나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [36] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 7층706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 7층706호에 소재하고 있습니다.

건축물대장상 주 용도는 업무시설이나, 현재 현황으로는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

본건이 위치한 이룸빌리지는 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물 중 7층에 해당합니다.

1.2. 면적 및 구조

토지면적은 5.97㎡ (약 1.81평)이며, 건물 전용면적은 24.57㎡ (약 7.43평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 내벽은 벽지 및 타일, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등입니다. 창호는 하이샷시 이중창 구조입니다.

1.3. 감정가 및 매각정보

본건의 감정가는 100,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 수협은행입니다.

본건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특수물건 정보가 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

지하철 1호선 '동대신역'이 인접해 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 분석

등기부등본상 최초 소유권 보존은 박인홍이며, 이후 김은이, 김순천으로 소유권이 이전되었습니다.

말소기준권리는 2021년 1월 8일 접수된 수협은행의 근저당권(1,680,000,000원)입니다.

이 외에 김도린의 전세권설정(60,000,000원), 동부새마을금고의 가압류(150,000,000원) 등이 있었으나, 모두 말소 예정이거나 말소된 것으로 파악됩니다.

최종적으로 수협은행의 임의경매 개시 결정 등기가 말소기준권리 이후에 등재되어 있으며, 이 경매로 본건이 매각될 예정입니다.

총 등기부채권액은 1,890,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본건에는 임차인 김도린이 있으며, 보증금 60,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자 및 확정일자는 2024년 1월 15일이며, 배당신고일자는 2025년 6월 5일입니다.

주목할 점은 본 임차인에게 대항력이 없다는 것입니다.

또한, 등기부등본상 해당 임차인의 전세권설정(을8)은 말소된 상태입니다.

권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 김도린은 대항력이 없으므로 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본건이 소재한 부산 서대신동1가는 비교적 오래된 주거지역과 상업 시설이 혼합된 지역입니다.

신축 오피스텔보다는 준공된 지 시간이 지난 건물들이 많을 것으로 예상되며, 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설이 주를 이룰 것으로 보입니다.

4.2. 인근 시설

'부민초등학교'가 인접해 있어 학군 관련 시설이 존재하며, '동대신역'이 가까워 시내 접근성이 좋습니다.

주변에 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설도 다수 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 또는 인근에 기본적인 편의시설이 갖춰져 있을 것으로 보이며, 상업지구의 특성상 다양한 상업시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 바로 북측에 '부민초등학교'가 위치해 있어 어린 자녀가 있는 가정에 교육 환경이 양호할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

건축물대장상으로는 업무시설로 등재되어 있으나, 실제 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

또한, 공부상 통신실로 등재된 공용 부분이 현황 101호 주거용 오피스텔로 사용 중이라는 점도 유의해야 합니다.

이러한 공부상 내용과 현황의 차이는 추후 재산권 행사나 양도 시 문제가 될 수 있으므로, 정확한 현황 조사가 필요합니다.

6.2. 특수 물건 정보

본건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특수물건으로 분류되어 있습니다.

이러한 사항들은 경매 진행 과정이나 권리 관계에 영향을 줄 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 서구 서대신동1가에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

감정가는 1억 원이며, 등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이고, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

그러나 공부상 용도와 현황의 차이, 그리고 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특수 물건 정보는 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

현황 주거용으로 사용 중이므로, 실제 사용 현황에 따른 명도 절차는 원만하게 진행될 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 '동대신역' 인근으로 역세권 프리미엄이 기대됩니다.

* '부민초등학교' 인접으로 교육 환경이 우수합니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 감정가가 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가, 물건의 장단점을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 95,000,000원에서 100,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적입니다.

이는 인수할 보증금이 없고, 주변 오피스텔의 매매 시세가 90,000,000원에서 110,000,000원 사이인 점을 감안한 가격입니다.

다만, 입찰 참여 전 현장 방문을 통해 정확한 시세 재확인 및 경쟁 입찰 현황 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.