나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [22] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경1116 (22)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 5층504호

건물명: 이룸빌리지

동/호수: 504호

건축물 용도 (공부상): 업무시설

건축물 용도 (현황): 주거용 오피스텔

1.3. 면적

토지면적: 5.97㎡ (약 1.80평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.57㎡ (약 7.43평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 100,000,000원

1.5. 특이사항

중복사건, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 1월 8일 접수된 수협은행의 근저당권(을5, 채권최고액 1,680,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위이거나 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 등기부등본 상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (채권자: 김종식)

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-02-13

확정일자: 2023-02-13

배당신고일자: 2025-06-19

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계 0원. 김 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 1,890,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역에 위치하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 사업체 현황

주변이 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 발달해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 북측에 부민초등학교가 인접해 있습니다.

5.3. 의료시설

부산 서구 지역 내 종합병원 및 의원급 의료기관 이용이 가능합니다.

5.4. 교통 및 접근성

지하철 1호선 동대신역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 불일치

본건은 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 이는 향후 재산세 등 보유세 부과 시 업무시설 기준으로 적용될 가능성이 있으며, 주거용으로 전입신고 시 대항력 발생 여부 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 본건은 임차인 대항력이 없는 것으로 확인됨)

6.2. 복합 권리관계

중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 사유로 권리관계가 다소 복잡할 수 있으나, 말소기준권리 분석 결과 낙찰자에게 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 서구 서대신동에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지에 있습니다. 공부상 용도와 현황이 불일치하는 점은 있으나, 말소기준권리 분석 결과 인수되는 권리 없이 깨끗하게 정리될 것으로 예상됩니다. 소형 면적으로 투자 및 실거주 모두 고려해볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 동대신역 인근의 역세권 입지

* 소형 면적 (약 7.43평)으로 투자 부담이 적음

* 인수되는 권리 없이 명도를 진행할 수 있는 상태

* 주거용으로 이용 중으로 임대 수요 확보 용이

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 면적(약 7~8평)의 오피스텔이 부산 서대신동 지역에서 100,000,000원에서 110,000,000원 사이로 거래되는 것으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 100,000,000원으로 시세 대비 적정하게 평가된 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

상기 분석 및 권리관계, 낙찰 후 명도 가능성 등을 고려할 때, 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

보수적인 접근을 위해서는 90,000,000원에서 105,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.