나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [44] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경1116 (44)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 9층 902호

건물명: 이룸빌리지

구분: 집합건물

토지면적: 5.69㎡ (약 1.72평)

토지지분: 5.69㎡ (약 1.72평)

건물면적: 23.40㎡ (약 7.08평)

건물지분: 23.40㎡ (약 7.08평)

건축물 규모: 지하 0층, 지상 9층 중 9층

건축구조: 철근콘크리트구조

건물 사용승인일: 2003년 10월 06일

감정평가액: 95,000,000원

1.2. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행

중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건에 해당합니다.

등기부채권 총액: 1,840,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가에 소재하며, '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 1호선 '동대신역'이 인근에 위치하여 전반적인 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남측으로는 약 10미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건의 말소기준권리는 2021년 01월 08일 접수된 수협은행의 근저당 (을5, 채권최고액 1,680,000,000원)입니다. 이 외 다수의 권리들이 등기되어 있으나, 경매 절차를 통해 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 홍예빈

보증금: 10,000,000원

차임: 430,000원

전입일자: 2024년 03월 04일

확정일자: 2024년 02월 27일

배당신고일자: 2025년 06월 13일

대항력: 없음

비고:

해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금 10,000,000원을 인수하지 않습니다.

3.3. 말소기준권리

을5, 근저당, 수협은행, 2021년 01월 08일

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 서대신동1가는 주거와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 주변에 다수의 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 하지만 오피스텔 자체의 전용 면적이 작아 개인 사무실 또는 소규모 주거 공간으로 활용도가 높을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

인근에 부민초등학교가 위치하여 자녀가 있는 가정의 경우 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

공부상에는 업무시설로 등재되어 있으나, 실제 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 또한, 집합건축물대장상 통신실로 등재된 공용부분이 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용 중인 점은 향후 행정 처리 및 이용에 있어 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 중복사건/유동화물건/공동담보

본건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로 분류되어 있어 권리관계 분석 및 경매 절차 진행 시 복잡성이 수반될 수 있습니다. 채권 총액이 높아 경쟁이 치열할 가능성도 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 환경 조사 시 혐오시설(예: 유해 공장, 폐기물 처리 시설 등)의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 혐오시설의 유무를 판단하기 어렵습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 서구 서대신동1가에 위치한 오피스텔로, 공부상 업무시설이나 현황 주거용으로 이용되고 있습니다. 부민초등학교 인근에 위치하여 교육 접근성이 있으며, 대중교통 이용도 비교적 편리합니다. 소형 면적으로 개인 사무실이나 1인 가구 주거 공간으로 활용 가능성이 있습니다. 다만, 공부와의 차이, 중복사건 및 복잡한 권리관계는 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 오피스텔로 비교적 낮은 금액으로 진입 가능

* 주거 및 업무 겸용으로 활용 가능한 유연성

* 역세권 인근의 입지 조건

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 현재 시세는 제공된 감정가 95,000,000원을 기준으로 판단할 수 있습니다. 실제 거래가격을 파악하기 위해서는 인근 지역의 유사 오피스텔(동일 건물 또는 유사 면적, 유사 층수)의 최근 실거래가 및 현재 매물 가격에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다. 특히, 본건과 같은 복합적인 권리 관계 및 유동화 물건의 경우, 시장 상황과 채권자들의 경매 진행 의지에 따라 낙찰가가 변동될 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

제공된 감정가를 기준으로, 잠재적 리스크 요인 및 시세 변동 가능성을 고려하여 보수적으로 접근할 때, 약 90% ~ 100% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 따라서, 본건의 예상 입찰가는 85,500,000원 ~ 95,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다. 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 조사와 함께 최신 시세 정보를 종합적으로 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.