나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경1256 [12] 부산광역시 서구 부민동1가 7-1 부민수목하우스 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2024.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부민동1가 소재 "동아대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 상가지대내 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철도1호선 "토성역"이 소재하는 바, 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호(1-42) 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 10층건내 제2층 제201호 외 41개호로서,

외 벽 : 화강석붙임 및 드라이비트 마감 등.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 내장용 타일붙임 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

일련번호(1,3,4,6,7,10,11,14,15,18,19,24,25,30,31,36,37,42): 주거용 오피스텔로 이용중임.
일련번호(2,5,8,9,12,13,16,17,20-23,26-29,32-35,38-41): 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트-도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

- 일련번호(1,3,4,6,7,10,11,14,15,18,19,24,25,30,31,36,37,42)는 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 "주거용 오피스텔"임.
- 일련번호(2,3)은 공부상 2층 "202호" 및 "203호"이나, 현황 2층 "203호" 및 "204호"임.
- 일련번호(5,6)은 공부상 3층 "302호" 및 "303호"이나, 현황 3층 "303호" 및 "304호"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 대상물건 2층 관리실은 현황 주거용 원룸(현칭 "202호")으로 이용중임.
대상물건 3층 통신실은 현황 주거용 원룸(현칭 "302호")으로 이용중임.

물건 비고

도시형 생활주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2024타경1256 (12)

* 소재지: 부산광역시 서구 부민동1가 7-1, 부민수목하우스 5층502호 (신주소: 부산광역시 서구 구덕로222번길 5)

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 96,000,000 원

* 토지면적: 5.32㎡ (약 1.61평) / 토지 지분: 5.321940470464536㎡

* 건물면적: 17.88㎡ (약 5.41평) / 건물 지분: 17.88㎡

* 총 건물 연면적: 1376.7㎡ (약 416.4평)

* 건물 층수: 지하 0층, 지상 10층 중 5층

* 건축일자: 2016년 03월 04일

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하나은행 (등기부상 근저당 설정액: 2,460,000,000원)

* 총 채권액 (등기부 기준): 2,580,000,000 원

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 서구 부민동1가 소재 "동아대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주택 및 상가지대 내에 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 1호선 "토성역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2020년 04월 27일에 접수된 하나은행의 근저당 (을4, 채권최고액 2,460,000,000원)입니다.

* 이후의 권리인 주택임차권 (박 , 을8), 전세권설정 (박 , 을7), 임의경매 (갑4) 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 박지현(박 )은 2020년 06월 22일에 전입 및 확정일자를 받았으나, 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

* 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 보증금: 0 원 (인수할 임차보증금 없음)

4. 상권분석

* 본건은 대학가 인근의 주거 및 상업 복합 지역에 위치하여 유동인구가 꾸준히 확보될 수 있는 입지입니다.

* 주변에 오피스텔 및 도시형생활주택이 다수 분포하고 있어 유사한 상품에 대한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 다양한 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조의 10층 건물이며, 본건은 5층 502호입니다.

* 마감: 외벽은 화강석 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창 구조입니다.

* 이용상태: 본건은 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 스프링클러 설비, 승강기, 주차타워 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 임대관계: 임차인 정보는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부 상 박지현(박 )이라는 임차인이 존재했으나 대항력 없이 말소되었습니다.

* 특이사항: 건물 내 일부 공용 공간(관리실, 통신실)이 주거용 원룸으로 이용 중인 것으로 파악되며, 이는 건축법 등 관련 규정 위반 소지가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특수물건 정보는 권리관계가 복잡할 수 있음을 시사하며, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 현저히 높아 채권자의 강제집행으로 경매가 진행된 점을 고려할 때, 본 물건은 시세보다 저렴하게 낙찰받을 기회가 될 수도 있으나, 자금 회수에 어려움을 겪는 채무자의 상황이 반영되어 있을 수 있습니다.

* 건물 내 일부 공용 공간이 무단으로 주거용으로 사용되는 점은 향후 건물 관리 및 하자 발생 시 추가적인 문제로 이어질 수 있습니다.

* 부산 서부 지역에 환경혐오시설이 집중되는 경향이 있으나, 본건이 위치한 부민동1가 인근에서는 특별히 언급된 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 부산 서구 부민동의 대학가 인근에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

* 권리분석상 인수할 권리 부담이 없어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 다수의 채권이 설정된 점과 복잡한 특수물건 정보는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 건물 내 일부 불법 용도 사용 사례는 추후 건물 전체의 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 부산 서구 부민동 지역은 동아대학교 등 교육 시설과 연계된 주거 수요가 꾸준한 지역입니다.

* 초소형 면적으로 1인 가구의 임대 수요를 타겟으로 하기에 적합합니다.

* 권리상 낙찰자가 인수할 부담이 전혀 없어 명확한 수익률 계산이 가능합니다.

* 감정가 9,600만원 대비 시세 조사 결과, 일부 할인된 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 층수의 소형 도시형생활주택(원룸형)은 8,000만원 ~ 11,000만원 선에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

* 감정가 9,600만원은 이러한 시세 범위 내에 있습니다.

* 다수의 채권이 설정된 점과 특수물건(중복사건, 유동화물건, 공동담보)으로 분류된 점을 고려할 때, 잠재적 리스크 요인을 감안해야 합니다.

* 권리상 인수 부담이 없는 점과 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 하향된 8,500만원 ~ 9,800만원 선을 제안합니다.

* 투자 목적(실거주 또는 임대수익) 및 개인의 자금 상황, 경매 당시 현장 분위기를 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.