나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [20] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경1116 (20)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 5층502호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔)

감정가: 95,000,000원

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 5.69㎡ (약 1.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.40㎡ (약 7.08평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내 5층 502호

이용상태: 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역: 위생 및 급배수, 소화전, 화재탐지, 난방, 승강기 설비 등.

1.3. 용도 및 현황

공부상 용도: 업무시설

현황 용도: 주거용 오피스텔

공부와의 차이: 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용 중임. 본건 집합건축물대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용 중임.

1.4. 특이사항

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수협은행 (수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

특수물건정보: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

임대관계: 미상

기타참고사항: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있음.

주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능함.

인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통시됨.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

2.4. 인접 도로상태

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 을5 근저당권 (수협은행, 2021-01-08, 금1,680,000,000원)

본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(주택임차권, 가압류, 임의경매)는 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 개요 정보 없음)

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김혜빈 (김 )

보증금: 5,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2023-02-13

확정일자: 2026-02-25

배당신고일자: 2025-05-14

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기 (을6) 되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이며 소멸 예정임.

3.3. 권리 분석 요약

등기부채권 총액: 1,833,730,000원 (근저당 1,680,000,000원 + 가압류 150,000,000원 + 주택임차권 3,730,000원)

본 건은 말소기준권리인 근저당보다 후순위의 권리들이 다수 설정되어 있어, 낙찰로 인해 모든 권리가 말소되는 안전한 물건임. 인수되는 별도의 권리 부담은 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역임.

생활 편의시설 및 주거 시설이 밀집해 있어 주거 환경이 양호한 편임.

4.2. 유동인구 및 접근성

지하철 동대신역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 유동인구는 비교적 안정적인 수준으로 예상됨.

차량 접근성이 양호하며, 인근 도로가 잘 정비되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

(구체적인 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

5.2. 교육시설

본건 북측에 부민초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 학군임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 용도 불일치

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용 중이므로, 향후 주거용으로 인한 재산세 등 관련 세금 부담이 업무시설 대비 높을 수 있음. 또한, 관할 구청과의 용도 변경 관련 확인이 필요할 수 있음.

6.2. 공용부분 사용 현황

집합건축물대장상 통신실로 등재된 공용부분이 현재 101호 주거용 오피스텔로 사용 중인 점은 향후 관리 주체 또는 입주민 간 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 현장 방문 시 면밀한 확인이 필요함.

6.3. 경매 절차 관련 특이사항

중복사건, 유동화물건, 공동담보 등은 경매 절차의 복잡성을 시사하며, 관련 서류 및 공고를 면밀히 검토해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 서구 서대신동에 위치한 소형 오피스텔로, 지하철 동대신역 역세권에 해당하여 대중교통 이용이 편리함. 주변에 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 인프라가 갖춰져 있으며, 부민초등학교가 인접해 있어 학군으로도 적합함.

권리관계상 인수되는 권리가 없어 안전한 물건으로 판단되나, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 그리고 공용부분의 실제 사용 현황은 명도 및 향후 활용 계획 수립 시 반드시 확인 및 고려해야 할 사항임. 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특수 물건 정보는 경매 진행 과정에서 주의 깊은 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리 분석: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소되어 인수 부담이 없음.

* 역세권 소형 오피스텔: 지하철 동대신역 인근에 위치하여 임대 수요 확보에 유리함.

* 실거주 및 1인 가구 투자 적합: 소형 면적으로 1인 가구 실수요자에게 매력적일 수 있음.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 공부상 용도와 현황 용도 불일치로 인한 저평가 가능성을 활용한 시세차익 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 95,000,000원이며, 인수 보증금은 0원이므로 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 고려할 수 있음.

다만, 정확한 시세 분석을 위해서는 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가, 임대 시세, 공실률 등을 조사하여 본건의 현재 가치를 객관적으로 평가해야 함. 또한, 공부상 용도와 현황 용도 불일치로 인한 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

현 시세 및 주변 물건 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요하며, 본 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려움.

* 외부 지도 서비스 및 검색을 통한 주변 시설 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않음. 다만, 해당 정보는 변동될 수 있으므로, 반드시 현장 방문 시 직접 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.