나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [11] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 3층305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경1116 (11)

* 소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 3층305호

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용)

* 감정가: 99,000,000원

* 토지면적: 5.97㎡ (약 1.81평) - 해당 물건의 토지 지분 면적입니다.

* 건물면적: 24.57㎡ (약 7.43평) - 해당 물건의 전용 면적입니다.

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 '동대신역'이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 건물구조: 본건은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물 중 3층 305호에 해당합니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지이용 및 도로상태: 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지 위에 건축된 건물이며, 남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 수협은행 (등기부상 근저당권 설정)

* 말소기준권리: 2021년 1월 8일 접수된 수협은행의 근저당권(채권최고액 1,680,000,000원)이 말소기준권리로 작용하며, 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 10번 주택임차권: 임차인 김 (주택도시보증공사)은 보증금 55,000,000원, 전입일자 2020년 2월 24일, 확정일자 2020년 1월 29일자로 대항력을 갖추고 있습니다. 해당 임차인은 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-02-24

* 확정일자: 2020-01-29

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 중 일부라도 배당받지 못하면 그 차액을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 부산광역시 서구 서대신동1가 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 주거 및 상업 기능이 함께 이루어지는 지역입니다.

* '부민초등학교'가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* 지하철 '동대신역'과 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리하며, 이는 지역 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 각종 근린생활시설이 분포하고 있어 지역 주민들의 생활 편의성이 높은 편입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 1호선 '동대신역' 및 시내버스 노선을 이용한 이동이 편리합니다.

* 생활 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육 시설: '부민초등학교'가 도보 거리에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 주거 환경: 본건은 현황 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 주거 밀집 지역에 속해 있어 비교적 정온한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 본건은 건축물대장상 '업무시설'로 등재되어 있으나, 실제로는 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다. 이로 인해 향후 건축물 관련 법규 위반에 따른 시정명령, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공용부분 무단 사용: 집합건축물대장상 '통신실'로 등재되어 있는 공용부분이 현황 '101호' 주거용 오피스텔에서 사용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 향후 건물 관리 주체와의 분쟁 소지가 될 수 있는 사안입니다.

* 대항력 있는 임차인 존재: 55,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 경매 배당 시 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 차액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

* 복잡한 권리 관계: 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 정보는 해당 물건에 다수의 복잡한 권리 관계가 얽혀 있을 가능성을 시사하므로, 권리 분석에 더욱 신중한 접근이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 서대신동1가에 위치한 오피스텔로서, 지하철역(동대신역) 인근의 우수한 교통 요건과 주변 생활 편의 시설을 갖추고 있어 기본적인 투자 가치를 지니고 있습니다.

다만, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담 등 여러 잠재적 리스크가 존재합니다.

특히, 공부상 업무시설임에도 주거용으로 사용 중인 점, 공용부분이 타 호실에서 사용 중인 점 등에 대한 명확한 사실관계 확인 및 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 이를 감안한 합리적인 입찰가 산정을 통해 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권(동대신역) 입지로 인한 탁월한 교통 접근성을 확보하고 있습니다.

* 인근에 근린생활시설 및 초등학교(부민초등학교)가 위치하여 생활 편의성과 교육 환경이 우수합니다.

* 소형 면적(전용 약 7.43평)으로 초기 투자 부담이 상대적으로 적을 수 있어, 투자 또는 실거주 목적 모두 고려해볼 만합니다.

* 잘 갖춰진 주거 인프라를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 실거주 용도로 활용 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 99,000,000원입니다.

현 시세 및 본건의 입지 조건, 건물 상태, 권리 관계 등을 종합적으로 고려하되, 공부상 용도와 현황 용도 불일치, 대항력 있는 임차인 존재 등의 잠재적 리스크 요소를 감안하여, 예상 입찰가는 80,000,000원에서 95,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

매수인이 인수해야 할 임차 보증금 55,000,000원(배당받지 못할 경우)은 입찰가와 별도로 추가되는 총 투자 비용이므로, 이를 반드시 포함하여 실질적인 총 매입 비용을 면밀히 계산한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 따라서, 위험 요소를 충분히 할인한 보수적인 관점에서 입찰가 산정을 권장합니다.

주변 시설 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.