나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [27] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경1116 (27)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 6층603호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 6.26㎡ (약 1.89평)

토지지분: 6.26㎡ (약 1.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.74㎡ (약 7.79평)

건물지분: 25.74㎡ (약 7.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 105,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가에 위치하며, 북측 인근에 부민초등학교가 소재하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

인근에 버스정류장이 있으며, 도시철도 1호선 동대신역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건 명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 전제훈

보증금: 20,000,000원

차임: 400,000원

전입/확정일자: 2024년 05월 07일

배당신고일자: 2025년 05월 16일

대항력: 없음

참고사항: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 서대신동1가 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 특히, 동대신역과 부민초등학교 인근에 위치하여 유동인구가 일정 수준 존재할 것으로 예상됩니다. 재개발 사업(서대신 5, 6, 7구역)으로 인해 주변 주거 환경이 개선되고 있으며, 이는 상권 활성화에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 북측 인근에 부민초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 또한, 경남중학교, 부산대신중학교, 삼성여자고등학교 등 다수의 교육시설이 주변에 분포하고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 기타

주변에 서대신시장, 각종 근린생활시설 등이 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다. 구덕문화공원, 구덕수원지 등 녹지 및 문화 공간도 인근에 위치하여 가벼운 휴식을 취하기에 좋습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 주거 환경에 심각한 영향을 줄 만한 혐오시설(산업폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 과정이나 관련 인프라 구축 시 발생할 수 있는 잠재적 영향은 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 불일치

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중이라는 점은 향후 행정 처분이나 건물 활용에 있어 고려해야 할 부분입니다. 집합건축물대장상 통신실로 등재된 공용부분이 주거용으로 사용되고 있다는 점도 특이사항입니다.

6.2. 중복사건, 유동화물건

해당 물건은 중복사건 및 유동화물건으로 분류되어 있어, 경매 진행 과정이나 권리관계 파악에 있어 추가적인 주의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 면적 대비 가격

감정가 1억 5백만원에 대한 면적(건물 7.79평)을 고려할 때, 평당 가격은 약 1,347만원 수준입니다. 이는 인근 오피스텔 시세와 비교하여 적정성을 판단해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 서구 서대신동1가에 위치한 오피스텔로, 부민초등학교와 동대신역 인근에 있어 주거 및 교통이 편리한 편입니다. 공부상 용도와 현황이 다르다는 점, 중복사건 및 유동화물건이라는 점 등은 투자 시 반드시 확인해야 할 사항입니다. 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 주변 재개발 및 생활 편의시설, 녹지 공간 등을 고려할 때, 시세 분석을 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성 (동대신역 인근)

* 부민초등학교 도보 통학 가능

* 주변 생활 편의시설 및 녹지 공간 분포

* 대항력 있는 임차인 없음으로 인한 권리 부담 최소화

* 재개발 사업으로 인한 지역 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 시세 정보를 종합적으로 분석한 결과, 해당 물건의 면적(25.74㎡, 약 7.79평)과 주변 환경을 고려할 때, 감정가 105,000,000원 대비 시세는 1억원 내외로 판단됩니다. 다만, 현황과 공부상 용도 불일치, 중복사건 등의 리스크 요인을 감안하여, 보수적으로 감정가의 80~90% 수준인 9,000만원 ~ 9,500만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 데이터를 추가적으로 분석하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.