나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [37] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3, 이룸빌리지 8층 801호에 위치한 오피스텔입니다.

해당 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물 내 8층에 위치하며, 총 45세대로 구성되어 있습니다.

총 건물 연면적은 1672.74㎡ (약 506평)이며, 대지면적은 275㎡ (약 83평)입니다.

건축물대장상 주 용도는 업무시설로 등재되어 있으나, 현재는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 7.25㎡ (약 2.19평)

* 토지 지분: 7.25㎡ (약 2.19평)

* 건물면적 (전용면적): 29.82㎡ (약 9.02평)

* 건물 지분: 29.82㎡ (약 9.02평)

1.3. 감정가 및 매각 대상

* 감정가: 121,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

또한 지하철 1호선 '동대신역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 2003-10-08 (박인홍)

* 소유권 이전: 2006-12-06 (김은이)

* 소유권 이전 (매매): 2015-01-29 (김순천)

* 근저당권 (수협은행): 2021-01-08 (말소)

* 전세권 설정 (임동욱): 2024-07-05 (말소)

* 가압류 (동부새마을금고): 2024-11-13 (말소)

* 임의경매 (수협은행): 2025-04-16 (말소)

등기부 채권 총액은 1,890,000,000원입니다.

말소기준권리인 근저당권(을7)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자 (사업일자): 2025-05-23

* 확정일자: 2025-05-23

* 배당신고일자: 2025-06-13

* 대항력: 없음

* 임차인: 임

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 요약

본건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부상 임차인의 경우, 두 명 모두 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 임차인 임동욱 씨의 경우 전입일자 및 확정일자 정보가 누락되어 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 탑마트 서대신점, 홈플러스익스프레스 서대신점 등 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

또한, 부산서부경찰서, 서부산세무서 등 관공서도 비교적 가까운 거리에 위치하고 있어 행정 편의성도 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 교육시설

본건 북측 인근에 부민초등학교가 위치하고 있으며, 부산대신중학교, 부산여고 등 다수의 교육 시설이 인근에 분포하고 있습니다.

4.3. 주변 환경 (혐오시설 등)

인근 지역에 대한 환경 혐오시설 정보는 검색 결과에서 명확하게 확인되지 않았습니다. 다만, 부산 서구 전반적으로 대규모 대기배출사업장과 환경혐오시설이 집중된 지역이 있다는 언급이 있으나, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 정보는 없습니다.

다만, 부산항만공사가 추진하는 소각장 건설 사업 등이 서부산권 전반에 걸쳐 이슈가 되고 있으나, 이는 본건 소재지와 직접적인 관련성은 낮아 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건이 속한 이룸빌리지 건물은 철근콘크리트 구조로, 총 9층 건물 중 8층에 위치합니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창 구조입니다.

건물에는 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 완비되어 있습니다.

5.2. 이용 상태

공부상으로는 업무시설로 등재되어 있으나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

집합건축물대장상 통신실로 등재되어 있는 공용 부분도 현재 101호 주거용 오피스텔로 사용되고 있다는 점을 참고해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 불일치

건축물대장상 업무시설로 등재된 건물이나 현황이 주거용 오피스텔로 이용 중인 점은 추후 재산권 행사 및 민원 발생 시 문제가 될 소지가 있습니다.

6.2. 중복사건, 유동화물건, 공동담보

본건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로 분류되어 있어, 경매 절차 진행 시 복잡성이 따를 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련 주의사항

전입일자(사업일자) 및 확정일자 정보가 누락된 임차인(임동욱)이 존재하며, 해당 임차인의 권리관계에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 교통 접근성: 동대신역 및 버스정류장 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 생활 인프라: 다양한 근린생활시설 및 관공서가 인접해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 교육 환경: 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설이 인근에 다수 분포하고 있습니다.

* 소액 투자 가능성: 감정가 1억 2,100만원으로 소액 투자가 가능하며, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 기대가 가능합니다.

8. 예상 입찰가

제공된 감정가는 121,000,000원입니다.

주변 오피스텔 시세 조사 결과, 유사 면적의 경우 110,000,000원에서 130,000,000원 사이의 거래가 이루어지고 있는 것으로 파악됩니다.

다만, 본건은 실거래가 정보가 부족하여 정확한 시세 파악에 한계가 있습니다.

따라서, 현재 감정가를 기준으로 하되, 권리 분석상 인수되는 보증금이 없고, 임차인의 대항력이 없는 점, 그리고 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근하기 위해, 감정가 수준인 121,000,000원에서 약간 상회하는 125,000,000원 ~ 130,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

9. 종합 의견

본건 부산광역시 서구 서대신동1가 이룸빌리지 오피스텔은 교통, 생활 편의시설, 교육 환경이 양호한 입지에 위치하고 있습니다.

다만, 공부상 용도와 현황 이용 상태가 불일치하며, 중복사건, 유동화, 공동담보 등 특수 물건 정보가 존재하므로 투자 시 이에 대한 충분한 이해가 필요합니다.

또한, 임차인 정보 중 일부 누락된 부분이 있어 권리 분석 시 신중을 기해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면, 주거용 오피스텔로서의 가치와 투자 수익을 동시에 기대할 수 있을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.