나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [30] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 6층606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경1116 (30)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 6층606호

용도: 오피스텔 (현황 주거용)

감정가: 100,000,000원

토지면적: 5.97㎡ (약 1.81평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.57㎡ (약 7.43평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행 (추정)

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가에 소재하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 북측 인근에 부민초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 '동대신역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 입지입니다. 남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본 상 소유권 변동 이력이 확인되며, 말소기준권리는 2021년 1월 8일 접수된 수협은행의 근저당권 (1,680,000,000원)입니다. 본건 경매 개시 결정은 2025년 4월 16일 수협은행에 의해 신청된 임의경매 (을7)에 따른 것입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 근저당권, 가압류, 주택임차권 등이 등기되어 있었으나, 경매 절차상 말소 대상 권리에 해당합니다. 특히, 임차인 김지수 씨의 경우 전입일자 2024년 7월 29일, 확정일자 2024년 12월 24일로 임차권이 등기되었으나, 2025년 6월 11일 말소 처리되었습니다. 이에 따라 임차인의 보증금 30,000,000원에 대한 인수 금액은 없습니다. 권리분석상 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 서대신동1가는 전통적인 주거 지역과 함께 근린생활시설이 발달한 지역입니다. 인근에 부민초등학교가 있어 유동인구가 존재하며, 동대신역을 중심으로 상업시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 다만, 대규모 상업 지구와는 다소 거리가 있어 배후 주거 수요에 기반한 상권으로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산 지하철 1호선 동대신역 도보 이용 가능, 버스 정류장 인근 위치. 차량 접근성 양호.

* 교육: 부민초등학교 인근 위치. (부산 상위 31% 학군)

* 편의시설: 인근 탑마트 서대신점, 홈플러스익스프레스 서대신점 등 위치. (도보 15분 이내)

* 의료: 부산대학교병원 등 이용 가능. (차량 접근 용이)

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 이는 추후 법적 문제 발생 가능성이 있으므로, 입찰 전 현황 조사 및 관련 법규 확인이 필수적입니다.

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보: 해당 물건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보 건으로, 복잡한 권리 관계 및 절차 상의 이슈가 있을 수 있습니다.

* 협소한 토지 지분: 토지 면적이 5.97㎡로 매우 협소하며, 건물 면적 대비 토지 지분이 작다는 점은 잠재적인 리스크로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가에 위치한 주거용 오피스텔로, 주변 편의시설 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도 불일치, 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등 복합적인 특수 물건 정보를 숙지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적의 주거용 오피스텔로 실거주 또는 소액 투자용으로 적합합니다.

* 인근에 지하철역과 초등학교가 있어 생활 편의성과 교육 환경이 우수합니다.

* 권리상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 명확한 권리 관계 하에 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 100,000,000원을 기준으로, 본건의 소형 면적, 양호한 입지, 그리고 권리상 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 현재 시세 및 유사 물건의 낙찰 사례를 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본건과 유사한 '이룸빌리지' 오피스텔의 경우, 명확한 실거래가 정보가 부족하나, 주변 지역의 유사 면적 오피스텔 시세를 고려할 때 24.57㎡(약 7.43평) 기준, 90,000,000원 ~ 110,000,000원 사이의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

이를 바탕으로, 권리상의 인수 부담이 없는 점과 공부상 용도와 현황 용도 불일치 등의 리스크를 고려하여, 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 본 정보는 제공된 데이터를 기반으로 한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 상세한 상태 확인, 최근 실거래가 및 경쟁 물건 분석, 법원 경매 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

10. 혐오시설 정보

주변 지역 검색 결과, 본건 소재지인 부산광역시 서구 서대신동1가 인근에 직접적인 혐오시설이 언급되지는 않았습니다. 다만, 부산시 서부산권 지역 전반에 걸쳐 대규모 대기배출사업장, 소각시설, 매립시설 등 환경혐오시설이 집중되어 있다는 지적이 있으며, 이는 간접적인 환경적 영향을 고려할 수 있는 부분입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.