나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경1256 [5] 부산광역시 서구 부민동1가 7-1 부민수목하우스 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2024.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부민동1가 소재 "동아대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 상가지대내 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철도1호선 "토성역"이 소재하는 바, 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호(1-42) 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 10층건내 제2층 제201호 외 41개호로서,

외 벽 : 화강석붙임 및 드라이비트 마감 등.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 내장용 타일붙임 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

일련번호(1,3,4,6,7,10,11,14,15,18,19,24,25,30,31,36,37,42): 주거용 오피스텔로 이용중임.
일련번호(2,5,8,9,12,13,16,17,20-23,26-29,32-35,38-41): 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트-도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

- 일련번호(1,3,4,6,7,10,11,14,15,18,19,24,25,30,31,36,37,42)는 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 "주거용 오피스텔"임.
- 일련번호(2,3)은 공부상 2층 "202호" 및 "203호"이나, 현황 2층 "203호" 및 "204호"임.
- 일련번호(5,6)은 공부상 3층 "302호" 및 "303호"이나, 현황 3층 "303호" 및 "304호"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 대상물건 2층 관리실은 현황 주거용 원룸(현칭 "202호")으로 이용중임.
대상물건 3층 통신실은 현황 주거용 원룸(현칭 "302호")으로 이용중임.

물건 비고

도시형 생활주택임. 공부상 302호이나, 현황은 303호임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경1256 (5)

소재지: 부산광역시 서구 부민동1가 7-1 부민수목하우스 3층302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 94,000,000원

토지면적: 5.20㎡ (약 1.57평)

토지지분: 5.202881399536919㎡ (약 1.57평)

건물면적: 17.48㎡ (약 5.29평)

건물지분: 17.48㎡ (약 5.29평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

주의사항: 도시형 생활주택임. 공부상 302호이나, 현황은 303호임.

건축물 현황:

- 건물명: 부민수목하우스

- 총 대지면적: 266.1㎡

- 연면적: 1376.7㎡

- 사용승인일: 2015년 06월 10일

- 주용도: 공동주택

- 층수: 지하 0층, 지상 10층

- 승강기: 1대

- 구조: 철근콘크리트구조

- 세대수: 24세대

2. 입지조건

본건은 부산광역시 서구 부민동1가에 위치하며, "동아대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경은 무난한 편입니다. 남측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

본 건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다. 말소기준권리인 하나은행의 근저당(2,460,000,000원) 외 다수의 권리가 등기되어 있으나, 임의경매로 인해 대부분 말소될 예정입니다.

임차인 문경원 씨는 보증금 65,000,000원에 전입일자 및 확정일자를 2021년 01월 11일자로 보유하고 있으나, 배당신고일자(2023년 06월 14일) 기준 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 이에 따라 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 개요가 명시되어 있으나, 세부 내용은 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

등기부채권 총액은 2,525,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건은 동아대학교 부민캠퍼스가 인근에 위치하여 대학생 및 교직원을 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다. 법원, 서구청 등 관공서도 인근에 있어 직장인 수요 또한 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

대중교통 이용이 편리한 편입니다. 지하철 1호선 토성역이 도보 거리에 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다. 차량을 이용한 도심 접근성이 양호하며, 남측으로 도로와 접해있습니다. 건물 자체적으로는 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 스프링클러, 승강기, 주차타워 설비 등을 갖추고 있어 기본적인 생활 편의시설은 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 공부상 주택 번호와 실제 현황이 다른 점입니다. 본건은 공부상 3층 302호이나, 현황은 303호로 사용 중인 것으로 파악되었습니다. 감정평가서 요약에서도 3층 302호 및 303호에 대한 공부와의 차이가 언급되어 있어, 정확한 실사 및 현장 확인이 필수적입니다.

또한, 임대 관계가 미상으로 파악되어 실제 거주 현황 및 임대차 관련 분쟁 가능성에 대한 추가 조사가 필요합니다. 더불어 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 권리 관계는 입찰 전 면밀한 분석을 요합니다.

주변 부동산 정보를 분석한 결과, 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없었습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 서구 부민동이라는 비교적 좋은 입지에 위치하고 있으며, 동아대학교 및 역세권 접근성이 우수합니다. 건물 자체의 편의시설도 양호한 편입니다. 그러나 공부상 주택 번호와 현황이 다르다는 점, 임대 관계가 불명확하다는 점, 그리고 복잡한 권리 관계는 투자 결정에 신중을 기하게 하는 요소입니다. 특히, 공부와 현황의 불일치는 명도 및 법적 문제로 이어질 수 있으므로 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

동아대학교 부민캠퍼스 인근의 우수한 입지 조건.

지하철 1호선 토성역을 통한 편리한 교통망.

건물 내 갖추어진 다양한 편의 설비.

주변 상권 및 관공서 밀집으로 인한 잠재적 임대 수요.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 94,000,000원입니다. 그러나 최근 유사한 면적(전용 17.48㎡)의 부민수목하우스 및 주변 지역 오피스텔/도시형생활주택의 월세 거래가 2024년 4월 기준 보증금 1,000만원에 월세 35만원 수준(전용 17.48㎡, 9층/10층)으로 확인되었으며, 매매 시세는 4,000만원에서 5,000만원 사이로 추정됩니다. 이는 감정평가액 대비 낮은 수준입니다.

따라서, 현 시세와 물건의 제반 리스크(공부와의 차이, 임대관계 미상 등)를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 감정가의 70~80% 수준인 65,000,000원 ~ 75,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 실제 현장 답사를 통해 건물 상태 및 정확한 호실 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.