나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [29] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 6층605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 6층605호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 부산서부지원 2025타경1116 (29)이며, 부동산 임의경매로 진행 중입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물 내 6층 605호이며, 총 45개 호실 중 하나입니다.

준공일은 2003년 10월 6일입니다.

감정평가액은 100,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

본건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.1. 면적 정보

* 토지면적: 5.97㎡ (약 1.80평)

* 토지 지분: 5.97㎡ (약 1.80평)

* 건물면적: 24.57㎡ (약 7.43평)

* 건물 지분: 24.57㎡ (약 7.43평)

1.2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 서구 서대신동1가 소재, '부민초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하여 제반 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

* 도로상태: 남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용: 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건물 부지로 이용 중입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 1월 8일 접수된 수협은행의 근저당권(을5)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 을5 근저당권(수협은행, 1,680,000,000원)

* 을6 주택임차권(박민송, 50,000,000원)

* 갑6 가압류(동부새마을금고, 150,000,000원)

* 갑7 임의경매(수협은행)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 특별한 권리는 기재되어 있지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 8월 10일

* 확정일자: 2023년 6월 30일

* 배당신고일자: 2025년 5월 13일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 등기부채권 총액: 1,880,000,000원

1.4. 상권분석

* 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼합된 주거 및 상업 밀집 지역입니다.

* 지하철 동대신역과 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 부민초등학교가 인근에 위치하여 학생 유동인구가 있을 수 있습니다.

* 주변에 별도의 혐오시설이나 유해시설에 대한 정보는 확인되지 않아, 일반적인 주거 및 상업 환경으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 동대신역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변에 형성된 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 상점, 병원, 식당 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육환경: 부민초등학교가 인근에 위치하여 교육환경 또한 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 건축물대장상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 이는 추후 재산권 행사, 재건축, 대출 등에서 제한이 발생하거나 불이익을 받을 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보: 해당 물건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로 분류되어 있어, 복잡한 권리 관계나 추가적인 절차가 발생할 가능성이 있습니다. 경매 진행 과정 및 최종 낙찰 후 권리관계 확인에 더욱 신중해야 합니다.

* 건물 노후화: 2003년 준공되어 약 20년 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산 서구 서대신동에 위치하며, 지하철 동대신역을 이용하기에 편리한 오피스텔입니다.

주변 교통 및 생활 편의시설이 비교적 잘 갖추어져 있는 지역입니다.

권리 관계상 인수할 권리는 없으나, 공부상 용도와 현황 용도가 다르다는 점, 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특이사항이 존재하므로, 입찰 전 면밀한 현장 조사를 통한 물건의 상태 및 실제 이용 현황 확인이 필수적입니다.

대항력 있는 임차인은 없으며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로, 권리 분석상 큰 문제는 없는 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 동대신역 인근으로 교통 편의성이 높아 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 주거용 전환 가능성: 공부상 업무시설이나 현황 주거용으로 이용 중이라는 점을 고려할 때, 낙찰 후 주거용으로 계속 사용 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 소액 투자 가능: 감정가 1억원으로, 비교적 소액으로 투자를 고려해 볼 수 있는 물건입니다.

* 지역 개발 잠재력: 서대신동 지역의 재개발 및 정비 사업 진행 상황에 따라 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 100,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔 매매 사례 조사 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 물건들이 90,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

다만, 본건은 공부상 용도와 현황 용도 불일치, 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특이사항을 가지고 있어, 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 고려할 때, 감정가 대비 90%~95% 수준의 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 90,000,000원 ~ 95,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 상세 조사 결과와 당시 시장 상황, 경쟁 입찰자 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.