나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [21] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경1116 (21)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 5층503호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용)

감정가: 105,000,000원

토지면적: 6.26㎡ (약 1.89평)

토지지분: 6.26㎡ (약 1.89평)

건물면적: 25.74㎡ (약 7.79평)

건물지분: 25.74㎡ (약 7.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행 (추정)

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

1.2. 건물 정보

건물명: 이룸빌리지

총 층수: 9층

해당 층: 5층 (503호)

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2003년 10월 6일

총 세대수: 45세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 서구 서대신동1가에 위치하며, '부민초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 그리고 다양한 근린생활시설로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

또한 지하철 '동대신역'이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태

건물은 남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 1월 8일 접수된 수협은행의 근저당권입니다.

본 경매 절차로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

지상권이 있다면 인수될 수 있으나, 제공된 정보에는 지상권에 대한 언급이 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (조 )

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 8일

* 확정일자: 2021년 2월 18일

* 배당신고일자: 2025년 3월 21일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 조 은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 현황

등기부채권 총액은 약 1,890,000,000원입니다. (근저당 1,680,000,000원, 가압류 150,000,000원, 주택임차권 60,000,000원)

모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 건이 위치한 서대신동1가는 주거와 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

부민초등학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

지하철 동대신역을 중심으로 한 역세권 이점으로 유동인구가 존재하며, 주변 주거 단지와 연계된 상권으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 부민초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 쇼핑, 식사 등 이용이 편리합니다.

5.2. 대중교통

* 버스정류장 및 지하철 동대신역을 통한 접근성이 우수합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 일반적인 주거 및 상업지역 환경으로 판단됩니다. (외부 지도 서비스 검색 불가)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 용도 불일치

본 건은 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

이로 인해 향후 관리비 정산, 재산세 부과 등에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 공용부분의 사적 이용

집합건축물대장상 통신실로 등재된 공용부분이 현황 101호 주거용 오피스텔로 사용 중입니다.

이는 관리규약 위반 소지가 있으며, 추후 해당 호실과의 분쟁 가능성이 있습니다.

6.3. 특수 물건 정보

중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 정보는 권리관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

경매 진행 과정에서 추가적인 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산 서구 서대신동에 위치한 이룸빌리지 오피스텔은 지하철 동대신역 역세권에 자리하여 교통 여건이 우수합니다.

소형 면적의 주거용 오피스텔로 1-2인 가구에 적합하며, 주변에 생활 편의시설과 학교가 있어 거주성이 양호합니다.

다만, 공부상 업무시설이나 현황 주거용으로 이용 중인 점, 공용부분의 사적 이용 문제 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

권리관계는 매각으로 대부분 소멸되어 인수 부담은 적을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 동대신역 접근 용이.

* 소형 주거 상품: 1-2인 가구 실수요자에게 매력적.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 시세 분석을 통해 합리적인 가격으로 매수 기회 모색.

9. 예상 입찰가

감정가: 105,000,000원

건물 면적: 25.74㎡ (약 7.79평)

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해 해당 지역의 최근 오피스텔 실거래가 및 유사 물건의 낙찰가율을 참고해야 합니다.

다만, 직접적인 시세 조사가 어려운 점을 감안하여 일반적인 부산 지역 오피스텔 낙찰가율 (70%~90%)을 적용한 예상 범위를 제시합니다.

* 보수적 예상 낙찰가율 75% 적용 시: 105,000,000원 * 0.75 = 78,750,000원

* 적정 예상 낙찰가율 85% 적용 시: 105,000,000원 * 0.85 = 89,250,000원

따라서, 예상 입찰가 범위는 약 80,000,000원 ~ 90,000,000원으로 제안합니다.

최종 입찰가는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 재조사, 유사 물건의 경쟁 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

특히, 공부상 용도와 현황 용도의 차이로 인해 발생할 수 있는 추가적인 비용이나 불편 사항을 충분히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.