나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58403 [3] 부산광역시 영도구 봉래동5가 62-18 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 내외감정 · 평가일 2024.08.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 봉래동5가 소재 "탑마트" 동측,남측 및 남동측 인근에 위치하며,
부근은 단독주택 등으로 형성된 기존 주택지대 임.

교통상황

본건까지 차량진입 불가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

* 기호1 토지 : 북하향의 완경사를 이루는 부정형의 토지로서, 주거나지 상태임.
* 기호2,4 토지 : 2필 일단지기준 북하향의 완경사를 이루는 사다리형의 토지로서, 주거용
건물부지로 이용되고 있음.
* 기호7 토지 : 북하향의 완경사를 이루는 세장형의 토지로서, 주거용 건물부지로 이용되고
있음.
* 기호11,14 토지 : 2필 일단지기준 북하향의 완경사를 이루는 사다리형의 토지로서, 주거용
건물부지로 이용되고 있음.
* 기호13,15,16,18,23 토지 : 북하향의 완경사를 이루는 사다리형의 토지로서, 주거용 건물
부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

* 기호1 토지 : 남측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호2,4 토지 : 2필 일단지기준 북측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호7 토지 : 동측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호11,14 토지 : 2필 일단지기준 북측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호13 토지 : 서측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호15 토지 : 남측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호16 토지 : 북측 및 동측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호18 토지 : 남측, 서측 및 동측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.
* 기호23 토지 : 동측 및 남측으로 노폭 약 1m내외의 골목길에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 토지 : 제3종일반주거지역(2023-12-11), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대교초등학교), 상대보호구역(영도중앙
유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.
기호4,11,13,14,23 토지 : 제3종일반주거지역(2023-12-11), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(영도중앙유치원)<교육환경 보호에
관한 법률>에 속함.
기호7,15,16,18 토지 : 제2종일반주거지역(2021-02-24), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(영도중앙유치원)<교육환경 보호에 관한
법률>에 속함.

제시목록 외의 물건

본건 기호7,13,23 토지상에 제시외 건물이 소재하며, 기호15,18 토지상에는 인접토지의
건물이 지상에 소재하여 본건 토지의 사용수익 및 처분에 영향을 미치고 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호3>
시멘트블록조 스레트지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 타일붙임 및 세멘 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 샷시창 구조임.
<기호9>
목조기와지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 세멘 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 샷시창 구조임.
<기호12>
보록조 스라브가 2층 건물로서,
외 벽 : 타일붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 목재 및 샷시창 구조임.
<기호17>
시멘트블록조 스레트지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 세멘 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 샷시창 구조임.구조임.

이용상태

기호3,9,12,17 건물 공히 주택임.

설비내역

기호3,9,12,17 건물 공히 위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

규모 및 이용상태 등으로 보아 토지에 미치는 영향 없을 것으로 판단되는 제시외 건물
기호㉡,㉢(기호12 건물의 종물)이 소재함.(별첨 "지적 및 건물개황도" 참조)

공부와의 차이

* 본건 기호3,17 건물은 공부상 면적과 실측 면적이 다소 상이한바 감정목적 참작하여 실측
면적으로 사정평가하였음.
* 본건 기호3 건물은 공부상 시멘트블록조 스레트지붕 단층 건물이나 현황 시멘트블록조
단층 슬래브지붕, 기호9 건물은 목조기와지붕 단층 건물 단층 주택이나 현황 목조기와
및 슬래브지붕 단층 주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

* 임대관계는 미상임.
* 본건 기호17 건물의 일부는 인접 토지상에 소재함.(별첨 "지적 및 건물개황도" 참조)
* 기호9 건물이 소재하는 지번 62-42 및 62-43필지상에는 공부상 건물 4동이 소재하나
현황 경계구분없이 1동의 건물형태로 이용되는 것으로 조사됨. 따라서 본 건물의 경계
및 면적을 특정하기 곤란하여 공부상 면적으로 사정평가 하였음.

이 하 여 백

물건 비고

일괄매각, 목록 6. 건물은 공부상 시멘트 블록조 슬래브 및 기와지붕 단층 주택이나 현황은 시멘트 블록조 슬래브지붕 단층 주택임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경58403 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 손OO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건

2.2. 소재지 및 용도

소재지: 부산광역시 영도구 봉래동5가 62-18

용도: 단독주택

2.3. 면적 및 가격

감정가: 69,151,550 원

토지면적: 28.00㎡ (약 8.47평)

토지지분: 28㎡ (약 8.47평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.65㎡ (약 7.76평)

건물지분: 25.65㎡ (약 7.76평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

2.4. 건축물 정보

주요 구조: 시멘트블록조

주요 용도: 단독주택 (공부상: 단층 주택, 현황: 단층 주택)

사용승인일: 1985년 09월 03일

2.5. 특이사항 및 주의사항

* 중복병합사건, 중복사건임.

* 일괄매각 대상임.

* 건물 현황: 공부상 시멘트 블록조 슬래브 및 기와지붕 단층 주택이나 현황은 시멘트 블록조 슬래브지붕 단층 주택임.

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 영도구 봉래동5가 소재 "탑마트" 동측, 남측 및 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 등으로 형성된 기존 주택지대임.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량진입이 불가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준임.

3.3. 도로 접근성

각 필지별로 남측, 북측, 동측, 서측으로 노폭 약 1m 내외의 좁은 골목길에 접해 있음.

3.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 기호1,2 토지: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대교초등학교, 영도중앙유치원)에 속함.

* 기호4,11,13,14,23 토지: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(영도중앙유치원)에 속함.

* 기호7,15,16,18 토지: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(영도중앙유치원)에 속함.

3.5. 혐오 시설 정보

제공된 정보 및 일반적인 조사 결과, 본건 주변에 특별히 명시된 혐오 시설은 확인되지 않음.

4. 권리분석

4.1. 토지 등기부 요약

* 갑1 (1993-08-03): 강봉선 외 1명 소유권이전

* 갑2 (2004-07-01): 안준영 공유자전원지분전부이전

* 갑3 (2021-12-20): 봉래지역주택조합 소유권이전 (매매)

* 갑4 (2024-07-29): 곽인호 강제경매 (말소기준권리)

* 갑5 (2024-07-30): 손진학 외 4명 강제경매

4.2. 건물 등기부 요약

* 갑1 (1993-08-03): 강봉선 외 1명 소유권이전

* 갑2 (2004-07-01): 안준영 공유자전원지분전부이전

* 갑3 (2021-12-20): 봉래지역주택조합 소유권이전 (매매)

* 갑4 (2024-07-29): 곽인호 강제경매 (말소기준권리)

* 갑5 (2024-07-30): 손진학 외 4명 강제경매

* 갑6 (2025-05-20): 부산진세무서장 압류 (말소)

4.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

4.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (개요: 명시되지 않음)

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건은 영도구 봉래동의 기존 주택지대에 위치한 단독주택 지역임. 상업 시설보다는 주거 기능이 중심이 되는 곳으로 판단됨.

5.2. 상권 활성화 정도

인근에 "탑마트"가 위치하나, 전반적인 상권은 활발하다기보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권으로 예상됨.

6. 생활정보

6.1. 주거 편의 시설

"탑마트"가 인근에 위치하여 기본적인 쇼핑 편의는 가능함.

6.2. 교육 시설

대교초등학교, 영도중앙유치원 등이 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 관련 정보가 있음.

6.3. 기타 편의 시설

대중교통 이용이 가능하나, 차량 진입이 어렵고 좁은 골목길 이용으로 인해 전반적인 편의성은 다소 제한적일 수 있음.

7. 잠재적 리스크

7.1. 접근성 문제

차량 진입이 불가능하며, 약 1m 폭의 좁은 골목길로만 접근이 가능하여 차량을 이용한 생활이 매우 불편할 수 있음. 이는 부동산의 가치를 저해하는 주요 요인이 될 수 있음.

7.2. 건물 현황과의 차이

* 건물 공부상 면적과 실측 면적이 일부 상이한 부분이 있으며, 기호3 건물은 공부상 시멘트블록조 스레트지붕 단층이나 현황은 시멘트블록조 단층 슬래브지붕임.

* 기호9 건물은 공부상 목조기와지붕 단층 주택이나 현황은 목조기와 및 슬래브지붕 단층 주택임. 이러한 공부와의 차이는 향후 재건축이나 증축 시 문제가 될 수 있음.

7.3. 부지 활용 제약

* 기호7,13,23 토지상에 제시외 건물이 소재하며, 기호15,18 토지상에는 인접 토지의 건물이 지상에 소재하여 본건 토지의 사용수익 및 처분에 영향을 미칠 수 있음. 이는 토지 활용에 제약을 줄 수 있음.

* 기호17 건물의 일부가 인접 토지상에 소재함.

* 기호9 건물이 소재하는 필지상에 공부상 4동이나 현황 1동으로 이용되는 것으로 조사되어 경계 및 면적 특정 곤란.

7.4. 건물 노후도

1985년 사용승인된 건물로, 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 높음.

7.5. 권리관계

말소기준권리(곽인호 강제경매) 이하 권리들은 매각으로 소멸되나, 별도로 명시된 "지상권"은 소멸되지 않는 권리일 수 있으므로 추가 확인이 필요함.

8. 종합 의견

본건은 부산광역시 영도구 봉래동5가에 위치한 단독주택 토지 및 건물 일괄 매각 물건임. 주택 밀집 지역에 속하나, 차량 접근성이 극히 제한적이고 좁은 골목길로만 진입이 가능하다는 점은 큰 단점으로 작용함. 또한, 제시외 건물 및 인접 토지 위로 건물이 침범한 부분 등 복잡한 토지 이용 현황과 공부와의 차이가 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있음. 건물 역시 노후된 상태임. 감정가는 69,151,550원으로 책정되었으나, 이러한 제반 리스크 요인들을 종합적으로 고려해야 할 필요가 있음.

9. 투자 포인트

* 영도구의 주거지 내에 위치하여 지역 내 실수요자에게는 고려 대상이 될 수 있음.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있음.

* 주변 시세 대비 감정가가 적정한지 면밀한 추가 분석이 필요함.

10. 예상 입찰가

주변 연립 및 다세대 주택의 최근 매매 사례를 고려할 때, 본건 단독주택의 감정가(69,151,550원)는 거래 사례 대비 다소 높은 수준으로 판단됨. 특히, 차량 진입 불가, 좁은 도로 폭, 제시외 건물 존재, 건물 노후화 등 다수의 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요함.

주변 연립(50.68㎡)이 57,000,000원에 거래된 사례와 비교 시, 본건 건물의 면적(25.65㎡)은 작으나 토지 면적(28㎡)을 포함한 가치 평가가 중요함.

종합적인 분석 결과, 잠재적 리스크와 시장 상황을 고려하여 권장 입찰가는 감정가의 약 80% 수준으로, 약 55,321,240원 (55,321,240원)으로 산정함. 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인 및 추가적인 시세 조사를 통해 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.