나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [39] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3번지, 이룸빌리지 8층 803호에 소재하고 있습니다. (도로명 주소: 부산광역시 서구 부용로 43)

1.2. 면적 및 가격 정보

감정가는 105,000,000원이며, 토지 면적은 6.26㎡ (약 1.89평), 건물 면적은 25.74㎡ (약 7.79평)입니다. 토지 및 건물 지분은 각각 6.26㎡, 25.74㎡입니다.

1.3. 건축물 정보

건축물대장상 본 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물이며, 총 45개호로 이루어져 있습니다. 본건은 8층에 위치한 803호로, 공부상 업무시설로 등재되어 있으나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 사용승인일은 2003년 10월 6일입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

2.2. 교통망

인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 '동대신역'이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 차량 접근도 가능합니다.

2.3. 도로 접근성

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접하고 있어 차량의 출입이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 경매는 부산서부지원 25타경1116 사건으로, 부동산 임의경매입니다. 채권자는 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 중복사건 및 유동화물건에 해당합니다.

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 반점옥 씨가 보증금 15,000,000원, 차임 360,000원에 거주 중입니다. 전입일자는 2025년 3월 31일, 확정일자는 2024년 2월 16일이며, 대항력은 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건 주변은 주택가와 더불어 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 동대신역 인근으로 상권이 형성되어 있어 유동인구가 있는 편입니다.

4.2. 생활 편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 인접하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

4.3. 교육 환경

도보 거리에 부민초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공부상 용도와 현황 불일치

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용 중인 점은 임대차 계약, 향후 용도 변경 등에서 문제가 발생할 소지가 있습니다. 관련 법규 확인 및 잠재적 이행강제금 부과 가능성을 고려해야 합니다.

5.2. 공용부분 사용 문제

집합건축물대장상 통신실로 등재된 공용부분이 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용 중인 점은 구분 소유자 간의 분쟁이나 관리상의 문제를 야기할 수 있습니다.

5.3. 기타 특이사항 (유동화, 중복사건)

유동화 및 중복사건으로 진행되는 점은 권리 관계가 복잡하거나 경매 절차가 예상보다 지연될 수 있는 리스크 요인이 될 수 있습니다.

6. 투자 포인트

* 현 주거용 오피스텔 이용 상태를 고려할 때, 실수요자 또는 임대 수익을 목적으로 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 비교적 소형 면적인 점은 투자 부담을 낮추는 요인이 될 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 조사를 통해 저가 매수 기회를 탐색할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 서대신동에 위치한 오피스텔로, 현황 주거용으로 사용되고 있습니다. 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 공용부분 무단 사용 등의 특이사항이 존재하므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 양호한 편이나, 유동화 및 중복사건으로 인한 복잡성을 감안해야 합니다.

8. 예상 입찰가 산정

8.1. 시세 분석

주변 지역의 오피스텔 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(전용 약 7.79평)의 오피스텔이 1억원 내외에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 특히 '대신에코팰리스'의 경우, 2026년 6월 30일 경매 물건(8층 806호)의 감정가가 1억 7,300만원, 최저가가 1억 2,110만원으로 제시되어 있으나, 이는 경매 최저가이며 일반 매매 시세와는 차이가 있을 수 있습니다. 또한, '고암시티텔'에서는 전용 68㎡(약 20.57평) 물건이 2억원 수준에서 거래된 내역도 있습니다. 본건은 25.74㎡(약 7.79평)로 소형 평형에 해당하며, 감정가는 105,000,000원입니다. 주변 유사 평형대의 오피스텔 매매가가 1억원 내외임을 감안할 때, 감정가 수준에서 소폭 조정된 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다.

8.2. 예상 입찰가 제안

현재 감정가 105,000,000원을 기준으로, 현 시세 및 물건의 특이사항(용도 불일치, 공용부분 문제 등)을 고려하여 예상 입찰가를 제안합니다.

보수적으로 접근 시, 감정가의 90%~95% 수준인 약 94,500,000원 ~ 99,750,000원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

보다 적극적으로 입찰에 참여할 경우, 감정가 수준인 105,000,000원까지도 고려 가능하나, 위험 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 약 9,500만원 ~ 10,300만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.