나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [31] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경1116 (31)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3, 이룸빌리지 7층 701호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔)

감정가: 121,000,000원 (1억 2천 1백만원)

토지면적: 7.25㎡ (약 2.19평)

건물면적: 29.82㎡ (약 9.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행

건축물 정보: 총 9층 건물 중 7층, 철근콘크리트구조, 2002년 준공 추정

2. 입지조건

주위환경: 본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 '동대신역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

접근성: 지하철 1호선 동대신역 역세권에 위치하며, 남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 1월 8일 접수된 수협은행 근저당권 (을5)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(한은영) (한 )

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015년 4월 20일

* 확정일자: 2024년 2월 16일

* 배당신고일자: 2025년 1월 23일

* 대항력: 있음 (물건명세서 및 등기부 요약 을6 참조)

* 비고: 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인(낙찰자)이 보증금 55,000,000원을 인수해야 함.

등기부 요약:

* 소유권 보존: 박인홍 (2003-10-08)

* 소유권 이전: 김은이 (2006-12-06)

* 소유권 이전: 김순천 (2015-01-29)

* 근저당권: 수협은행 (2021-01-08, 1,680,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 한은영 (2025-01-23, 55,000,000원) - 인수 권리

* 가압류: 동부새마을금고 (2024-11-13, 150,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매: 수협은행 (2025-04-16) - 말소 예정

등기부채권 총액: 1,885,000,000원

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 선순위임차권, 공동담보 권리 존재.

4. 상권 및 생활정보

주변 상권: 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

생활 편의시설: 부민초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 동대신역을 통해 부산 시내 접근이 용이함.

주거 환경: 주변에 공동주택 단지가 형성되어 있어 주거 지역으로서의 안정성을 갖추고 있음.

5. 건물 및 토지 현황

건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물 내 7층 701호임. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창 구조임. 내부 설비로는 위생, 급배수, 소화전, 화재탐지, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

토지 상태: 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임. 남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 보증금 55,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 인수 금액을 고려한 투자가 필요함.

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 공부상 '업무시설'로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용 오피스텔'로 이용 중임. 이는 추후 건물 관련 행정 처리나 금융 이용 시 다소의 불편함이 발생할 수 있음.

* 복잡한 권리 관계: 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등 다수의 권리가 설정되어 있어 권리 분석에 더욱 신중해야 함.

* 공용 부분 이용 현황: 집합건축물대장상 통신실로 등재된 공용 부분이 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용 중인 것으로 파악됨. 이 부분에 대한 명확한 권리 관계 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 서대신동에 위치한 이룸빌리지 내 7층 오피스텔로, 약 9평의 소형 면적임. 동대신역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주변에 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있어 1인 가구 등 소형 주거 수요에 적합할 것으로 보임.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 55,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있고, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 다수의 복잡한 권리 관계 등은 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분임.

8. 투자 포인트

* 1인 가구 및 소형 주거 수요가 있는 지역 내 역세권 오피스텔.

* 부민초등학교 인근으로 기본적인 교육 환경 고려 가능.

* 감정가 대비 시세 비교를 통한 투자 가치 판단 필요.

9. 예상 입찰가 및 시세 분석

주변 유사 면적 및 연식의 오피스텔 시세 자료가 제한적임. 인근 '대신에코팰리스'의 경매 물건(18평)이 1억 7천만원대부터 시작하는 점, '엘렌시아'(23평)가 2020년에 2억 2천 9백만원에 거래된 점 등을 참고할 때, 본건(9평)의 가치를 추정할 수 있음.

'타워프라임'(11평) 오피스텔이 2020년에 1억 1천 1백만원에 거래된 사례가 있음. 이를 기준으로 평당 약 1,000만원 수준으로 추정하면, 9평의 경우 약 9,000만원 내외의 시세로 예상해 볼 수 있음.

감정가는 1억 2천 1백만원으로 책정되어 있음.

인수해야 할 임차인 보증금 55,000,000원을 고려하면, 실제 취득 비용은 낙찰가 + 55,000,000원이 됨.

현재 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례, 물건의 면적, 연식, 권리 관계 등을 종합적으로 고려하였을 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정하는 것이 합리적일 수 있음.

예상 입찰가: 90,000,000원 (구천만원)

총 예상 취득 비용: 약 145,000,000원 (90,000,000원 + 55,000,000원)

이는 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 확인을 통해 최종 입찰가를 결정해야 함.

주변 지역에서 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.