나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경1256 [10] 부산광역시 서구 부민동1가 7-1 부민수목하우스 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2024.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부민동1가 소재 "동아대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 상가지대내 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철도1호선 "토성역"이 소재하는 바, 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호(1-42) 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 10층건내 제2층 제201호 외 41개호로서,

외 벽 : 화강석붙임 및 드라이비트 마감 등.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 내장용 타일붙임 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

일련번호(1,3,4,6,7,10,11,14,15,18,19,24,25,30,31,36,37,42): 주거용 오피스텔로 이용중임.
일련번호(2,5,8,9,12,13,16,17,20-23,26-29,32-35,38-41): 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트-도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

- 일련번호(1,3,4,6,7,10,11,14,15,18,19,24,25,30,31,36,37,42)는 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 "주거용 오피스텔"임.
- 일련번호(2,3)은 공부상 2층 "202호" 및 "203호"이나, 현황 2층 "203호" 및 "204호"임.
- 일련번호(5,6)은 공부상 3층 "302호" 및 "303호"이나, 현황 3층 "303호" 및 "304호"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 대상물건 2층 관리실은 현황 주거용 원룸(현칭 "202호")으로 이용중임.
대상물건 3층 통신실은 현황 주거용 원룸(현칭 "302호")으로 이용중임.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 서구 부민동1가 7-1번지에 소재한 부민수목하우스 4층 404호 오피스텔로, 부산서부지원 2024타경1256 (10) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정평가액은 100,000,000원이며, 토지 면적 7.51㎡(약 2.27평), 건물 면적 25.22㎡(약 7.63평)를 일괄 매각하는 조건입니다. 채권자는 하나은행이며, 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 서구 부민동1가 소재 "동아대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 형성된 지역으로, 생활 환경은 무난한 편입니다. 차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산 지하철 1호선 토성역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 토지는 인접지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이며, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2020년 4월 27일 접수된 하나은행의 근저당권(을4)입니다. 이보다 늦은 2023년 7월 24일 접수된 김나금 씨의 주택임차권(을7)은 말소 대상입니다. 또한, 본 경매개시결정(갑4) 또한 하나은행에 의해 2024년 3월 26일 접수되었습니다. 따라서 본 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리도 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-20

* 확정일자: 2021-08-02

* 배당신고일자: 2023-07-24

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인 김나금 씨는 보증금이 있으나 대항력이 없어, 배당을 받지 못할 경우 보증금 미회수 위험이 있습니다. 인수 보증금은 0원입니다.

* 등기부 요약

* 소유권 보존(2016-03-17) 후 여러 차례 소유권 이전이 있었습니다.

* 하나은행의 근저당 2,460,000,000원이 말소기준권리이며, 총 등기부채권액은 2,520,000,000원입니다.

* 김나금 씨의 주택임차권은 말소기준권리보다 늦은 날짜로 등기되어 말소 대상입니다.

1.3. 상권분석

본건은 동아대학교 부민캠퍼스와 인접해 있어 대학생 및 교직원을 배후 수요로 확보하기 유리한 입지입니다. 또한, 주변에 주택가와 상가들이 혼재되어 있어 지역 주민들을 대상으로 한 기본적인 소비 활동이 이루어지는 상권입니다. 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 생활 편의성 또한 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 동아대학교 부민캠퍼스 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 매우 뛰어납니다. 또한, 인근에 병원, 은행, 마트 등 필수적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 시내버스정류장과 지하철 1호선 토성역을 통해 부산 시내 전반으로의 이동이 편리하여 주거 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 이용 중입니다. 이는 건축물 관련 법규 위반 소지가 있으며, 향후 원상복구 명령 등 행정 제재의 가능성이 있습니다. 또한, 임차인 김나금 씨는 대항력이 없어 경매 절차상 배당을 받지 못하면 보증금 6천만원을 회수하지 못할 수 있습니다. 이로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 갈등이 발생할 수 있습니다. "중복사건, 유동화물건, 공동담보"와 같은 특수 물건 정보는 권리 관계가 복잡하거나 추가적인 확인이 필요할 수 있음을 시사하므로 주의가 필요합니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대학가 인근이라는 좋은 입지와 편리한 교통망을 갖추고 있어 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 오피스텔입니다. 그러나 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 임차인의 대항력 부재로 인한 리스크를 반드시 고려해야 합니다. 건축물대장상 전체 건물이 공동주택으로 등록되어 있어 주거용으로 사용되는 것에 대한 긍정적 요소도 있으나, 개별 호실의 오피스텔 용도와의 차이점을 명확히 인지하고 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대학가 배후 수요: 동아대학교 부민캠퍼스 학생 및 교직원을 대상으로 한 높은 임대 수요 기대.

* 교통 편의성: 지하철 1호선 토성역과 인접하여 부산 시내 접근성이 탁월.

* 합리적인 감정가: 현재 시세 대비 감정가 100,000,000원은 투자를 고려할 만한 수준으로 판단됩니다.

* 주거 편의성: 대학가 및 시내 접근성이 좋아 주거용 오피스텔로서 높은 선호도 예상.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 100,000,000원입니다. 주변 부동산 시세 조사 결과, 본건과 유사한 면적(약 25.22㎡) 및 상태의 오피스텔 매매가는 약 110,000,000원에서 120,000,000원 수준으로 파악됩니다. 월세 시세는 보증금 10,000,000원 기준 월 500,000원 정도를 예상할 수 있습니다. 임차인 김나금 씨의 보증금 60,000,000원은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 의무는 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다. 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 현 시세와 감정가, 그리고 명도 및 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 감정가 대비 110% ~ 120% 수준에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 120,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.