나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58403 [2] 부산광역시 영도구 봉래동5가 59-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 내외감정 · 평가일 2024.08.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 봉래동5가 소재 "탑마트" 동측,남측 및 남동측 인근에 위치하며,
부근은 단독주택 등으로 형성된 기존 주택지대 임.

교통상황

본건까지 차량진입 불가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

* 기호1 토지 : 북하향의 완경사를 이루는 부정형의 토지로서, 주거나지 상태임.
* 기호2,4 토지 : 2필 일단지기준 북하향의 완경사를 이루는 사다리형의 토지로서, 주거용
건물부지로 이용되고 있음.
* 기호7 토지 : 북하향의 완경사를 이루는 세장형의 토지로서, 주거용 건물부지로 이용되고
있음.
* 기호11,14 토지 : 2필 일단지기준 북하향의 완경사를 이루는 사다리형의 토지로서, 주거용
건물부지로 이용되고 있음.
* 기호13,15,16,18,23 토지 : 북하향의 완경사를 이루는 사다리형의 토지로서, 주거용 건물
부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

* 기호1 토지 : 남측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호2,4 토지 : 2필 일단지기준 북측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호7 토지 : 동측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호11,14 토지 : 2필 일단지기준 북측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호13 토지 : 서측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호15 토지 : 남측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호16 토지 : 북측 및 동측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호18 토지 : 남측, 서측 및 동측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호23 토지 : 동측 및 남측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 토지 : 제3종일반주거지역(2023-12-11), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대교초등학교), 상대보호구역(영도중앙
유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.
기호4,11,13,14,23 토지 : 제3종일반주거지역(2023-12-11), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(영도중앙유치원)<교육환경 보호에
관한 법률>에 속함.
기호7,15,16,18 토지 : 제2종일반주거지역(2021-02-24), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(영도중앙유치원)<교육환경 보호에 관한
법률>에 속함.

제시목록 외의 물건

본건 기호7,13,23 토지상에 제시외 건물이 소재하며, 기호15,18 토지상에는 인접토지의
건물이 지상에 소재하여 본건 토지의 사용수익 및 처분에 영향을 미치고 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호3>
시멘트블록조 스레트지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 타일붙임 및 세멘 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 샷시창 구조임.
<기호9>
목조기와지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 세멘 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 샷시창 구조임.
<기호12>
보록조 스라브가 2층 건물로서,
외 벽 : 타일붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 목재 및 샷시창 구조임.
<기호17>
시멘트블록조 스레트지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 세멘 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 샷시창 구조임.구조임.

이용상태

기호3,9,12,17 건물 공히 주택임.

설비내역

기호3,9,12,17 건물 공히 위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

규모 및 이용상태 등으로 보아 토지에 미치는 영향 없을 것으로 판단되는 제시외 건물
기호㉡,㉢(기호12 건물의 종물)이 소재함.(별첨 "지적 및 건물개황도" 참조)

공부와의 차이

* 본건 기호3,17 건물은 공부상 면적과 실측 면적이 다소 상이한바 감정목적 참작하여 실측
면적으로 사정평가하였음.
* 본건 기호3 건물은 공부상 시멘트블록조 스레트지붕 단층 건물이나 현황 시멘트블록조
단층 슬래브지붕, 기호9 건물은 목조기와지붕 단층 건물 단층 주택이나 현황 목조기와
및 슬래브지붕 단층 주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

* 임대관계는 미상임.
* 본건 기호17 건물의 일부는 인접 토지상에 소재함.(별첨 "지적 및 건물개황도" 참조)
* 기호9 건물이 소재하는 지번 62-42 및 62-43필지상에는 공부상 건물 4동이 소재하나
현황 경계구분없이 1동의 건물형태로 이용되는 것으로 조사됨. 따라서 본 건물의 경계
및 면적을 특정하기 곤란하여 공부상 면적으로 사정평가 하였음.

이 하 여 백

물건 비고

일괄매각. 목록 2.와 4.토지는 상호 경계 구분없이 2필지 일단지 형태로 목록3.건물 부지로 이용되고 있음. 목록3. 건물은 공부상 시멘트블록조 스레트지붕 단층 건물이나 현황 시멘트블록조 단층 슬래브지붕이며 면적과 실측 면적이 다소 상이한바 실측면적으로 사정평가함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경58403 (2)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 손OO

* 소재지: 부산광역시 영도구 봉래동5가 59-3

* 용도: 단독주택

* 감정가: 149,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 토지면적: 56.00㎡ (약 16.94평)

* 건물면적: 29.64㎡ (약 8.97평)

* 건축물 용도: 단독주택

* 건축물 구조: 블록조 (현황 슬래브지붕)

* 사용승인일: 1985년 11월 26일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 영도구 봉래동5가 소재 "탑마트" 동측, 남측 및 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 등으로 형성된 기존 주택지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입은 불가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

* 도로상태: 남측으로 노폭 약 1m 내외의 골목길에 접해 있습니다.

* 토지이용계획:

* 일부 제3종일반주거지역, 일부 제2종일반주거지역입니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(대교초등학교, 영도중앙유치원)에 속합니다.

* 주변 시설:

* 인근에 "탑마트"가 위치해 있습니다.

* 대교초등학교, 영도중앙유치원 등 교육시설이 인접해 있습니다.

* 주변은 전반적으로 주거지역으로 형성되어 있습니다.

* 주요 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 7월 17일 접수된 고병오 명의의 근저당권 (150,000,000원)입니다.

* 예상 권리 소멸: 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 강제경매, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다. 낙찰자는 인수하는 부담이 없습니다.

* 임차인 현황: 임대관계는 미상으로 확인됩니다. 이에 따라 보증금 및 월차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으며, 명도 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건은 주택가 내에 위치하며, 상업시설보다는 주거 기능이 중심인 지역입니다.

* 인근 "탑마트"와 같은 기본적인 편의시설은 갖추고 있습니다.

* 단독주택 지역 특성상 배후 수요는 인근 주거민을 중심으로 형성됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 제한적이며, 도보 및 대중교통 이용이 주를 이룹니다.

* 주변 편의시설: "탑마트"를 비롯한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 대교초등학교, 영도중앙유치원 등이 인접해 있어 자녀 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 차량 접근성 제약: 1m 내외의 좁은 골목길로만 접해 있어 차량 주차 및 통행에 불편함이 예상됩니다.

* 건물 현황과 공부상 차이:

* 건물 3의 경우, 공부상 스레트지붕이나 현황 슬래브지붕이며, 면적의 차이가 있어 실측 면적으로 평가되었습니다.

* 건물 9와 17 역시 현황과 공부상 차이가 있으며, 건물 17의 일부가 인접 토지에 소재합니다.

* 토지 이용 제한: 제시외 건물 및 인접 건물이 토지 위에 존재하여 토지의 완전한 사용 수익 및 처분에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 임차인이 존재할 경우 명도 절차가 복잡해지거나 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 영도구 봉래동5가에 위치한 단독주택 부지와 건물입니다.

* 주택가 내에 자리하고 있으나, 차량 접근성이 매우 낮고 좁은 골목길에 접해 있다는 점은 주요 단점입니다.

* 건물은 현황과 공부상 차이가 있고 일부 인접 토지에 걸쳐 있어 권리관계 확인 및 명확한 용도 파악에 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

* 토지 위에 존재하는 제시외 건물 및 인접 건물로 인한 토지 사용 수익 제한 가능성을 인지해야 합니다.

* 권리 관계는 말소기준권리에 의해 대부분 정리될 것으로 보이나, 임차인 현황은 미상입니다.

* 감정가는 149,000,000원입니다.

8. 투자 포인트

* 주거지역 내 토지로서 장기적인 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 일괄매각 대상이므로 토지와 건물을 한 번에 취득하여 활용할 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 가격 경쟁력이 있다면 투자 가치를 검토해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 주변 거래 사례(연립, 다세대)의 면적당 가격(약 112만원/㎡ ~ 61.4만원/㎡)을 고려할 때, 본건의 감정가 149,000,000원은 주변 시세를 반영한 것으로 판단됩니다.

* 단, 차량 접근성 제약, 건물 현황과 공부상 차이, 제시외 건물 존재 등 리스크 요소를 감안하면, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

* 현 시세 및 물건의 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 130,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.