나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [43] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경1116 (43)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 9층901호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔)

감정가: 121,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수협은행 (수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.25㎡ (약 2.2평)

토지지분: 7.25㎡ (약 2.2평)

건물면적: 29.82㎡ (약 9.0평)

건물지분: 29.82㎡ (약 9.0평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 중복사건, 유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보 물건입니다.

* 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

* 집합건축물대장상 통신실로 등재된 공용부분이 현황 101호 주거용 오피스텔로 사용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 서구 서대신동1가에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 북측으로는 부민초등학교가 인근에 소재하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 '동대신역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 환경 분석

* 생활 편의시설: 인근에 탑마트 서대신점, 홈플러스익스프레스 서대신점이 있어 장보기 등 생활 편의시설 이용이 양호합니다.

* 교육 시설: 부민초등학교, 부산대신중학교 등이 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 대중교통: 동대신역(지하철 1호선)이 소재하여 부산 시내 접근성이 우수합니다.

* 혐오시설: 주변 반경 1km 내에 특별히 언급되는 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 서부산권 전반에 걸쳐 환경 혐오시설이 집중된 경향이 있다는 지적이 있으나, 본 물건지와의 직접적인 관련성은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 을5 근저당 (2021-01-08, 수협은행, 1,680,000,000원)

* 본 경매는 말소기준권리보다 후순위 권리들을 정리하는 임의경매입니다.

* 등기부채권 총액: 1,860,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 권태호

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2020-09-10

* 확정일자: 2024-02-16 (등기부상 확정일자는 2025-04-23으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 2024-02-16을 기준으로 판단)

* 대항력: 있음

* 권리분석 결과, 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 30,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 매수인이 인수해야 합니다. (등기사항 을6번, 주택임차권, 말소: 인수)

* 인수 보증금 합계: 30,000,000원 (매수인이 인수)

3.3. 기타 권리사항

* 채권자(근저당권자): 수협은행 (말소기준권리)

* 가압류: 동부새마을금고 (말소예정)

* 주택임차권: 권태호 (인수)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 소재한 서대신동1가는 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 인근에 다수의 재개발 사업이 진행되었거나 예정되어 있어 향후 지역 활성화가 기대됩니다.

인근 '대신에코팰리스'와 '대신 푸르지오'와 같은 대규모 아파트 단지가 있어 배후 수요가 확보되어 있습니다.

4.2. 상가/오피스텔 시세 동향 (참고)

인근 '대신에코팰리스' 오피스텔의 경매 물건 중 일부는 감정가 1억 7,300만원 수준으로 확인됩니다. '이룸빌리지' 자체의 최근 실거래가 정보는 부족하나, 유사한 시기에 준공된 인근 오피스텔들의 시세는 1억원 초중반대로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 주거용 오피스텔로 현재 이용 중입니다.

* 남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 9층 건물에 위치한 901호로, 일조권 및 조망권은 동향 및 층수에 따라 상이할 수 있습니다.

5.2. 편의 시설

* 인근에 마트, 병원, 관공서 등이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 불일치

* 본건은 공부상 '업무시설'로 등재되어 있으나, 실제로는 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 추후 주택 관련 세금 문제나 오피스텔 관련 규제에 따라 불이익이 발생할 수 있는 요소입니다.

* 또한, 집합건축물대장상 '통신실'로 등재된 공용부분이 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용 중인 점도 확인되었습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 인수 조건

* 임차인 권태호 씨는 대항력이 있으며, 보증금 30,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 실질적인 매수 비용 증가 요인이 됩니다.

6.3. 중복사건 및 유동화 물건

* 중복사건 및 유동화 물건의 경우, 경매 절차 진행이나 권리관계 정리에 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 서구 서대신동1가에 위치한 오피스텔로, 동대신역 역세권에 속하며 주변 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 공부상 용도와 현황의 불일치, 그리고 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 조건은 반드시 고려해야 할 중요한 리스크 요인입니다. 특히, 현황 주거용으로 이용 중인 점과 대항력 있는 임차인의 보증금 30,000,000원 인수는 매수인의 실질적인 투자금액을 증가시키므로, 입찰가 산정 시 이를 반드시 반영해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 동대신역(지하철 1호선)을 이용하기 편리하여 직장인 등 실수요자의 관심 대상이 될 수 있습니다.

* 소형 면적: 29.82㎡ (약 9.0평)의 소형 면적으로 1인 가구나 신혼부부 등에게 적합한 투자 또는 실거주 목적이 될 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 주변 재개발 구역 등 지역 개발 사업이 활발히 진행되어 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악에 한계가 있으나, 감정가 121,000,000원을 기준으로 주변 오피스텔 시세 및 본건의 특수 권리관계(대항력 있는 임차인 보증금 30,000,000원 인수)를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 감정가: 121,000,000원

* 현황 임차인 인수 보증금: 30,000,000원

주변 유사 오피스텔의 시세는 1억원 초중반대로 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

본건은 대항력 있는 임차인 보증금 30,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 실제 매수인이 부담하는 총액은 입찰가 + 30,000,000원이 됩니다.

따라서, 현재 시세 및 인수 금액을 고려하여, 실질적인 총 매입 희망가격을 110,000,000원 ~ 120,000,000원으로 설정한다면,

* 예상 입찰가 범위: 80,000,000원 ~ 90,000,000원

을 제시합니다.

이는 인수 보증금을 제외한 금액으로, 희망 총 매입 희망가에서 인수 보증금을 차감하고, 여기에 추가적인 협상 여지 및 경매 특성을 감안한 보수적인 접근입니다.

* 참고: 본 입찰가는 제공된 정보 및 일반적인 부동산 시장 분석에 따른 추정치이며, 실제 가치는 현장 조사, 정확한 권리 분석, 최신 시세 조사, 낙찰 사례 분석 등을 통해 재확인되어야 합니다. 특히, 공부상 용도와 현황의 불일치(업무시설 vs 주거용 오피스텔)로 인한 법적, 행정적 제약 가능성을 충분히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.