나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [24] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 5층506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경1116 (24) 사건은 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3, 이룸빌리지 5층 506호에 위치한 오피스텔에 관한 것입니다.

이 물건은 건축물대장상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중에 있습니다.

감정평가액은 100,000,000원이며, 토지 면적은 5.97㎡ (약 1.81평), 건물 면적은 24.57㎡ (약 7.43평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 수협은행이며, 중복사건, 유동화물건, 공동담보라는 특이사항이 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 총 9층 건물 중 5층에 해당하며, 총 45개 호실로 구성되어 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 서구 서대신동1가에 위치하며, '부민초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 지하철 1호선 '동대신역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남측으로는 약 10미터 폭의 도로와 접해 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2021년 1월 8일 접수된 수협은행의 근저당권(채권액 1,680,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 확인되지 않습니다.

주택임차인으로 등재된 남예진씨의 보증금 60,000,000원은 전입일자 및 확정일자가 2022년 2월 11일이나, 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 등기부등본상 주택임차권이 말소 예정이기 때문입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

총 채무액은 1,890,000,000원으로, 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

4. 상권분석

물건이 위치한 서대신동 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 밀집하여 비교적 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

동대신역 역세권이라는 지리적 이점으로 인해 유동인구가 어느 정도 확보될 것으로 예상됩니다.

공부상 업무시설로 등재되어 있으나 실제 주거용으로 이용 중인 점은, 임대 수요 측면에서는 긍정적일 수 있으나, 추후 행정적인 문제가 발생할 가능성을 내포합니다.

5. 생활정보

주변에 부민초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

다양한 근린생활시설이 인근에 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

오피스텔이 현재 주거용으로 이용되고 있는 점을 고려할 때, 1인 가구나 신혼부부 등 실수요자에게 적합한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 공부상 용도(업무시설)와 현황 용도(주거용 오피스텔)의 불일치입니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 행정적 제재의 대상이 될 수 있습니다.

중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특수 물건 정보는 경매 절차의 복잡성을 야기하거나 추가적인 권리 관계를 발생시킬 수 있어 주의가 필요합니다.

채권 총액이 18.9억원으로 감정가 1억원 대비 현저히 높아, 낙찰가율에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 시간과 비용이 추가될 수 있는 요인입니다 (단, 본건 임차인은 대항력 없음).

7. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 서대신동의 동대신역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 좋은 편입니다.

그러나 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 높은 채권 총액, 중복사건 등의 특이사항은 투자 결정 시 신중한 검토를 요구합니다.

실거주 목적이라면 비교적 저렴한 감정가로 내 집 마련 기회가 될 수 있으나, 투기 목적이라면 리스크 요인을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

실거주: 동대신역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 부민초등학교 학군을 활용할 수 있어 1인 가구 또는 소형 가구의 주거용으로 적합합니다.

임대 수익: 현재 주거용으로 이용 중인 점을 감안할 때, 유사 오피스텔의 임대 수요가 있다면 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 정확한 시세 조사가 선행되어야 합니다.

주변 개발 가능성: 부산 서구 지역의 개발 계획이나 도시 정비 사업 진행 상황에 따라 향후 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 현 시세에 대한 정확한 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

현재 물건의 감정가는 100,000,000원입니다.

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되지만, 본 물건의 경우 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 높은 채권 총액, 중복사건 등의 특이사항을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

또한, 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 주변 시세, 향후 시장 전망 등을 면밀히 조사하여 보증금 0원을 제외한 최적의 입찰가를 산정해야 합니다.

추가적인 시세 조사를 통해 보수적으로 접근할 경우, 감정가 대비 낮은 비율에서 시작하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

(예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시세 분석이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.