나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [26] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3번지 이룸빌리지 6층602호 오피스텔 경매 물건에 대한 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경1116 (26)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 95,000,000원

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 6층602호

용도: 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

토지면적: 5.69㎡ (약 1.72평)

토지지분: 5.6899999999999995㎡ (약 1.72평)

건물면적: 23.40㎡ (약 7.08평)

건물지분: 23.4㎡ (약 7.08평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로 복잡성이 있습니다.

공부상 업무시설이나 현황 주거용으로 이용 중이며, 이는 향후 법적 문제 발생 소지가 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가에 소재하며, '부민초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

인근에 버스정류장이 있고 지하철 '동대신역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 접근이 가능하며, 남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 1월 8일 접수된 수협은행의 근저당권(을5)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로, 을구 6번 임차권등기(주택도시보증공사, 김수민)가 있습니다.

임차인 김 씨는 보증금 55,000,000원, 차임 0원이며, 2020년 2월 11일 전입, 2020년 2월 3일 확정일자를 받았습니다.

대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리

갑3, 갑5, 갑6, 갑7 등기들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(김수민)

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-02-11

확정일자: 2020-02-03

대항력: 있음 (매수인이 인수)

3.5. 권리분석 종합

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 55,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 서대신동1가는 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

인근에 학교 및 상업시설이 있어 생활 편의성이 있습니다.

4.2. 혐오시설

제공된 정보 및 외부 검색 결과에서 본건 주변에 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 다만, 경매 물건의 경우 주변 환경에 대한 직접적인 탐문이 권장됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 슬라브지붕 9층 건물이며, 본건은 6층에 위치합니다.

위생 및 급배수, 소화전, 화재탐지, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설

부민초등학교가 인근에 있으며, 각종 근린생활시설을 이용하기 편리합니다.

지하철 동대신역과 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

대항력 있는 임차인의 보증금 55,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 부담해야 합니다. 이는 총 인수 금액에 상당한 영향을 미칩니다.

6.2. 공부상 용도와 현황 용도 불일치

건축물대장상 업무시설로 등재되어 있으나, 실제 주거용으로 이용 중입니다. 이는 향후 행정 처분이나 용도 변경 시 문제가 될 수 있으며, 실제 주거용으로 활용 시 발생할 수 있는 세금 문제 등을 사전에 검토해야 합니다.

6.3. 물건의 복잡성

중복사건, 유동화물건, 공동담보 등은 경매 절차의 복잡성을 높이고 추가적인 채권 관계의 가능성을 내포할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담과 공부상 용도와 현황 용도 불일치라는 주요 리스크를 안고 있습니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 인수해야 할 보증금 금액을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 교통 및 주거 환경은 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수액을 감안하여 실제 취득 비용을 산정해야 합니다.

* 주거용으로 이용 중인 업무시설이라는 점을 고려하여, 향후 용도 전환 또는 이용에 대한 법적, 제도적 검토가 필요합니다.

* 적정 낙찰가 산정 시, 이러한 리스크 요인들을 반영하여 신중하게 접근해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 95,000,000원입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 55,000,000원이 인수될 가능성이 높으므로, 이를 제외한 순수 가치에 대한 고려가 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 제외한 가치를 기준으로 산정합니다.

순수 가치 (이론적): 감정가 - 인수 보증금 = 95,000,000원 - 55,000,000원 = 40,000,000원

현 시세 분석을 위한 구체적인 비교 사례 정보가 부족한 관계로, 이론적인 순수 가치를 바탕으로 하되, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁률, 본건의 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현 시세 기준, 잠재적 인수 보증금 55,000,000원을 제외한 순수 가치 및 기타 시장 상황을 고려하여, 예상 입찰가는 45,000,000원 ~ 60,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 본건의 총 실인수 예상 금액(입찰가 + 미배당 임차보증금)이 시세 대비 경쟁력이 있는지 면밀히 검토한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.