나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [25] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경1116 (25)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 6층601호

용도: 공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔

감정가: 121,000,000원

토지면적: 7.25㎡ (약 2.19평)

건물면적: 29.82㎡ (약 9.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가에 소재하며, '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 '동대신역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접하고 있어 도로 접근성 또한 양호합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 수협은행입니다. 등기부등본상 말소기준권리인 수협은행 근저당(2021년 1월 8일, 16.8억원)보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 총 채권액은 약 18.9억원으로 파악됩니다.

임차인 현황으로는 주택도시보증공사(장진호)가 보증금 60,000,000원에 거주 중인 것으로 확인됩니다. 전입일자는 2022년 9월 20일, 확정일자는 2022년 3월 29일이나, 말소기준권리보다 후순위이므로 대항력은 없습니다. 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

등기부등본 상 모든 을구(근저당, 임차권 등) 권리는 말소 예정으로, 낙찰자는 권리를 승계하지 않아도 됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 서대신동1가는 주거지역과 상업지역이 혼합된 생활권입니다. '부민초등학교'가 인근에 있어 학생 및 학부모 유동인구가 있으며, '동대신역'을 중심으로 형성된 상권의 이점을 누릴 수 있습니다. 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주민들의 생활 편의성이 높은 지역입니다. 다만, 대규모 산업단지나 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 부산 서구 지역 전반적으로 환경혐오시설이 집중되는 경향이 있다는 언론 보도가 있었습니다. (자세한 사항은 현장 방문을 통해 확인 필요)

5. 생활정보

본건은 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 총 9층 중 6층에 위치하며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. 주거용으로 이용하기에 필요한 기본적인 편의시설은 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 건축물대장상 업무시설로 등재되어 있으나 실제 주거용으로 사용 중이므로, 향후 재산세 부과, 용도 변경 시 불편함, 민원 발생 등의 문제가 있을 수 있습니다.

* 공용부분의 현황: 집합건축물대장상 통신실로 등재된 공용부분이 현황 101호 주거용 오피스텔로 사용 중이라는 점은 다른 구분소유자들과의 분쟁 소지가 될 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2002년에 준공된 건물로, 시간이 지남에 따라 시설 유지보수 및 관리 비용 증가 가능성이 있습니다.

* 주변 환경: 서부산권에 환경혐오시설이 집중되는 경향이 있다는 간접적인 정보가 있으므로, 주변에 잠재적인 혐오시설이나 오염 시설이 있는지 현장 확인이 필수적입니다. (검색 결과 직접적인 혐오시설은 특정되지 않음)

7. 종합 의견

본건은 부산 서구 서대신동1가에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 부담이 없다는 점은 장점입니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황이 다르다는 점, 그리고 공용부분의 임의 사용 문제가 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 소형 평형으로 1인 가구 또는 소규모 투자자에게 적합할 수 있으나, 위에서 언급된 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 교통 및 생활 편의시설 접근성 우수 (동대신역, 부민초등학교 인근)

* 권리관계 명확 (말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정, 인수 보증금 없음)

* 소형 평형으로 비교적 낮은 투자 진입 장벽 (감정가 1.21억원)

* 주변 지역 주택 재개발 등으로 인한 지역 활성화 기대감

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 해당 지역의 오피스텔은 대체로 평당 1,000만원 내외에서 거래되는 경향을 보입니다. 감정가 121,000,000원을 기준으로, 유사 면적의 오피스텔 매매가가 1억원 초중반대에서 형성될 것으로 예상됩니다. (예: 30㎡ 내외 오피스텔 시세 약 1.2억~1.5억원 예상).

따라서, 본건의 감정가는 시장가와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 판단됩니다. 임차인의 인수 보증금이 0원이므로, 현재 시세 대비 80~90% 수준인 약 9,700만원 ~ 108,900,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 위에서 언급된 잠재적 리스크(용도 불일치, 공용부분 사용 문제 등)를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 검색 결과를 토대로 산정한 것이며, 실제 현장 조사, 권리 변동 사항, 최신 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.