나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [23] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 5층505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경1116 (23)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 채권자: 수협은행

1.2. 소재지 및 건물 현황

* 소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 5층 505호

* 신 주소: 부산광역시 서구 부용로 43 (서대신동1가)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물 내 5층 505호

* 건물 총 층수: 9층

* 본건 층수: 5층

* 총 세대수: 45개호

* 건축물 용도 (공부상): 업무시설

* 건축물 용도 (현황): 주거용 오피스텔

* 사용승인일: 2003년 10월 6일

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 5.97㎡ (약 1.81평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 24.57㎡ (약 7.44평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 집합건물 토지 총 면적: 275㎡ (약 83.19평)

* 집합건물 건물 총 면적: 1672.74㎡ (약 506.04평)

1.4. 감정가

* 감정가: 100,000,000원

1.5. 특이사항

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

* 지하철 1호선 '동대신역'이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 본건의 말소기준권리는 2021년 1월 8일 접수된 수협은행 근저당권(채권액 1,680,000,000원)입니다.

* 해당 근저당권보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 채권 총액은 1,735,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(임동욱)

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 3월 24일

* 확정일자: 2025년 3월 24일

* 배당신고일자: 2025년 4월 29일

* 대항력: 없음

3.3. 권리 인수 여부

* 본건 임차인 임동욱은 대항력이 없습니다.

* 모든 권리 관계는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권 분석

* 본건이 위치한 서대신동1가는 주거지역과 상업지역이 혼재되어 있으며, 배후 주거 단지를 기반으로 한 생활 밀착형 상권이 형성되어 있습니다.

* 인근에 부민초등학교 등 교육시설이 있어 안정적인 유동인구를 확보하고 있습니다.

* 동대신역 역세권의 이점을 바탕으로 젊은층 및 직장인 수요도 일부 존재합니다.

* 주변에는 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 다만, 인근에 대형 상업시설이나 집객 시설이 부족하여 폭발적인 상권 성장은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활 정보

* 주변 교통: 지하철 1호선 동대신역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육 환경: 부민초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 병원, 은행, 마트, 식당 등 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주변 환경: 공동주택 및 단독주택 지역과 인접해 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 본건 인근 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 건축물대장상 '업무시설'로 등재되어 있으나, 실제로는 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물 관련 규제나 민원 발생 시 문제가 될 수 있습니다.

* 공용부분 무단 사용: 집합건축물대장상 통신실로 등재된 공용부분이 현황 101호 주거용 오피스텔로 사용 중이라는 점은 소유주 간 분쟁의 소지가 있습니다.

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보: 해당 물건들은 경매 진행 과정에서 복잡한 법률 관계가 얽혀 있을 수 있어, 권리 분석 및 명도 과정에서 추가적인 주의와 전문성이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 서구 서대신동1가에 위치한 오피스텔로, 동대신역 역세권이라는 지리적 이점과 교육 및 생활 편의시설 이용이 용이하다는 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 1억원으로, 면적 대비 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

하지만 공부상 '업무시설'이나 현황 '주거용 오피스텔'로 사용되는 점, 공용부분의 무단 사용 의혹 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특이사항은 복잡한 권리 관계를 시사하므로 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 동대신역 초역세권 및 주요 도로망 접근 용이.

* 안정적인 배후 수요: 인근 주거단지 및 교육시설로 인한 꾸준한 임대 수요 기대.

* 합리적인 감정가: 현재 시세 대비 투자 매력도 높은 가격으로 취득 가능성.

* 소형 면적: 1~2인 가구를 위한 소형 오피스텔로서 임대 용이성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억원입니다. 주변 유사 오피스텔의 매매 및 임대 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔은 1억원 내외에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 특히, 공부상 용도와 현황 용도 불일치, 공용부분 사용 문제 등 잠재적 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 인수 보증금이 없는 점을 고려하여 감정가 수준에서 소폭 상승한 9,500만원 ~ 10,500만원 범위 내에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 단, 실제 시세 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.