나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [28] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산서부지원 2025타경1116 (28)

1.2. 소재지

부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 6층 604호

1.3. 용도

오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용)

1.4. 감정가

100,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 5.97㎡ (약 1.80평)

건물면적: 24.57㎡ (약 7.43평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

중복사건, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통시됩니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물 중 6층 604호이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창 구조입니다.

2.4. 토지 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 470,000원

* 전입일자: 2024-02-27

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025-06-02

* 대항력: 없음

* 비고:

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 권리분석 결과

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 공부상/현황 차이

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

또한, 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용 중입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건은 부산 서구 서대신동1가 지역에 위치하며, 주변은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

4.2. 편의시설 및 유동인구

부민초등학교가 인접해 있어 학생 및 관련 유동인구의 영향을 받을 수 있습니다.

4.3. 교통 및 접근성

동대신역이 인근에 있어 역세권의 이점을 가지며, 차량 접근성도 양호합니다.

4.4. 상권 형성

대규모 상업지구라기보다는 지역 기반의 근린 상권으로 판단됩니다. 오피스텔로서의 주거 수요와 업무시설로서의 활용 가능성을 함께 고려해야 하는 지역입니다.

4.5. 주변 시세 (오피스텔)

'이룸빌리지'는 총 45세대 규모이며, 연식은 약 24년 되었습니다. 주변 유사 오피스텔의 경우, 평형(10~13평) 기준으로 월세 30만원대부터 시작하는 매물이 확인됩니다. 10평 내외의 오피스텔의 경우, 실거래가 기준으로 1억원 초반대의 가격대가 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 1호선 동대신역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

5.2. 교육

본 건 북측 인근에 부민초등학교가 위치합니다.

5.3. 편의시설

주변 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

5.4. 의료시설

부산삼육병원 등이 지역 내에 위치하고 있습니다.

5.5. 기타

구덕운동장, 대신공원 등 문화 및 여가 시설이 인근에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 용도 불일치

공부상 업무시설로 등재된 건물이 현황 주거용 오피스텔로 이용 중이므로, 향후 금융 이용(전세자금대출, 주택담보대출 등)에 제약이 발생하거나 주택임대사업자 등록 등에 문제가 될 수 있습니다. 또한, 실제 주거용 사용으로 인한 행정 처분 가능성도 존재합니다.

6.2. 공용부분의 무단 점유/사용

집합건축물 대장상 통신실로 등재된 공용부분을 현황 101호에서 주거용 오피스텔로 사용 중인 점은 다른 구분소유자와의 분쟁 소지 또는 관리상의 문제를 야기할 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련

임차인 김태완 씨는 보증금 300만원, 차임 47만원에 거주 중이나 대항력이 없습니다. 전입일자는 2024년 2월 27일이며, 배당신고일자는 2025년 6월 2일입니다. 확정일자 정보는 누락되어 있으나, 대항력이 없어 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 배당을 통한 보증금 회수 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

6.4. 경매 절차 관련

중복사건 및 유동화물건으로 경매 절차가 다소 복잡할 수 있습니다.

6.5. 주변 부동산 위험 가능성

서대신동1가 지역의 일부 오피스텔에서 전세사기 및 보증금 미반환 사례가 보고된 바 있습니다. 본 물건 자체의 직접적인 위험은 아니지만, 해당 지역 부동산 거래 시 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 서대신동에 위치한 소형 오피스텔로, 공부상 업무시설이나 현황 주거용으로 이용되고 있습니다.

감정가는 1억원이며, 소액의 임차인이 있으나 대항력은 없어 인수 부담은 없습니다.

가장 큰 특징은 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 그리고 공용부분의 사적 이용 문제로 인한 잠재적 리스크입니다. 이러한 부분들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

중복사건 및 유동화물건이라는 점도 고려가 필요합니다.

소형 오피스텔로서의 수요와 역세권 입지라는 장점도 있지만, 리스크 요인들을 감안할 때 투자 결정은 매우 신중해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 소형 주거 공간 수요

1인 가구 증가 추세에 따라 소형 오피스텔에 대한 주거 수요는 꾸준히 존재합니다.

8.2. 역세권 접근성

동대신역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

8.3. 비교적 낮은 감정가

1억원 수준의 감정가는 지역 내 소형 부동산에 대한 진입 장벽을 낮춥니다.

8.4. 잠재적 가치 상승 요인 (주의: 불확실)

향후 공부상 용도와 현황 용도의 일치 또는 합법화 과정이 진행될 경우, 부동산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. (단, 매우 불확실하며 추가적인 확인이 필요합니다.)

9. 예상 입찰가

9.1. 인수 보증금

임차인 김태완 씨의 보증금 3,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으므로, 인수 보증금은 0원입니다.

9.2. 시세 분석 및 예상 입찰가 산정

본 건과 유사한 '이룸빌리지' 내 오피스텔의 경우, 10평 내외의 면적 기준으로 1억원 초반대의 가격대가 형성되어 있습니다. 주변 유사 오피스텔들의 매매가격을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 감정가 1억원은 시세 대비 적정하거나 다소 낮을 수 있습니다.

보수적으로 접근하여 감정가 대비 80% 수준인 8천만원으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 이는 현장 조사, 건물 상태, 내부 시설, 관리 상태, 최신 시세 변동 등을 종합적으로 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 잠재적 리스크 요인(용도 불일치, 공용부분 이용 문제 등)을 감안할 경우, 이를 입찰가 산정에 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.