때 추가 조사 후 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 단독주택으로서 리모델링 등을 통해 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보(연립, 다세대 등)는 본건과 건물 형태, 연식, 면적 등에서 차이가 커 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 다만, 인근에서 거래된 단독주택 사례(토지 129㎡, 건물 59.5㎡, 2023년 1.6억원 거래)를 참고할 때, 본건의 감정가 2억 1,521만 6천원은 다소 높게 느껴질 수 있습니다.

본건의 복잡한 권리 관계, 건물 노후도, 접근성 등을 고려하면, 감정가의 80%~90% 수준인 약 1억 7천만원 ~ 1억 9천만원 선에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 정확한 시세 파악 및 현장 조사를 통해 최적의 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.