나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [33] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경1116 (33)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수협은행

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 7층703호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔)

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 6.26㎡ (약 1.89평)

건물면적: 25.74㎡ (약 7.79평)

1.3. 감정평가 요약

감정가: 105,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통망

본건까지 차량 접근이 용이합니다.

인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 1월 8일 접수된 수협은행의 근저당권(을5)입니다.

말소기준권리보다 선순위 또는 동일한 날짜에 등기된 권리 외에는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 근저당권, 주택임차권, 전세권설정, 가압류 등 모든 권리가 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 보증금

임차인: 하

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 2월 14일

확정일자: 2023년 12월 28일

배당신고일자: 2025년 5월 7일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인 하웅교는 대항력이 없으며, 배당 신고를 하였으므로 법원 배당 절차에 따라 보증금 회수가 이루어집니다. 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.3. 등기부 요약

총 등기부 채권액은 1,950,000,000원입니다.

소유권 변동 내역: 박인홍(보존) → 김은이(이전) → 김순천(이전, 매매)이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건 인근에는 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설로는 부민초등학교가 북측 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 차이

공부상으로는 업무시설로 등재되어 있으나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

이로 인해 취득세, 재산세 등 세금 계산 시 주택으로 간주될 수 있으며, 소유자의 주택 수에 따라 세율이 달라질 수 있습니다. (예: 취득세 중과세)

6.2. 복합 경매 물건 특성

본 건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로 경매 진행 과정이나 권리 관계 분석에 있어 복합적인 요소를 가질 수 있습니다.

6.3. 명도 관련 고려사항

임차인은 대항력이 없으나, 집합건축물 대장상 통신실로 등재된 공용 부분이 현황 101호로 사용 중인 점은 명도 과정이나 향후 이용 시 원상복구 또는 협의가 필요할 수 있습니다.

6.4. 기타 참고사항

임대 관계는 미상입니다.

7. 종합 의견

본 건 부산 서구 서대신동1가에 위치한 이룸빌리지 7층 703호 오피스텔은 지하철 동대신역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 공부상 업무시설이나 현황은 주거용으로 이용 중이라는 점과 복합 경매 물건이라는 점은 투자 시 유의해야 할 사항입니다. 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없다는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 동대신역 역세권으로 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 소형 면적(약 7.79평)으로 1~2인 가구의 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 감정가 1억 5백만원 대비 시세가 형성되어 있다면, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 주변에 기본적인 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

9. 시세분석 및 예상 입찰가

9.1. 현재 시세 파악의 한계

제공된 JSON 데이터에는 해당 물건 또는 유사 물건의 실거래가, 현재 매물 시세 등의 시장 가격 정보가 포함되어 있지 않습니다.

정확한 현 시세 분석을 위해서는 외부 부동산 정보 채널을 통한 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

9.2. 감정평가액 기준 시세 참조

감정평가액은 105,000,000원입니다. 이는 감정평가 시점의 시장 가치를 반영한 것이며, 현재의 시장 상황과는 차이가 있을 수 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 산정 방법론

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가 또는 조사된 실제 시세에 낙찰가율(예: 80% ~ 95%)을 적용하여 산정합니다.

본 건은 인수할 보증금이 0원이므로, 타 물건 대비 낙찰가율을 다소 높게 적용할 여지가 있습니다.

다만, 공부상 업무시설이나 현황 주거용 오피스텔로서 취득세 등 세금 부담이 달라질 수 있으므로 이를 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

단순 참고용으로, 감정가 105,000,000원을 기준으로 85% ~ 95%의 낙찰가율을 적용하면 대략 89,250,000원 ~ 99,750,000원의 범위로 예상해 볼 수 있습니다.

따라서, 실제 시세 조사를 통해 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 경쟁 입찰이 이루어질 가능성 이 있습니다. (이는 단순 추정치이며, 실제 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.)

9.4. 권리 분석상 낙찰자 인수 사항 요약

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금은 없습니다.

9.5. 취득 관련 세금 고려사항

본 건은 공부상 업무시설이나 현황 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

주거용으로 사용할 경우, 취득세는 소유자의 주택 수에 따라 달라지며, 1주택자가 아닌 경우 8.8% ~ 12.4%의 중과세율이 적용될 수 있습니다. 1주택자인 경우에는 1.1%가 적용될 가능성이 있습니다. (이는 법령 및 개인 상황에 따른 유권해석이 필요하므로, 전문가와 상담하시기 바랍니다.)

재산세, 종합부동산세 등도 주택 수에 합산될 수 있습니다.

10. 주변 시설 조사 결과

주변 지역을 조사한 결과, 본 물건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설이나 유해시설은 발견되지 않았습니다. 주로 주거 시설, 상업 시설, 교육 시설 등이 위치하고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.