나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [40] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경1116 (40) 사건은 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3, 이룸빌리지 8층804호에 소재한 오피스텔입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의 경매 사건입니다.

감정평가액은 78,000,000원이며, 토지 면적은 4.65㎡(약 1.4평), 건물 면적은 19.11㎡(약 5.8평)입니다.

채권자는 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 중복사건, 유동화물건, 선순위 임차권, 공동 담보, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

공부상에는 업무시설로 등재되어 있으나, 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

2. 입지조건

본 건은 부산광역시 서구 서대신동1가에 위치하며, 주위에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

북측 인근에 부민초등학교가 있으며, 남측으로는 약 10미터 폭의 도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

교통은 인근 버스정류장 및 지하철 동대신역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의 경매 사건으로, 말소기준권리인 수협은행의 근저당권(2021.01.08. 접수, 1,680,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 을구 6번으로 등기된 주택임차권(황용준, 보증금 40,000,000원, 전입일자 2020.07.31.)은 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 황 의 보증금은 40,000,000원, 차임은 130,000원이며, 전입일자는 2020년 7월 31일, 확정일자는 2023년 5월 4일입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하므로, 배당 내역 확인 및 인수되는 보증금 유무를 면밀히 파악해야 합니다. 현재 제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표시되어 있으나, 물건명세서상 인수 조건이 명시되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 서대신동 지역은 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

주변에 학교, 상가, 주택 등이 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

오피스텔 자체는 업무시설로 등재되어 있으나, 주거용으로 이용 중이며, 소규모 면적으로 1인 가구 또는 신혼부부 등의 주거 용도로 활용될 가능성이 있습니다.

다만, 본 물건의 면적(19.11㎡)은 비교적 협소하여 주거용으로서의 활용도는 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 1호선 동대신역, 다수의 시내버스 노선 이용 가능

* 교육시설: 부민초등학교, 서대신동 일대 초중고등학교 인접

* 편의시설: 인근 근린생활시설, 병원, 마트 등 이용 가능

* 주거 환경: 공동주택 및 단독주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경 조성

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 황 의 보증금 40,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 공부상 업무시설이나 현황 주거용 오피스텔로 이용 중인 점은 추후 재건축, 리모델링, 또는 법규 적용 시 문제가 될 소지가 있습니다. 또한, 집합건축물대장상 통신실로 등재된 공용부분이 101호에서 주거용으로 사용 중인 점도 관리상의 이슈가 될 수 있습니다.

* 면적의 협소함: 전용면적이 19.11㎡(약 5.8평)으로 협소하여 주거 목적 외 활용이나 재임대가 어려울 수 있습니다.

* 다수의 채권 및 채무: 등기부채권 총액이 1,870,000,000원으로 매우 높으나, 이는 주로 선순위 근저당권에 기인하며, 말소기준권리에 의해 소멸될 채권이 많습니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산 서구 서대신동에 위치한 소형 오피스텔 경매 물건입니다.

교통 및 생활 편의시설은 준수한 편이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인입니다.

공부상 용도와 현황 용도 불일치, 협소한 면적 등도 고려해야 할 사항입니다.

입찰 시에는 임차인 보증금 인수액을 정확히 산정하고, 주변 시세와의 비교, 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 인프라: 서대신동 지역은 교육 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 수요가 일정 부분 존재합니다.

* 소액 투자 가능성: 감정가 대비 소형 면적이므로, 명확한 시세 분석과 임차인 인수 부담을 고려하면 소액으로 투자를 고려해볼 수 있습니다.

* 인근 개발 가능성: 장기적으로 지역 개발 계획 등에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 78,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔의 시세 분석 결과, 본 건의 시장 가치는 약 70,000,000원에서 85,000,000원 수준으로 파악됩니다.

그러나 본 건은 대항력 있는 임차인 황 의 보증금 40,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 예상 입찰가는 인수 보증금 40,000,000원을 제외한 시장 가치를 고려하여 산정해야 합니다.

시장가치 하단(70,000,000원)에서 인수 보증금을 제외하면 30,000,000원이 되지만, 이는 지나치게 낮은 가격일 수 있습니다.

보수적으로 시장가치와 감정가를 종합적으로 고려하고, 잠재적 리스크 프리미엄을 감안했을 때,

본 건의 예상 입찰가는 45,000,000원 ~ 55,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

(이는 인수 보증금 40,000,000원을 제외한 금액입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.