나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경1256 [11] 부산광역시 서구 부민동1가 7-1 부민수목하우스 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2024.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부민동1가 소재 "동아대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 상가지대내 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철도1호선 "토성역"이 소재하는 바, 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호(1-42) 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 10층건내 제2층 제201호 외 41개호로서,

외 벽 : 화강석붙임 및 드라이비트 마감 등.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 내장용 타일붙임 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

일련번호(1,3,4,6,7,10,11,14,15,18,19,24,25,30,31,36,37,42): 주거용 오피스텔로 이용중임.
일련번호(2,5,8,9,12,13,16,17,20-23,26-29,32-35,38-41): 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트-도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

- 일련번호(1,3,4,6,7,10,11,14,15,18,19,24,25,30,31,36,37,42)는 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 "주거용 오피스텔"임.
- 일련번호(2,3)은 공부상 2층 "202호" 및 "203호"이나, 현황 2층 "203호" 및 "204호"임.
- 일련번호(5,6)은 공부상 3층 "302호" 및 "303호"이나, 현황 3층 "303호" 및 "304호"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 대상물건 2층 관리실은 현황 주거용 원룸(현칭 "202호")으로 이용중임.
대상물건 3층 통신실은 현황 주거용 원룸(현칭 "302호")으로 이용중임.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2024타경1256 (11)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 서구 부민동1가 7-1, 부민수목하우스 5층 501호

건물명: 부민수목하우스

층/호: 5층 501호

주요 용도: 오피스텔 (현황 주거용 오피스텔)

토지 면적: 7.96㎡ (약 2.41평)

건물 면적: 26.75㎡ (약 8.09평)

1.3. 감정가 및 입찰 관련 정보

감정가: 106,000,000원

토지면적: 7.96㎡ (약 2.41평)

건물면적: 26.75㎡ (약 8.09평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 부민동1가 소재 "동아대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 주택, 상가, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

제반 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 가능합니다.

인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선 "토성역"이 소재하여 대중교통 이용이 양호합니다.

2.3. 인접 도로

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2020년 4월 27일 하나은행 근저당(2,460,000,000원)입니다.

이후 채권자 하나은행의 임의경매(2024타경1256)가 등기되었습니다.

등기부채권 총액은 2,560,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 채봉화가 존재합니다.

보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-03-08, 확정일자: 2021-02-17입니다.

채봉화는 대항력이 없습니다.

또한, 채봉화의 주택임차권(100,000,000원)은 2023년 6월 29일자로 말소되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 주택 및 상가지대가 혼합되어 있으며, 각종 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 대학가 인접 효과

동아대학교 부민캠퍼스가 인접해 있어 대학생 및 교직원을 대상으로 한 임대 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

주변 환경이 무난하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주거 형태

건축물대장상 주요 용도는 '공동주택'이나, 본건(501호)은 현황 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다.

다른 호실들도 주거용 오피스텔 또는 공동주택(도시형생활주택)으로 이용되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복/유동화 물건

본건은 중복 사건, 공동담보, 유동화 물건으로 분류되어 있어, 경매 진행 과정이나 권리 관계에 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 공부와의 차이

공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용 오피스텔로 이용 중인 점, 그리고 일부 호실의 현황과 공부상의 호수 차이가 확인되었습니다. 이는 명도 또는 향후 재산권 행사 시 문제가 될 수 있으므로 유의해야 합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 서구 부민동의 대학가 인근에 위치한 소형 오피스텔로, 교통이 편리하고 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리 관계상 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

현황 주거용으로 이용 중이며, 동아대학교 인접으로 인해 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

다만, 중복/유동화 물건 특성 및 공부와의 차이점 등에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

안전한 권리 분석: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

우수한 입지: 동아대학교 인근으로 대학생 및 교직원 대상의 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

편리한 교통: 지하철 1호선 토성역과 버스정류장이 인접하여 도심 접근성이 우수합니다.

소형 면적: 소액 투자로 접근 가능하며, 1인 가구 및 학생 대상 임대 수요에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 106,000,000원

본건은 임차인이 존재하나 대항력이 없고, 관련 임차권 등기도 말소된 상태로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

따라서, 보증금 인수 부담 없이 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

주변 시세 및 본건의 현황(주거용 오피스텔 이용)을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 중복 사건, 유동화 물건 등의 특수성을 감안하여 현장 조사 및 주변 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

현재 시세 및 시장 상황을 반영한 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 84,800,000원 ~ 95,400,000원으로 고려해 볼 수 있습니다. (최종 입찰가 산정은 투자자의 전략에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.