나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [41] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 8층805호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경1116 (41)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 8층805호

용도: 오피스텔 (공부상: 업무시설, 현황: 주거용 오피스텔)

감정가: 78,000,000원

토지면적: 4.65㎡ (약 1.41평)

건물면적: 19.11㎡ (약 5.78평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수협은행

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

건축물표제부 요약:

주소: 부산광역시 서구 부용로 43 (서대신동1가) (이룸빌리지)

구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물

건축 연면적: 1672.74㎡

총 세대수: 45개호

본건 위치: 8층 805호

준공일: 2003-10-06

등기상 용도: 업무시설 (현황: 주거용 오피스텔 이용중)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 1호선 '동대신역'이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로상태: 남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 관련 정보는 제공되지 않았습니다.

3. 권리분석

등기부등본 요약:

말소기준권리: 을11 근저당권 (2021-01-08, 수협은행, 1,680,000,000원)

총 등기부채권 금액: 1,880,000,000원

인수되는 권리: 없음. 본 건은 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리(근저당, 주택임차권, 가압류 등)가 매각으로 소멸되는 물건입니다.

임차인 현황:

임차인: 전도현

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-14

확정일자: 2022-09-14

배당신고일자: 2024-09-09

대항력: 없음. 주택임차권 등기(을12)가 되어 있으나 말소 예정입니다.

권리분석 요약: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 모든 권리가 말소되는 안전한 물건입니다.

4. 상권분석

본건은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 인근에 초등학교가 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다.

건물 자체는 오피스텔 용도로 사용되고 있습니다.

5. 생활정보

주변 교통: 지하철 1호선 동대신역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

편의시설: 서대신시장, 병원, 마트, 음식점, 커피숍 등 다양한 상업시설 및 편의시설이 인근에 위치하여 생활이 편리합니다.

교육시설: 부민초등학교가 도보 거리에 있으며, 대신중학교, 동아고등학교 등 교육 시설이 인근에 있습니다. 또한, 다수의 학원(수학, 컴퓨터 등)이 소재하고 있습니다.

혐오시설: 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 서부산권 전반에 걸쳐 환경혐오시설 집중 문제가 제기된 바 있으나, 본건 소재지 인근에서는 특정 혐오시설의 존재가 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

공부상 용도와 현황의 차이: 공부상 업무시설로 등재되어 있으나 현황 주거용 오피스텔로 이용 중이므로, 향후 이행강제금 부과 가능성이 있습니다. 또한, 추후 양도 시 세금 신고 등에서 불리할 수 있습니다.

건물 내 공용부분 활용: 집합건축물대장상 통신실로 등재된 공용부분이 현황 101호 주거용 오피스텔로 사용 중이라는 점은 추가 확인 및 정리가 필요합니다.

중복사건, 유동화물건, 공동담보: 이러한 특수 물건 정보는 복수의 채권 관계, 자산 유동화 과정에 따른 복잡성을 내포할 수 있어, 경매 진행 및 권리 파악 시 더욱 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 서구 서대신동에 위치한 오피스텔로, 감정가 7,800만원입니다. 소형 면적임에도 불구하고 역세권에 가까운 입지, 주변 편의시설 및 교육 시설 접근성이 좋습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 명도 후 깨끗한 소유권을 확보할 수 있습니다. 그러나 공부상 업무시설이나 현황 주거용 오피스텔로 이용 중인 점, 공용부분 무단 사용 등 공부와의 차이가 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 중복사건, 유동화물건, 공동담보라는 특수성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

7,800만원이라는 상대적으로 낮은 감정가로 소액 투자가 가능합니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명도 부담이 적을 수 있습니다.

향후 실거주 또는 임대 수익을 위한 투자 대상으로 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석: 본건은 전용면적 19.11㎡ (약 5.78평)의 소형 오피스텔입니다. 감정가는 7,800만원으로 책정되었습니다. 주변 서대신동 지역의 유사 면적 오피스텔 시세는 공급 및 수요에 따라 변동성이 있으나, 일반적으로 7,000만원대 후반에서 9,000만원대까지 형성될 수 있습니다. 본건의 경우 공부와의 차이(업무시설 vs 주거용) 및 공용부분 무단 사용 등 리스크 요인이 존재하여, 이러한 부분을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가: 감정가 7,800만원을 기준으로, 현 시세 및 잠재적 리스크를 고려할 때, 7,000만원에서 7,800만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 참여 시에는 법원 현황 조사 내용, 타 경매 물건과의 경쟁 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정해야 합니다. 7,500만원을 초기 입찰가로 고려하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.