나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [34] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경1116 (34)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 7층704호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

감정가: 100,000,000원

2.3. 면적 정보

토지면적: 5.97㎡ (약 1.81평)

토지지분: 5.97㎡ (약 1.81평)

건물면적: 24.57㎡ (약 7.43평)

건물지분: 24.57㎡ (약 7.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.4. 특이사항

중복사건, 유동화물건

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있음. 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있음.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 1호선 '동대신역'이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

4. 권리분석

4.1. 매각물건 명세서

채권자: 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

주의사항: 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용 중임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

4.2. 임차인 현황

*: 정민혁

보증금: 10,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2025-02-05

확정일자: 2025-02-11

배당신고일자: 2025-05-14

대항력: 없음

비고:

4.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

5.1. 주변 환경

본건이 위치한 서대신동1가는 주거지 및 근린생활시설이 발달한 지역으로, 부민초등학교와 같은 교육시설과 각종 편의시설이 인근에 분포하고 있음. 다만, 부산 서구 전체적으로는 상권 성장단계에서 정체 또는 쇠퇴 상권의 비중이 상대적으로 높은 편으로 나타나는 분석도 있으나, 지역 내에서 꾸준한 수요가 있는 곳임.

5.2. 교통 접근성

지하철 1호선 동대신역이 인접해 있어 도심 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함. 차량을 이용한 도심 및 외곽 지역 접근성도 양호한 편임.

6. 생활정보

6.1. 교육시설

본건 인근에 부민초등학교가 위치하고 있어 자녀의 교육환경이 양호한 편임.

6.2. 편의시설

인근에 홈플러스익스프레스, 탑마트 등 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

7. 잠재적 리스크

7.1. 공부상 용도와 현황 불일치

건축물대장상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중임. 이는 추후 행정처분이나 재산권 행사 시 문제가 될 수 있으므로 주의가 필요함. 특히, 집합건축물대장상 통신실로 등재된 공용부분이 101호로 사용 중인 부분도 공부와의 차이에 해당됨.

7.2. 중복사건 및 유동화물건

중복사건으로 진행되고 있으며, 유동화 물건이라는 특성은 채권의 복잡성이나 경매 절차의 변동 가능성을 내포할 수 있음.

7.3. 임대 관계 미상

본건의 임대 관계는 파악되지 않았으며, 이는 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 시사함.

8. 종합 의견

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가에 위치한 오피스텔로, 교육 및 교통 환경이 비교적 양호한 입지에 자리하고 있습니다. 비록 공부상 업무시설로 되어 있으나 실제 주거용으로 이용 중인 점, 중복 및 유동화 물건이라는 점 등은 권리 분석 시 면밀한 검토가 필요합니다. 임차인이 있으나 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없는 상황입니다. 주변 시세를 고려할 때 감정가는 적정 수준으로 판단되나, 공부상 용도와 현황이 다르다는 점을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 동대신역과 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리함.

* 생활 편의시설: 학교 및 상업시설이 인근에 있어 주거 생활에 편리함.

* 잠재적 가치: 주거용 오피스텔로서의 수요가 꾸준히 존재하며, 향후 주변 개발 계획 등에 따라 가치 상승 가능성도 기대할 수 있음.

10. 예상 입찰가

본건의 건물 면적은 24.57㎡(약 7.43평)이며, 감정가는 1억원입니다. 최근 주변 오피스텔 및 유사 면적대의 실거래가 정보를 종합적으로 검토한 결과, 유사 면적의 오피스텔은 평당 약 1,400만원 ~ 1,500만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 이를 바탕으로 본건의 현 시세는 약 1억 300만원 ~ 1억 1,100만원 수준으로 추정됩니다.

인수 보증금이 없고, 권리 분석상 큰 문제는 없는 것으로 보이나 공부상 용도와 현황 불일치, 중복사건 등의 리스크 요소를 고려할 때, 감정가(1억원) 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 95,000,000원에서 105,000,000원 사이로 제안하며, 권리 관계 및 현황 조사 결과에 따라 최적의 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 경매 참여 시에는 반드시 현장 방문 및 추가적인 권리 분석을 통해 정확한 정보를 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.