나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [32] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경1116 (32)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수협은행 (등기부상 '수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO'로 표기)

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 7층702호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔 이용 중)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 5.69㎡ (약 1.72평)

건물면적: 23.40㎡ (약 7.08평)

1.4. 가격 정보

감정가: 95,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 1호선 '동대신역'이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물 중 7층 702호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창 구조입니다. 현재 주거용 오피스텔로 이용 중에 있습니다.

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 주변 환경

인근에는 부민초등학교, 경남중학교, 혜광고등학교 등 교육 시설이 위치하고 있어 학군이 양호합니다. 또한, 남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다. 주변에 대규모 주거 단지 및 상업 시설이 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다. 검색 결과 상, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 2021년 1월 8일자 수협은행 근저당(을7) 이하 모든 등기부상의 권리(을8 주택임차권, 갑6 가압류, 갑7 임의경매)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 및 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 인수할 권리 (임차인 분석 포함)

인수 보증금 합계: 0원

- 임차인: 안태환

- 보증금: 15,000,000원

- 차임: 300,000원

- 전입일자/확정일자: 2024-01-31

- 배당신고일자: 2025-06-23

- 대항력: 없음

안태환 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 15,000,000원에 대한 배당을 신청하였습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

총 채권액: 1,843,400,000원

주요 권리 내역 (말소기준권리 포함):

- 갑1: 소유권보존 (박인홍, 2003-10-08)

- 을7: 근저당 (수협은행, 1,680,000,000원, 2021-01-08, 말소기준권리)

- 갑6: 가압류 (동부새마을금고, 150,000,000원, 2024-11-13, 말소예정)

- 갑7: 임의경매 (수협은행, 2025-04-16, 말소예정)

- 을8: 주택임차권 (안태환, 13,400,000원, 2026-03-24, 말소예정)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 서대신동1가는 주거지역과 상업지역이 혼합된 지역으로, 동대신역을 중심으로 형성된 상권을 이용할 수 있습니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이한 편입니다. 다만, 소형 오피스텔이라는 점을 고려할 때, 임대 수요는 직장인 또는 1인 가구를 중심으로 형성될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

단지 인근에 부민초등학교 등 교육 시설이 있으며, 동대신역을 통한 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황의 차이

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 또한, 공부상 통신실로 등재된 공용부분이 현황 101호 주거용 오피스텔로 사용되고 있습니다. 이는 추후 건물 관리 또는 행정적인 문제 발생 시 고려해야 할 부분입니다.

6.2. 중복사건, 유동화물건, 공동담보

중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특이사항은 경매 진행 과정이나 권리관계 분석 시 복잡성을 야기할 수 있는 요소이므로 주의가 필요합니다.

6.3. 임차인 현황

현 임차인 안태환씨는 대항력이 없으므로 보증금 회수는 배당을 통해 이루어집니다. (인수 보증금 0원)

7. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 서대신동1가에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 공부상 용도와 현황의 차이가 존재하나, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없습니다. 다만, 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특이사항은 면밀한 권리 분석과 함께 잔금 납부 및 명도 과정에서 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

- 지하철 1호선 동대신역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

- 주변에 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 있습니다.

- 공부상 업무시설이나 현황 주거용으로 이용 중으로, 실거주 또는 임대 수익용으로 활용 가능합니다.

- 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 95,000,000원입니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 시세 파악에 한계가 있으며, 특히 동일 건물 내 유사 면적의 최근 실거래가 정보가 부족합니다. 주변 유사 평형 오피스텔의 시세를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 시세가 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가인 95,000,000원을 기준으로, 현장 조사를 통한 정확한 시세 확인 및 법원 현황 조사 내용을 종합적으로 검토한 후, 경매 참여 경쟁률 등을 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다. 경쟁이 치열할 경우 감정가 대비 10% ~ 20% 범위 내에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. (예상 입찰가 범위: 104,500,000원 ~ 114,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.