나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [38] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경1116 (38)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 8층802호 (신주소: 부산광역시 서구 부용로 43)

용도: 공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물 중 8층

토지면적: 5.69㎡ (약 1.72평)

토지지분: 5.6899999999999995㎡ (약 1.72평)

건물면적: 23.40㎡ (약 7.08평)

건물지분: 23.4㎡ (약 7.08평)

감정가: 95,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치

주위환경: 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 형성되어 있음

교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통시됨

도로: 남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 1월 8일자 수협은행 근저당권 (을5)

등기사항 요약:

* 소유권 관련: 박인홍(보존), 김은이(이전), 김순천(이전)

* 채권자: 수협은행 (근저당 1,680,000,000원, 임의경매)

* 등기부채권 총액: 1,875,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 70,000원

* 전입/확정일자: 2015년 3월 9일

* 배당신고일자: 2024년 10월 22일

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 6번 주택임차권 등기 (인수)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 매수인에게 대항할 수 있는 을구 6번 임차권등기(임대차보증금 45,000,000원, 전입일자 2015.3.9, 확정일자 2015.3.9)가 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

권리분석 요약:

* 본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 45,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 높음.

* 인수 보증금 합계: 45,000,000원 (실질 인수 보증금)

1.3. 상권분석

본건은 부산 서구 서대신동 주거지역 내에 위치하며, 인근에 부민초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호함.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

인근 지하철 동대신역을 통한 부산 시내 접근성이 좋음.

도보권 내에 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설이 분포할 것으로 예상됨.

주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.4. 생활정보

건물구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물 (총 45개 호실)

내외부 마감: 외벽-몰탈위 페인팅, 화강석 마감 등. 내벽-벽지, 타일 마감 등. 창호-하이샷시 이중창.

설비: 위생 및 급배수, 소화전, 화재탐지, 난방, 승강기 설비 등 기본 설비 완비.

이용상태: 현황 주거용 오피스텔로 이용중 (공부상 업무시설).

주변 시설: 부민초등학교, 동대신역

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인: 임차인 김 의 보증금 45,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높아 총 투자 비용을 증가시킴.

공부상 용도와 현황 용도 불일치: 공부상 업무시설로 등재되었으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용 중임. 이는 재산권 행사 및 합법적 활용에 제한을 줄 수 있음. (집합건축물대장상 통신실로 등재된 공용부분이 101호로 사용 중이라는 점도 특이사항)

중복사건, 유동화물건, 공동담보: 경매 진행 과정 및 권리관계의 복잡성을 시사하며, 추가적인 조사와 분석이 요구됨.

감정가와 시세 비교 필요: 감정가 95,000,000원이 현재 시세 대비 적정한지에 대한 추가적인 면밀한 분석이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 서대신동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됨.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성 및 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이임.

이러한 인수 부담과 용도 불일치 문제를 고려하여 입찰가를 산정해야 하며, 시세 조사 및 명도 협상 등 추가적인 전략이 필요함.

유동화 물건, 중복 사건 등의 복잡한 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

동대신역 역세권으로 대중교통 이용이 편리함.

서대신동 일대의 주거 환경 및 편의시설 접근성이 양호함.

실거주 또는 임대수익 목적 시, 보증금 인수분을 감안한 저렴한 매수 기회 모색 가능.

지역 개발 및 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 조사 결과, 부산광역시 서구 서대신동 일대 유사 오피스텔의 경우, 전용면적 기준 3.3㎡당 약 1,000만원 내외의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됨.

* 본 건의 전용면적은 23.40㎡ (약 7.08평)이므로, 이를 기준으로 환산 시 시장 시세는 약 2억 3천 4백만원 내외로 추정될 수 있음.

* 그러나, 본 물건의 감정가는 95,000,000원으로, 이는 추정 시세 대비 상당히 낮은 수준임.

* 본 물건의 감정가는 2025년 5월 21일에 작성된 감정평가서 요약에 기초한 것으로 보이며, 현 시세와 차이가 클 수 있음.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 45,000,000원 인수 부담과 공부상 용도(업무시설)와 현황 용도(주거용 오피스텔)의 불일치 리스크를 반드시 고려해야 함.

* 이러한 요소들을 감안할 때, 현재 감정가는 잠재적 리스크를 반영하지 않은 것으로 보이며, 시세 조사 결과와 리스크를 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 함.

예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금 45,000,000원을 제외한 감정가 95,000,000원을 기준으로, 추가적인 시세 조사 및 리스크 분석을 통해 보수적으로 접근해야 함.

* 만약 본 건의 실질 시세가 감정가와 크게 다르지 않다면, 낙찰 후 인수해야 할 보증금을 고려하여 실질적인 투자 비용을 산정해야 함.

* 잠재적 리스크(보증금 인수, 용도 불일치)를 감안하여, 감정가(95,000,000원) 이하, 인수 보증금(45,000,000원)을 고려한 실질 취득가 50,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 전략적으로 접근 하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

* 단, 이는 현 시세 조사 결과 및 물건의 구체적인 상태에 따라 크게 달라질 수 있으며, 정확한 시세 조사를 통한 재검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.