나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [45] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경1116 (45)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3, 이룸빌리지 9층 903호

건물명: 이룸빌리지

용도: 공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔

감정가: 105,000,000원

총 건물 면적: 1672.74㎡ (약 506평)

해당 층: 9층

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕

총 세대수: 45세대

사용 승인일: 2003년 10월 6일

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행

3. 물건 기본정보 상세

3.1. 면적 정보

* 토지 면적: 6.26㎡ (약 1.89평)

* 토지 지분: 6.26㎡ (약 1.89평)

* 건물 면적: 25.74㎡ (약 7.79평)

* 건물 지분: 25.74㎡ (약 7.79평)

4. 입지조건

4.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 부산광역시 서구 서대신동1가에 위치하며, '부민초등학교' 북측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

4.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

* 지하철 1호선 '동대신역'이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5. 권리분석

5.1. 말소기준권리

* 을구 5번 근저당 (2021년 1월 8일, 수협은행, 1,680,000,000원)이 말소기준권리이며, 이하 모든 권리는 낙찰로 인해 소멸될 예정입니다.

5.2. 인수되는 권리

* 인수되는 보증금은 0원입니다.

5.3. 임차인 현황

* 임차인: 김경란 (주택도시보증공사)

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 4월 22일

* 확정일자: 2024년 3월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 김 님은 대항력이 없으나, 보증금 55,000,000원이 있으므로 권리 분석 시 유의해야 합니다. (단, 인수 보증금은 0원입니다.)

5.4. 총 등기부 채권액

* 등기부채권 총액은 1,885,000,000원입니다.

6. 상권분석

* 본건 주변으로는 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

7. 생활정보

* 교육시설: 부민초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 교통시설: 지하철 1호선 동대신역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

8. 잠재적 리스크

8.1. 공부상 용도와 현황의 차이

* 공부상으로는 업무시설로 등재되어 있으나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 이는 향후 재산권 행사나 자금 조달 시 영향을 줄 수 있습니다.

* 집합건축물대장상 통신실로 등재된 공용부분이 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용되고 있어, 관리상의 문제가 발생할 수 있습니다.

8.2. 특수 물건 정보

* 본건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로, 경매 진행 시 추가적인 확인이 필요합니다.

8.3. 임대 관계

* 임대관계는 미상으로, 실제 거주 현황이나 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

9. 종합 의견

본건은 부산 서구 서대신동에 위치한 오피스텔로, 소형 면적임에도 불구하고 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖추어진 입지입니다. 공부상 업무시설이나 현황 주거용으로 사용되고 있어 용도에 따른 검토가 필요하며, 임대 관계가 미상인 점은 확인이 필요합니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 다수의 채권 총액을 고려할 때 경매 진행 과정을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.

10. 투자 포인트

* 주거용 오피스텔로 활용 가능한 점과 주변의 교통 및 생활 편의시설은 장점입니다.

* 서대신동 일대는 재개발 사업이 진행되는 구역이 있어 향후 지역 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

11. 예상 입찰가

본건의 감정가는 105,000,000원입니다. 유사 면적 및 지역의 오피스텔 실거래가 및 매물 시세를 종합적으로 고려했을 때, 현재 시장 상황과 본건의 특징(업무시설이나 주거용 활용, 소형 면적 등)을 감안하여 예상 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 현재 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 다만, 최근 부산 서구 서대신동 일대의 오피스텔 매매 및 전세 시세는 면적과 컨디션에 따라 다소 편차가 있으나, 본건과 유사한 면적(약 7.79평)의 경우 7천만 원에서 1억 2천만 원 사이의 시세 범위를 형성하는 것으로 보입니다.

따라서, 보증금 인수분(0원)이 없는 점과 공부상 용도와 현황의 차이, 임대관계 미상 등의 점을 고려하여, 감정가 105,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근할 경우, 75,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리관계 추가 확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 95,000,000원

12. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 부산 서구 지역에 대규모 대기배출사업장 및 일부 환경혐오시설이 집중되어 있다는 내용이 있으나, 본건 소재지인 서대신동1가 26-3번지 인근에 직접적인 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 내 환경 관련 이슈는 간헐적으로 언급되고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.