나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경1256 [25] 부산광역시 서구 부민동1가 7-1 부민수목하우스 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2024.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부민동1가 소재 "동아대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 상가지대내 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철도1호선 "토성역"이 소재하는 바, 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호(1-42) 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 10층건내 제2층 제201호 외 41개호로서,

외 벽 : 화강석붙임 및 드라이비트 마감 등.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 내장용 타일붙임 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

일련번호(1,3,4,6,7,10,11,14,15,18,19,24,25,30,31,36,37,42): 주거용 오피스텔로 이용중임.
일련번호(2,5,8,9,12,13,16,17,20-23,26-29,32-35,38-41): 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트-도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

- 일련번호(1,3,4,6,7,10,11,14,15,18,19,24,25,30,31,36,37,42)는 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 "주거용 오피스텔"임.
- 일련번호(2,3)은 공부상 2층 "202호" 및 "203호"이나, 현황 2층 "203호" 및 "204호"임.
- 일련번호(5,6)은 공부상 3층 "302호" 및 "303호"이나, 현황 3층 "303호" 및 "304호"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 대상물건 2층 관리실은 현황 주거용 원룸(현칭 "202호")으로 이용중임.
대상물건 3층 통신실은 현황 주거용 원룸(현칭 "302호")으로 이용중임.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경1256 (25)

소재지: 부산광역시 서구 부민동1가 7-1 부민수목하우스 8층801호

용도: 오피스텔

감정가: 108,000,000원 (일억팔백만원)

토지면적: 7.96㎡ (약 2.41평)

건물면적: 26.75㎡ (약 8.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

특이사항: 중복사건, 공동담보, 유동화물건

주의사항: 주거용 오피스텔로 이용 중임.

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 서구 부민동1가, 동아대학교 부민캠퍼스 동측 인근에 소재함.

주위환경: 본건 주위는 주택 및 상가지대 내 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 전반적인 주위환경은 무난함.

교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선 토성역이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

도로: 본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 4월 27일자 하나은행 근저당 (을4, 채권금액 2,460,000,000원)

소멸되지 않는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨. (별도 명시된 소멸되지 않는 권리 없음)

임차인 현황:

* 노 : 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-10-08, 확정일자 2020-01-20. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

등기부 채권 총액: 2,555,000,000원

1.3. 상권분석

주요 배후수요: 본건 인근 동아대학교 부민캠퍼스의 학생 및 교직원, 주변 주택 및 상가 이용객 등.

상권 특성: 대학가 및 주거 지역을 중심으로 형성된 근린상권으로, 오피스텔 및 소형 주택 수요가 존재함.

경쟁: 인근에 다수의 오피스텔 및 도시형 생활주택, 일반 주택 등과 경쟁이 예상됨.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브 지붕 10층 건물 중 제8층 제801호로, 2016년 3월 4일 사용승인된 비교적 신축 건물임.

건물 상태: 외벽 화강석붙임 및 드라이비트 마감, 내벽 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창 구조임.

편의시설: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설 이용 가능.

교육시설: 동아대학교 부민캠퍼스가 인접하여 교육 환경이 우수함.

1.5. 잠재적 리스크

용도 외 이용: 건축물대장상 '공동주택'으로 되어 있으나, 현황은 공부상 업무시설(오피스텔)임에도 주거용으로 이용 중임. 또한, 2층 관리실과 3층 통신실이 주거용 원룸으로 이용되는 등 위반 건축물에 해당할 소지가 있어, 향후 이행강제금이 부과될 가능성이 있음.

복합 권리관계: 중복사건, 공동담보, 유동화물건으로 지정되어 있어 경매 절차 진행 시 다소 복잡한 권리관계가 있을 수 있으나, 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 낙찰로 소멸될 것으로 보임.

인근 혐오시설: 부산교도소와 같은 민감 시설이 인근에 위치하여 혐오시설에 대한 민감도가 있는 구매자에게는 단점으로 작용할 수 있음. (직접적인 영향은 적을 수 있으나 고려 필요)

1.6. 종합 의견

본건은 동아대학교 부민캠퍼스 인근에 위치한 역세권 오피스텔로, 대학생 및 직장인 등 젊은 층의 수요를 확보하기에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 연식이 비교적 짧고 외관 및 내부 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 주거용 오피스텔로 이용 중인 점, 일부 공용 공간의 용도 외 사용 등은 건축법 위반 소지가 있어 이행강제금 부과 가능성을 충분히 검토해야 합니다. 또한, 부산교도소와 같은 민감 시설이 인근에 위치한다는 점은 투자 결정 시 신중한 고려가 필요합니다. 권리관계는 비교적 명확한 편이나, 중복/공동담보/유동화물건 등 특이사항은 재확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 동아대학교 부민캠퍼스와 지하철 1호선 토성역이 인접하여 학생 및 직장인 임대 수요 확보가 용이함.

신축 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 기본적인 건물 상태가 양호할 것으로 기대됨.

잠재적 시세 차익: 감정가 대비 현 시세를 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정할 경우, 시세 차익을 기대해 볼 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

현 시세 분석:

본건과 유사한 면적(전용 8평대)의 부산 서구 부민동 오피스텔 및 도시형생활주택의 매매 시세는 현재 약 1억 2천만원 ~ 1억 4천만원 수준으로 파악됩니다.

감정가: 1억 8백만원.

본건은 주거용 오피스텔 위반 소지, 인근 혐오시설 존재 등의 리스크 요인이 있어 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서, 이러한 리스크를 충분히 감안하여 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

적정 입찰가 범위: 1억 1천만원 ~ 1억 1천 5백만원.

추천 입찰가: 112,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.